Aplicação de Multas em Condomínios Edilícios
| Autor | André Luiz Junqueira |
| Cargo | Advogado (RJ). Especializado em Direito Civil e Empresarial pela Universidade Veiga de Almeida |
| Páginas | 26-27 |
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Se, por um lado, não é adequado residir ou trabalhar em um ambiente onde se aplica multa para tudo que acontece, por outro, constata-se que é igualmente insuportável o ambiente de caos que se gera por não agir oportunamente para coibir ações ou omissões de condôminos ou moradores que prejudicam o convívio e contribuem para a desvalorização de todos os imóveis do condomínio. O desafio é encontrar o meio termo, ou seja, agir com razoabilidade e no momento certo. E, neste breve texto, buscar-se-á abordar os principais cuidados que devem ser observados na aplicação de multa.
As transgressões mais usuais e puníveis com multa são: barulho excessivo (mesmo em período diurno, o som deve ser compatível com a destinação da edificação); estacionar na vaga de outro condômino ou fora dos limites de sua vaga, prejudicando o trânsito de outros veículos; alteração das partes externas (a modificação do padrão estético da edificação gera desvalorização dos imóveis); e danos em elevadores, salão de festas e outras partes ou bens do condomínio. Mesmo a mais simples das infrações representa a porta de entrada para transgressões mais graves em um condomínio.
Com o constante crescimento das cidades e a incapacidade do Estado em estar presente em todo lugar e tempo para zelar pela segurança dos cidadãos, o legislador teve grande preocupação em conceder aos condomínios ferramentas de autotutela para que o próprio condomínio se defenda de abusos oriundos de comportamentos de seus próprios integrantes. E, sabendo que o Código Civil brasileiro (CCB) concede essas "armas" para os condomínios edilícios, o síndico tem um importante papel, como representante da coletividade, em trazer esses instrumentos para conhecimento e aplicação em seu condomínio.
Sob uma perspectiva ampla do tema, o síndico deve ter atenção para dois pontos: (I) o procedimento previsto na convenção do condomínio e (II) evitar o seu envolvimento pessoal no processo de imposição de multa.
Sobre o primeiro ponto, o art. 1.334, IV, do Código Civil determina que toda penalidade deve estar prevista na convenção e os artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil dispõem, genericamente, sobre três tipos de multas (sem contar as penalidades relacionadas ao não pagamento de quotas condominiais, previstas no art. 1.336, § 1e, do CCB):
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Aplicação de multa de até cinco quotas por descumprimento de deveres condominiais (art. 1.336, § 2°, do CCB): se houver previsão na convenção, essa multa pode ser aplicada...
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