Das disposições especiais
| Autor | Fábio Hanada - Andréa Ranieri Hanada |
| Páginas | 224-287 |
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Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem
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oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
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178. As locações celebradas e/ou renovadas após a vigência da presente lei inquilinária, são regidas pelos artigos 46 e 47.
179. Por força do disposto no § 3º, do artigo 132, do Código Civil/2002 ("Os prazos de meses e anos expiram no dia de igual número do de início, ou no imediato, se faltar exata correspondência"), um contrato com o prazo de 30 meses, com início marcado para 15/05/2001, vencer-se-ia a 15/11/2003 e não a 14 desse mesmo mês e ano.
Por medida de cautela, deve o locador observar fielmente a forma de contagem do prazo a que alude o dispositivo acima transcrito, para evitar os percalços que podem surgir de última hora.
Poder-se-ia dizer que: "Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciadas do que ao sentido literal da linguagem" (art. 112, do Novo Código Civil), mas toda cautela é pouca.
Por derradeiro, há que se ressaltar que: "A prova do contrato por prazo determinado faz-se através de documentos e não por meio de conversa gravada, até porque tal modalidade de avença somente se aperfeiçoa com a assinatura das partes" (STJ - Recur-so Especial nº 59.447-SP - 5ª Turma - relator Ministro Cid Flaquer Scartezzini - j. 22/04/1996
180. Gamaliel Costa, Magistrado paulista, no julgamento da apelação sem revisão nº 467.408-00/2 (TJSP extinto 2º TACivSP - 6ª Câmara - j. 16/10/1996), proclamou, com apoio nos ensinamentos de Francisco Carlos Rocha de Barros, que: "Não se admite a soma de prazos contratuais para os fins deste artigo. A lei é clara quando estabelece, como requisito, contrato escrito por prazo igual
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ou superior a trinta meses, e seu objetivo é claro: em troca da estabilidade contratual conferida ao locatário, pelo prazo de dois anos e meio, através de um só ajuste, compensa-se o locador com o direito de retomar o prédio ao fim daquele prazo. Assim, não pode aproveitar ao locador a soma de prazos de mais de um contrato, ainda que não tenha ocorrido hiato temporal entre eles, porque ausente aquela compensação acima referida... Não vale invocar, agora, os argumentos desenvolvidos a propósito da antiga Lei de Luvas (Dec. n. 24.150/34), para justificar a accessio temporis em favor do locatário. Lá, a doutrina e a jurisprudência defenderam a soma de prazos contratuais, tendo em vista a proteção que merecia, como ainda merece, o fundo de comércio construído pelo inquilino. Tal coerência com os objetivos legais não se visualiza na tese que pretende defender a soma de prazos em favor do locador, para os fins do presente artigo. Enfim, a razoabilidade que justifica a accessio temporis na Lei de Luvas aqui não se faz presente".
180.1. Ex vi do disposto no caput do artigo ora em comento: "o contrato de locação deve ser por escrito e seu prazo deve ser igual ou superior a trinta meses. Referido prazo deve constar do contrato. Não pode ser considerado para tal fim o prazo resultante da prorrogação do contrato por tempo indeterminado. O objetivo da lei é claro: a estabilidade contratual conferida ao locatário, pelo prazo de trinta meses, por um só ajuste é compensada pela outorga ao locador do direito de retomar o prédio ao término daquele prazo" (TJSP extinto 2º TACivSP - Apelação sem Revisão nº 450.857-00/1 - 10ª Câmara - relator Juiz Gomes Varjão - j. 30/01/1996).
181. Desnecessária a notificação do locatário para desocupar o imóvel, se a ação despejatória for ajuizada dentro dos 30 dias imediatos ao término do prazo do contrato locatício.
Tal prazo é peremptório, inadmitindo prorrogação.
Mas, notificado o locatário dentro do prazo de 30 dias seguintes ao término do prazo do contrato, a locação não estará prorrogada por tempo indeterminado e a ação despejatória poderá ser ajuizada depois do trintídio (TJSP extinto 2º TACivSP - Apelação sem Revisão nº 449.559-00/2 - 1ª Câmara - relator Juiz Morato de Andrade - j. 20/01/1996).
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Nesse sentido a 4ª Turma do Colendo Superior Tribunal de Justiça, que decidiu: "A matéria do recurso diz respeito sobre a ocorrência da caducidade da notificação premonitória, tendo em vista o tempo decorrido entre a notificação e a propositura da ação de despejo. O acórdão recorrido confirmou a decisão de 1ª instância que julgou o autor carecedor da ação, tendo em vista o lapso de tempo de 8 meses decorrido entre a notificação e a ação de despejo
... Na verdade, a lei não estabelece qualquer prazo para a validade da notificação, para o exercício da ação de despejo. A notificação premonitória não se confunde com medida cautelar, inexistindo, pois, caducidade da medida" (Recurso Especial nº 1.303-SP - relator Ministro Fontes de Alencar - j. 17/04/1990).
