Diretiva 2014/17/UE do Parlamento Europeu e do Conselho de 4 de fevereiro de 2014 Relativa aos Contratos de Crédito aos Consumidores para Imóveis de Habitação e que Altera as Diretivas 2008/48/CE e 2013/36/UE e o Regulamento (UE) 1093/2010
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O PARLAMENTO EUROPEU E O CONSELHO DA UNIÃO EUROPEIA, Tendo em conta o Tratado sobre o Funcionamento da União Europeia, nomeadamente o artigo 114º,
Tendo em conta a proposta da Comissão Europeia,
Após transmissão do projeto de ato legislativo aos parlamentos nacionais, Tendo em conta o parecer do Banco Central Europeu1,
Tendo em conta o parecer do Comité Económico e Social Europeu2,
Deliberando de acordo com o processo legislativo ordinário3,
Considerando o seguinte:
(1) Em março de 2003, a Comissão lançou um processo de identificação e avaliação do impacto dos obstáculos ao mercado interno no domínio dos contratos de crédito para imóveis de habitação. Em 18 de dezembro de 2007, adotou um Livro Branco sobre a integração dos merca
dos de crédito hipotecário da UE. No Livro Branco, a Comissão anunciava a intenção de proceder a uma ava
liação do impacto das diferentes opções de ação política, nomeadamente no que respeita à informação pré-contra
tual, às bases de dados sobre o crédito, à solvabilidade, à taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) e à consul
toria sobre contratos de crédito. A Comissão criou um Grupo de Peritos do Historial Creditício para a ajudar a preparar medidas que melhorem a acessibilidade, a com parabilidade e o caráter exaustivo dos dados relativos ao crédito. Foram também lançados estudos sobre o papel e as operações dos intermediários de crédito e das institui
ções que, não sendo instituições de crédito, celebram contratos de crédito para imóveis de habitação.
(2) Nos termos do Tratado sobre o Funcionamento da União Europeia («TFUE»), o mercado interno compreende um espaço sem fronteiras internas no qual são asseguradas a livre circulação de mercadorias e serviços e a liberdade de estabelecimento. O desenvolvimento de um mercado de crédito mais transparente e mais eficiente dentro desse espaço é vital para a promoção do desenvolvimento das atividades transfronteiriças e para a criação de um mer cado interno de contratos de crédito para imóveis de habitação. Existem diferenças substanciais nas legislações dos vários Estados-Membros no que diz respeito às nor mas de conduta na concessão de contratos de crédito para imóveis de habitação e na regulação e supervisão dos intermediários de crédito e das instituições que, não sendo instituições de crédito, celebram contratos de crédito para imóveis de habitação. Essas diferenças criam obstáculos que restringem o volume da atividade trans fronteiriça, tanto do lado da oferta como do lado da procura, reduzindo assim a concorrência e as opções de escolha disponíveis no mercado, aumentando o custo do crédito para os contraentes e podendo mesmo impe
dir que o negócio se realize.
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(3) A crise financeira mostrou que o comportamento irres
ponsável de alguns participantes no mercado pode minar os alicerces do sistema financeiro, provocando desconfiança entre todas as partes, em especial nos consumido
res, com consequências sociais e económicas potencialmente graves. Muitos consumidores perderam a con
fiança no setor financeiro e os mutuários têm cada vez mais dificuldade em reembolsar os seus empréstimos, daí resultando um aumento das situações de incumprimento e de venda coerciva do imóvel. Nesta conformidade, o G20 solicitou a colaboração do Conselho de Estabilidade Financeira para estabelecer princípios sobre normas idó
neas em matéria de concessão de crédito para imóveis de habitação. Ainda que alguns dos maiores problemas as
sociados à crise financeira tenham ocorrido no exterior da União, os níveis de dívida dos consumidores na União são significativos e concentram-se em grande parte em créditos para imóveis de habitação. Portanto, convém assegurar que o enquadramento regulamentar da União nesta área seja robusto e coerente com os princípios internacionais e utilize adequadamente o leque de instrumentos existentes, o que poderá incluir o recurso ao rácio entre o valor do empréstimo e o valor da garantia, ao rácio entre o valor do empréstimo e o rendimento, ao rácio entre o rendimento e o endividamento ou a outros rácios semelhantes, com níveis mínimos abaixo dos quais nenhum crédito seria considerado aceitável, ou outras medidas compensatórias para as situações em que os riscos subjacentes sejam maiores para os consumidores ou em que as referidas medidas sejam necessárias para prevenir o endividamento excessivo das famílias. Face aos problemas revelados pela crise financeira e tendo em vista garantir a existência de um mercado interno efi ciente e competitivo que contribua para a estabilidade financeira, a Comissão, na sua comunicação de 4 de março de 2009 intitulada «Impulsionar a retoma europeia», propôs medidas relativas aos contratos de crédito para imóveis de habitação, nomeadamente um enquadra mento fidedigno para a intermediação de crédito, na perspetiva da criação de mercados responsáveis e de con
fiança para o futuro e do restabelecimento da confiança dos consumidores. Na sua comunicação de 13 de abril de 2011 intitulada «Ato para o Mercado Único – Doze alavancas para estimular o crescimento e reforçar a con fiança mútua», a Comissão reafirmou o seu empenho num mercado interno eficiente e competitivo.
