Possibilidade de execução de quotas condominiais
| Autor | André Luiz Junqueira |
| Cargo | Advogado Pós-graduado em Direito Civil e Empresarial Membro da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI |
| Páginas | 18-20 |
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Em 1964, a Lei Federal nº 4.591 trouxe a seguinte disposição:
“Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. (...) § 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindolhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.” (grifa-se)
O art. 12, § 2º, da Lei nº 4.591 facultava ao condomínio, na pessoa do síndico, utilizar a via executiva para a cobrança de quotas de condomínio, possibilidade esta que foi prejudicada pelo advento do Código de Processo Civil de 1973, que elegeu o rito sumário (sumaríssimo, na época) para a cobrança de débitos condominiais.
O Código de Processo Civil atual dispõe:
“Art. 275. Observarse-á o procedimento sumário: (...) II – nas causas, qualquer que seja o valor (...) b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio (redação dada pela Lei Federal nº 9.245 de 1995).”
Porém, afirmase que o crédito oriundo da relação condominial continua constituindo título executivo extrajudicial. A previsão do atual art. 275, II, b, do CPC é reservada aos casos relacionados ao condomínio geral (art. 1.314 do CCB), condomínios de fato (como as associações de moradores) ou para cobrança de créditos de condomínios edilícios (despesas e multas) que não sejam dotados de liquidez ou certeza (condomínio sem convenção, por exemplo), ou seja, que carecem de uma fase cognitiva antes de sua execução. Neste caso, o prazo prescricional para a ação de cobrança de quotas seria de 10 anos (art. 205 do Código Civil brasileiro), conforme entendimento majoritário adotado pela jurisprudência, ou de cinco anos (art. 206, § 5º, I, do CCB), se a cobrança for de dívida líquida constante de instrumento público ou particular (convenção e atas de assembleia, por exemplo).
O rito sumário é a via mais adequada quando o devedor condominial continua não pagando seus débitos, pois esse fato impossibilita que o pedido constante da inicial seja líquido, vez que as quotas vincendas não foram incluídas e, portanto, não poderão ser executadas no mesmo processo. Pelo procedimento sumário, haverá Page 19 possibilidade de aplicação do art. 290 do Código de Processo Civil, permitindo, assim, a inclusão na condenação imposta pela sentença das quotas que vencerem no curso do processo.
Por outro lado, a via executiva pode ser utilizada quando o condomínio possui convenção legalmente aprovada e atas de assembleia que comprovem a regularidade das aprovações das despesas e multas. Neste caso, o prazo prescricional para a execução de quotas condominiais seria de cinco anos (art. 206, § 5º, I, do CCB), uma vez que é baseada em dívida líquida constante de instrumento público ou particular.
Hamilton Quirino Câmara sempre defendeu a possibilidade de execução de quotas de condomínio e o prazo...
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