Porém, não é essa a posição da 5ª Turma daquela mesma Casa, que, diversamente, asseverou: "... conquanto a Lei nº 8.245/91 não fixe prazo para a validade da indigitada notificação, o retardo quanto à propositura da ação pode levar à conclusão de que houve prorrogação tácita da avença ..." (Agravo Regimental no Agravo de Instrumento nº 1.027.368-SP - relatora Ministra Laurita Vaz - j. 10/06/2008).
182. Estabelece o § 2º do artigo ora em comento que: "Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação".
A respeito do prazo previsto na lei, decidiu o extinto Colendo 2º Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo, na oportunidade do julgamento da apelação com revisão nº 414.827-4/00, relator o Magistrado Batista Lopes: "Circunscreve-se o ‘thema decidendum’ à seguinte questão discutida nos autos: a notificação premonitória, em casos de denúncia imotivada, deve fazer indicação expressa do prazo concedido para desocupação ou é suficiente a menção ao prazo legal para tal fim? Sustenta o apelante, em síntese, ser bastante a alusão ao prazo legal, não lhe competindo defini-lo ‘porquanto é a lei que assim o faz’ (fls. 54). Sem razão porém. A denúncia, na lição de Pontes de Miranda, é o negócio jurídico unilateral (‘Tratado de Direito Privado’, Ed. Forense, 2ª ed., tomo XXV, pág. 293) que põe termo à relação jurídica (Orlando gomes, ‘Contratos’, Forense, 8ª ed., pág. 218) devendo, pois, ser precisa na indicação do fim perseguido pelo denunciante. A referência genérica a prazo legal não
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confere ao denunciado a segurança necessária ante a existência de prazos diversos no novo diploma legal, máxime porquer sequer foi indicada a ação que seria proposta posteriormente" (JTACSP LEX 153/361-362).
Em sentido diametralmente oposto, entretanto, se decidiu: "A notificação realmente não especificou o prazo para a desocupação do imóvel. Todavia, a demanda somente foi aforada depois de vencido o prazo máximo previsto pelo Dec.-lei 1.534/77, que era de 24 meses. Assim, não houve qualquer prejuízo ao locatário, presumindo-se ser aquele, na hipótese dos autos, o prazo para a desocupação" (TJSP extinto 2º TACivSP - Apelação nº 132.649 - 4ª Câmara - relator Juiz Barbosa Pereira Filho - j. 03/08/1981
Melhor, pois, que se proceda com todo o cuidado.
182.1. Sob à égide do Código Civil/1.916 (revogado art. 266), já se decidiu que: "Reputa-se válida a notificação premonitória assinada pela esposa do locador, unidos sob o regime da comunhão universal, posto que na constância da sociedade conjugal a proprie-dade e posse dos bens é comum" (TJSP extinto 2º TACivSP - Apelação sem Revisão nº 445.079-00/9 - 1ª Câmara - relator Juiz Renato Sartorelli - j. 11/12/1995).
A mesma orientação deverá prevalecer em face da novel lei civil: artigos 1.663 ("A administração do patrimônio comum compete a qualquer dos cônjuges") e 1.670 ("Aplica-se ao regime da comunhão universal o disposto no Capítulo antecedente, quanto à administração dos bens"), ambos do Código Civil/2002.
182.2. Presentes os requisitos previstos no dispositivo em exame, poder-se-á conceder tutela antecipada ao locador?
Na oportunidade do julgamento do agravo de instrumento nº 871.932-0/3, a Egrégia 6ª Câmara do extinto Colendo 2º Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo, relator o Juiz Thales do Amaral, proclamou: "Estão presentes os requisitos para a concessão da medida, que se reputa cabível em ações de despejo. Trata-se de denúncia vazia, estando presente a hipótese do art. 46, ‘caput’ e parág. 2º, da Lei nº 8.245/91. Houve notificação, concedido o prazo
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para desocupação voluntária, razão pela qual a antecipação da tutela foi corretamente concedida" (j. 23/02/2005).
No mesmo sentido: "Na hipótese, com término da avença locatícia prevista para 07 de março de 2009 (fls. 27), com notificação perpetrada para tornar expresso o desinteresse na continuidade da relação contratual, em 27 de março de 2009, sem que atendessem as locatárias à providência reclamada de desocupação e entrega das chaves, configurados estão os pressupostos para a pretendida retomada antecipada" (TJSP - Agravo de Instrumento nº 990.09.230884-0 - 31ª Câmara de Direito Privado - relator Desembargador Fernando Nishi - j. 29/09/2009).
É bom frisar, ainda, dentro da modesta proposta desse trabalho, opinião em sentido contrário: "No caso em exame, verificase que não ficou demonstrado o risco do dano grave ou de difícil reparação, haja...
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