Comentários à Lei n. 8.245/91

Autor:André Fernandes da Silva
Ocupação do Autor:Advogado, consultor e assessor jurídico; pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil
Páginas:21-32
 
ÍNDICE
TRECHO GRÁTIS

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A lei do inquilinato introduziu diversas inovações que refletiram em todo o direito brasileiro. A nova lei procurou conter abusos, resguardando os direitos do locatário, que é a parte menos favorecida da relação contratual, já que este é quem necessita alugar o imóvel, e muitas das vezes, acaba tendo de submeter-se às condições leoninas impostas pelo detentor do poder econômico, que no caso é o senhorio.

Todavia, mais do que tudo, a nova lei procurou equilibrar as relações locatícias, não exacerbando direitos de uma em detrimento da outra parte, como acontecia nas legislações já citadas.

Originalmente a lei de locações é norma de direito privado. Ou seja, é norma que regula a relação entre particulares, devendo, pelo bom andamento do mercado, sofrer a menor intervenção estatal possível. Contudo, nesta mesma lei, há normas cogentes, de natureza pública, que não retiram a finalidade do contrato locatício, mas evitam graves injustiças sociais, já que a legislação inquilinária é de interesse social.

Além disso, a lei procurou regulamentar, mesmo que indiretamente, dispositivo constitucional, que relativizou o direito à proprie-dade, impondo ao proprietário a obrigação de destiná-lo de acordo com sua função social.

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A professora Maria Helena Diniz1, com a didática que lhe é peculiar, assim nos ensina:

A edição desta lei veio a possibilitar que a propriedade venha a exercer, realmente, sua função social, pois o detentor de capitais imobiliários passará, ante as vantagens nela contidas, a fornecer imóveis para serem locados, libertando, em parte, a nação brasileira do difícil e preocupante problema socioeconômico das moradias e das sérias consequências dele decorrentes.

Mesmo com a reforma do Código Civil, como estudaremos mais adiante, a lei do inquilinato não foi revogada, como dispõe o art. 2.036 do citado diploma legal.

Importantes também foram as inovações introduzidas em nosso regramento jurídico, chamando a atenção de todos para um direito mais humano, que se preocupe com a verdadeira acepção da palavra justiça.

Nos contratos novos, p. ex., com o advento da lei do inquilinato, o proprietário que firmar a locação, com prazo igual ou acima de trinta meses, poderá pedir a desocupação do prédio findo o prazo, sem a necessidade de alegar o motivo.

Contudo, sendo firmada a locação por prazo inferior àquele que o legislador entendeu como sendo razoável para o estabelecimento do locatário (30 meses), o locador terá a obrigatoriedade de motivar a sua retomada, sob pena de o imóvel só poder ser retomado depois de decorridos 5 (cinco) anos de vigência da locação.

A periodicidade e os índices de reajuste também deixaram, em momento oportuno, de ser disciplinados pela norma, consagrando o princípio do pacta sunt servanda. Contudo, a legislação veda a variação em salário mínimo, em moeda estrangeira ou em taxas de câmbio.

Com o advento da Lei n. 8.245/91, as locações para temporada foram mais bem regulamentadas. Temporada passou a ser entendida como sendo aquelas locações em que o prazo máximo de permanência do locatário é de 90 dias. Nessas locações, inclusive, foi permitida a cobrança antecipada dos alugueres.

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A lei do inquilinato também introduziu o direito do locatário na renovação compulsória do contrato, desde que preenchidos os requisitos do art. 51 do citado diploma legal, in verbis: “Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo deter-minado; II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”

O prazo revisional também foi reduzido de cinco para três anos. A nova lei pacificou também discussões jurisprudenciais, ao expressar que as taxas das imobiliárias deverão ser custeadas pelos locadores e não pelos inquilinos.

A legislação concedeu também maior autonomia aos locatários, garantindo-lhes o direito de votar nas assembleias condominiais, em matérias de sua responsabilidade, salvo se o locador nela estiver presente.

O rol das penalidades criminais foi aumentado, visando à abolição de determinadas práticas do mercado.

A lei do inquilinato também introduziu inciso na Lei n.
8.009/90, quando consagra que a impenhorabilidade do bem de família não alcançará o imóvel do fiador. Transcrevemos: “Art. 3o A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”

Apesar de esse dispositivo ter suscitado debates acalorados, inclusive no STF, atualmente o entendimento é pacífico no sentido de que tal disposição da Lei n. 8.009/90 é constitucional e não representa afronta ao bem único do fiador, já que ele sabia do risco do negócio, ao garantir a locação de outrem.

Na esteira dessas inovações, comentaremos a seguir os reflexos da Lei do Inquilinato em nosso ordenamento jurídico.

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2.1. O Mercado Locatício Anterior à Lei

Uma lei única, que abrangesse locações comerciais, não residenciais, de temporada e residencial, p. ex., era o grande sonho dos militantes do mercado imobiliário da época.

Existiam diversas legislações especiais, como a Lei n. 6.239/75,
6.649/79, entre outras, que tornavam a locação um emaranhado de leis esparsas, que dificultava o entendimento não só dos profissionais do segmento, mas dos maiores interessados, que são os locadores e locatários.

Essas leis, inclusive, não só causavam imensas dúvidas entre profissionais e leigos, como também eram excessivamente protecionistas para com o locatário, o que provocava um grande desequilíbrio nas relações locatícias. Por...

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