Exemplo n° 2
| Autor | José Fiker |
| Ocupação do Autor | Doutor em Semiótica e Linguística Geral (com enfâse em Laudos Periciais) pela USP |
| Páginas | 64-80 |
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Esse exemplo tem como função principal mostrar como se prova dialeticamente que o valor encontrado pelo perito nada tem a ver com o valor de mercado.
Para isso, estudamos a taxa de aluguel praticada na região, aplicamos essa taxa ao valor encontrado pelo perito e chegamos, pela capitalização dos aluguéis, ao pretenso valor do imóvel. Mostramos que o valor encontrado não seria suficiente nem para comprar um apartamento de um conjunto habitacional em Guaianazes, subsidiado pela COHAB; que dizer de um apartamento no Paraíso de padrão superior...
Mostramos também que o perito fez incidir 70% de atualização sobre a parte inteira do número a ser atualizado, desconhecendo que deve ser excluída a parte inteira do número a ser atualizado. O percentual de atualização deve incidir somente sobre o acréscimo à parte inteira. Portanto, um erro aritmético que mostra desconhecer cálculo de porcentagem.
Por esse trabalho, recebemos efusivos agradecimentos do advogado da parte que nos contratou, pela contribuição decisiva no processo.
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Esse é um exemplo de um parecer técnico que levanta todos os equívocos do perito, quer beneficiem ou não seu cliente. Essa postura ética, além de altamente recomendável, causa uma impressão bastante favorável ao juiz.
Em todos os nossos trabalhos, tivemos a sorte de, ao incluir pontos positivos e negativos para o interesse do cliente, concluir sempre com um saldo altamente positivo e convencer o juiz de que estamos atuando não como advogado da parte que nos contratou, mas como auxiliares do juiz, trabalhando sempre do lado do quadrado semiótico da verdade em que o que parece ser, real-mente é.
Assim, limitamo-nos a apontar equívocos, sobre os quais não pode haver dúvida:
1º O perito utilizou tabela de fatores de zoneamento do METRÔ/SP, a qual não é mais utilizada por seu autor e inclusive desaconselhada, conforme documentação anexa.
Admitimos, por absurdo, que se possa usar a tabela. Ainda assim, mostramos que o perito utilizou a tabela de forma equivocada, o que redundou na inutilização de três elementos comparativos.
Além disso, houve um equívoco aritmético na oferta de nº
1, além do uso errôneo da tabela, o que modificou o valor final unitário do terreno de Cr$ 48.189,20/m2que o perito tinha calculado para Cr$ 57.978,76/m2, segundo nosso cálculo.
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Na parte da construção, o perito usou a tabela das “Normas.” Como esse valor foi obtido para o mês de setembro/87 e a avaliação é para abril/ 88, o perito atualizou o valor com um acréscimo de 70% da variação das OTNs, mas não explicou o motivo. Examinando a variação de algumas ofertas no mercado, concluímos por uma atualização de 65,85%. Entretanto, o perito mostrou que não sabe lidar com porcentagens. Isso se deu porque o ilustre perito fez incidir os 70% também sobre a parte inteira do número atualizado.
(951,77 / 401,69) = 2,37.: 2,37 × 0,70 = 1,6590
Quando, na verdade, dever-se-ia primeiro tirar a unidade e depois multiplicar por 0,70:
2,37 – 1,00 = 1,37
Ou seja, 1,959 ? 1,96
Entretanto, concordamos com 1,6590 por considerar compatível com a evolução dos preços das ofertas que aferimos. Isto é, admitimos uma correção mais baixa do que daria o cálculo, se correto, do perito e mesmo assim chegamos a um valor de:
Terreno de Cz$ 90.826.572,73 (ABRIL/88)
Contra Cz$ 75.494.856,64 (ABRIL/88) do perito.
Além disso, argumentamos por absurdo que, com o valor arbitrado pelo perito, se fizéssemos o cálculo partindo do aluguel para chegar ao valor do apartamento, com esse valor, naquela data, não compraríamos sequer um apartamento de um conjunto habitacional em Guaianazes, subsidiado pela COHAB; que dizer de um apartamento no Paraíso de padrão médio superior...
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Com esse exemplo, queremos mostrar que, simplesmente se atendo aos números objetivos e não entrando em discussões polêmicas que podem ser de âmbito subjetivo, conseguimos mostrar ao juiz a veridicção.
Poderíamos, já no exórdio, quando começamos a dizer que não podíamos concordar com o laudo oficial, chamar a atenção do juiz para um dos motivos da discordância, que foi o erro aritmético. Como dizemos: “Colocar o juiz frente a frente, logo no início do parecer, com uma afirmação incontestável (erro aritmético), é um procedimento de bastante eficácia e faz jus à verdadeira intenção do exórdio que é a de despertar o interesse do auditório para aquilo que se vai dizer. Provocar uma mudança de comportamento, passando o destinatário de simples ouvinte a participante interessado”.
O assistente signatário concorda com os Capítulos “1” “PRELIMINARES” e “2” “VISTORIA” do laudo oficial, agora complementados com as principais características da zona de uso Z-10, as quais não constam do laudo oficial e que interferem de maneira decisiva na avaliação do imóvel em tela, sobretudo com relação ao coeficiente de aproveitamento de duas vezes e meia a área do terreno.
No que tange ao item “3” do laudo do perito judicial – “DETERMINAÇÃO DO NOVO ALUGUEL”, o signatário limitar-se-á a apontar e corrigir os equívocos que foram cometidos, sem entrar em pontos polêmicos e sem se preocupar com a defesa deste ou daquele valor mais alto ou mais baixo. A defesa dos interesses do autor são da competência de seu advogado. A este assistente compete apenas auxiliar o Meritíssimo Juiz e assessorar a parte na verificação do laudo judicial na busca do valor mais justo, coerente com as Normas de Avaliações, dentro de um procedimento técnico correto.
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O assistente signatário concorda com a metodologia empregada pelo insigne perito judicial, louvando a utilização de ofertas de terrenos com data de validade próxima da data da REVISÃO, o que evita atualizações progressivas ou regressivas de grande monta, importando em sensíveis distorções.
Com relação à atualização, concordamos plenamente com o mui digno perito quando sublinha o fato de esta NÃO SE CONSTITUIR EM MÉTODO AVALIATÓRIO, servindo apenas como subsídio para o MM. JUIZ, uma vez que consta de um dos quesitos da ré, não mantendo, entretanto, nenhuma relação com...
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