Metodologia aplicável
| Autor | Carlos Augusto Arantes/Marcelo Suarez Saldanha |
| Páginas | 111-132 |
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(“The comparative sales approach”). Também conhecido como “método comparativo de vendas”, “método empírico”, “método sintético” ou “método direto”
Ao utilizar inferência estatística com modelos de regressão linear, consultar os requisitos mínimos estabelecidos no Anexo A. No caso de utilização de tratamento por fatores, consultar o Anexo B.
Nos anexos detalharemos os procedimentos específicos.
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8.2.1 As avaliações de empreendimentos de base rural deverão observar as prescrições da ABNT NBR 14.653-4:2002.
(“The income capitalization approach”). Em meio avaliatório é também conhecido por “método da capitalização”, “método do rendimento”, “método da renda” ou “método analítico”.
Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis. Utiliza-se, para tanto, sua renda líquida real.
Por experiência, é recomendável utilizar esse método quando os dados de evicção de valores forem de origem confiável.
O Método da Renda é de lavra do economista e matemático inglês David Ricardo42em seu livro “Princípios de Economia Política e Tributação”, publicado em 1.817 (1ª edição).
Segundo DAUDT (op. cit.) sobre RICARDO – “É de sua autoria, via os fatores antes alinhavados, que um, determinado imóvel deve valer aquilo que significa a sua renda, capitalizada a juros de mercado, valha a cada ano. Porque se não fora assim, segundo Ricardo, os agricultores ganhariam mais aplicando o valor das suas propriedades nas bolsas de valores”.
De forma simplista, o Método da Renda proposto por RICARDO é a renda líquida aferida durante o ano considerado, dividida pela taxa de juros anual considerada, o que nos leva ao valor final daquele bem. Ou seja:
VI = RL / n
Onde:
VI = Valor total do imóvel (aí consideradas todas as benfeitorias)
RL = Receita Líquida anual efetivamente aferida
n = taxa de juros anuais.
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Observa-se que essa metodologia considera o imóvel como um todo (terra nua e benfeitorias). Sendo que esse “todo” contribui para o valor do bem.
Exemplo: Avaliar um imóvel rural com 800,00 hectares de terras, sendo 600 hectares arrendados para usina de açúcar e álcool por 40,00ton/alqueire (Receita Líquida) paulista/ano (preço da cana de açúcar R$ 85,00/ton), e o restante da área ocupado com Área de Preservação Permanente e benfeitorias. Taxa de juros a considerar: 8,75% aa.
Como variante, DEMéTRIO et all43, apresenta a seguinte expressão algébrica para cálculo do valor do imóvel pelo método da renda:
Onde:
Vp = Valor presente ou atual do fluxo de renda perpétua, ou o valor de mercado do bem avaliando.
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R = Fluxo de renda perpétuo (ou aluguel), gerado pelo imóvel avaliando, ou renda líquida por hectare.
Fa = Fator de antecipação monetária (fator de valor presente de renda futura).
n = Número de parcelas a serem percebidas pelo proprietário. Como a renda é perpétua, temos que n ->
ir = Taxa real de juros, obtida no mercado financeiro.
Sendo;
in = Taxa nominal de juros.
i = Taxa de inflação
Ex. Supondo uma taxa de inflação (i) de 8,37% a.a., taxa de juros nominais (in) de 12% a.a., calcular a taxa real de juros anuais (ir):
Esta taxa de juros anuais podemos entender como a capitalização da renda.
Seguindo MOREIRA44, “o processo de desconto das expectativas de renda, a fim de se obter o valor presente, valor atual, valor venal ou valor capitalizado, é chamado de capitalização”.
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Existem dois tipos básicos de capitalização, à saber:
a.) Capitalização em perpetuidade,
Mais utilizado para a terra nua em imóveis rurais, visto entender que, embora seja uma commoditie sujeita a impactos negativos (degradação) quando mal cultivada ou cultivada com métodos impróprios ou tecnicamente não recomendados, portanto não infungível sob esta ótica, mas perpétua, imperecível.
b.) Capitalização por período finito.
Pode ser utilizado para culturas e pastagens visto sua fungibilidade, vida economicamente limitada.