(4) Foram identificados vários problemas nos mercados de crédito hipotecário no interior da União relacionados com a concessão e a contração irresponsáveis de empréstimos e com os potenciais comportamentos irresponsá
veis dos intervenientes no mercado, incluindo os intermediários de crédito e as instituições que não são ins tituições de crédito. Alguns desses problemas diziam res peito a créditos em moeda estrangeira, pelos quais os consumidores tinham optado para tirar vantagem das taxas devedoras oferecidas mas sem terem a informação ou compreensão adequadas do risco de taxa de câmbio inerente. Esses problemas são motivados por deficiências dos mercados e da regulamentação, bem como por ou tros fatores como a conjuntura económica geral e os baixos níveis de literacia financeira. Outros problemas prendem-se com a ineficácia, a incoerência ou a inexis tência de regimes aplicáveis aos intermediários de crédito e às instituições que, não sendo instituições de crédito, concedem crédito para imóveis de habitação. Os proble mas identificados têm repercussões potencialmente signi
ficativas a nível macroeconómico, podendo resultar em
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prejuízos para os consumidores, constituir obstáculos económicos ou jurídicos à atividade transfronteiriça e criar condições de concorrência desiguais entre os diver
sos intervenientes.
(5) A fim de facilitar a criação de um mercado interno que funcione corretamente, com um nível elevado de prote
ção dos consumidores na área dos contratos de crédito para imóveis, e de assegurar que os consumidores que procuram esse tipo de contratos possam fazê-lo com a certeza de que as instituições que irão contactar agem de forma profissional e responsável, é necessário criar um enquadramento legal da União adequadamente harmonizado em várias áreas, que tenha em conta as diferenças existentes nos contratos de crédito, resultantes, nomea
damente, das diferenças existentes nos mercados nacio nais e regionais de bens imóveis.
(6) Por conseguinte, a presente diretiva deverá desenvolver um mercado interno mais transparente, eficiente e com petitivo, através de contratos de crédito para bens imó veis que sejam coerentes, flexíveis e equitativos, promo vendo simultaneamente a concessão e contração de em
préstimos de forma sustentável e a inclusão financeira, e proporcionando assim um nível elevado de proteção dos consumidores.
(7) A fim de criar um verdadeiro mercado interno com um nível elevado e equivalente de proteção dos consumido res, a presente diretiva contém disposições que são objeto de harmonização máxima no que respeita à prestação de informação pré-contratual através do formato normali zado da ficha de informação normalizada europeia (FINE) e ao cálculo da TAEG. Todavia, tendo em conta a espe cificidade dos contratos de crédito para bens imóveis e as diferenças na evolução do mercado e nas condições exis
tentes nos EstadosMembros, especialmente no que diz respeito à estrutura do mercado e aos participantes no mercado, às categorias de produtos disponíveis e às for malidades inerentes ao processo de concessão de crédito, os Estados-Membros deverão ter a possibilidade de man
ter ou introduzir disposições mais restritivas do que as previstas na presente diretiva nos domínios que não es tejam claramente identificados como objeto de harmoni zação máxima. Esta abordagem diferenciada é necessária para evitar prejudicar o nível de proteção dos consumidores relativamente aos contratos de crédito abrangidos pelo âmbito da presente diretiva. Os Estados-Membros deverão, por exemplo, ser autorizados a manter ou in
troduzir disposições mais restritivas no que diz respeito aos requisitos de conhecimentos e competências aplicáveis ao pessoal e às instruções de preenchimento da FINE.
(8) A presente diretiva deverá melhorar as condições de es tabelecimento e funcionamento do mercado interno me diante a aproximação das legislações dos Estados-Mem bros e o estabelecimento de normas de qualidade para determinados serviços, nomeadamente no que se refere à comercialização e concessão de crédito através de mu
tuantes e intermediários de crédito e à promoção de boas práticas. A definição de normas de qualidade para os serviços de concessão de crédito envolve necessariamente a introdução de determinadas disposições respeitantes ao acesso às atividades, de supervisão e aos requisitos pru denciais.
(9) Nos domínios não abrangidos pela presente diretiva, os Estados-Membros são livres de manter ou introduzir dis posições legais nacionais. Em particular, podem manter ou introduzir disposições nacionais em domínios como o direito dos contratos relativamente à
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validade dos con tratos de crédito, o direito de propriedade, o registo pre dial, a informação contratual e, na medida em que não sejam regidas...
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