Nesta situação é admissível que seja aplicada uma taxa de recuperação do capital imobilizado, ou investido durante o ciclo da cultura.
Ainda, há que se utilizar o fator de valor presente (Fa) ou fator de antecipação, como visto em 3.13.
O cálculo da Taxa de Recuperação do Capital Imobilizado (TRCI), pode ser realizado através de três métodos, à saber:
a.) Método da linha reta.
Espera-se a recuperação do capital em parcelas mensais (ou anuais) iguais e sucessivas.
Embora alguns autores entendam que este método pressupõe que a renda produzida pelo imóvel venha a declinar mensal ou anualmente, este autor diverge da opinião, entendendo que, conforme a cultura implantada, a renda pode ainda ser cíclica (ex. lavoura de cana de açúcar), ou crescente (ex. seringal plantado).
No caso de renda cíclica, no exemplo dado, temos o canavial em produção por, em média, sete (07) cortes, sendo sua maior capacidade produtiva no primeiro corte e sua menor capacidade produtiva no último corte, porém, é lavoura que ser renova e o ciclo recomeça.
No caso de renda crescente, temos que o seringal plantado inicia sua produção aproximadamente aos sete anos, sendo crescente até os dezoito anos, e segue produzindo até 30 anos ou mais.
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b.) Método das anuidades sucessivas.
Este método entende o fluxo de renda como anuidade uniforme, inclusas aí a taxa de recuperação do capital imobilizado e a taxa de desconto.
Aplica-se, desta feita, uma taxa ou fator multiplicador à renda aferida na propriedade, chegando então, a um valor estimado para a área.
Embora a taxa ou fator multiplicador represente uma expectativa do mercado com rol a ganhos futuros e proteção contra a inflação, é recomendável que sejam aplicadas taxas oficiais.
OBS. atentar para a obtenção desta renda. Dar preferência àquelas contabilizadas ou passíveis de demonstração contábil.
c.) Método do fundo de recuperação (“sinking fund”).
Por este método a recuperação do capital é obtida através de recebimentos periódicos, depositados em um fundo de recuperação, o qual, através de juros compostos, procederá à recuperação do capital. As taxas desse fundo, normalmente são estabelecidas pelo governo, não incidindo correção monetária.
8.2.2 No caso de avaliação de produções vegetais devem ser observados os seguintes procedimentos:
8.2.2.1 Os rendimentos líquidos esperados devem ser considerados a partir da data de referência da avaliação até o final da vida útil da produção vegetal.
Como fim da vida útil da produção vegetal entender safra, ou colheita.
Fórmula simples:
Onde:
RL = Receita Líquida
RB = Receita Bruta
D = Despesas
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Fa = Fator de antecipação - Fator de valor presente das safras futuras correspondentes ao número de anos menos um, necessários para que a cultura implantada atinja a época de produção. (PVF – Presente Value Factor). é o fator de valor presente para pagamento único, correspondente ao intervalo de tempo entre a data da avaliação e a receita calculado pela seguinte fórmula:
Onde:
i = taxa de juros considerada n = ciclo da cultura
t = época da avaliação
8.2.2.2 Na determinação da renda líquida deve-se considerar a receita bruta, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra nua, os impostos e o custo de erradicação, se houver.
Fórmula proposta:
8.2.2.2.1 No cálculo do custo da terra nua pode-se utilizar o custo de oportunidade sobre o capital que ela representa ou o valor de seu arrendamento.
Para tal cálculo pode-se aplicar a fórmula da renda, onde:
Sendo:
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VT = valor da terra
RL = renda / ha (receita líquida possível ou esperada sobre a terra) i = taxa de juros anual
O valor da indenização de propriedade rural, quando cabível, é o decorrente da limitação ou restrição ao uso do imóvel afetado, corresponde ao valor presente líquido, na data de referência, da perda de renda causada ao imóvel, considerada a sua destinação ou a sua vocação econômica.
Temos, como exemplo o cálculo de lucros cessantes:
O valor montante da indenização referente aos lucros cessantes de uma área de pecuária, constituído pelo prejuízo do número de terneiros que se deixaria de produzir na área desapropriada de 159,5780 hectares para a...
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