Taxa condominial. Cobrança
| Autor | Fábio Hanada - Andréa Ranieri Hanada |
| Páginas | 328-361 |
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1. Estabelece o inciso VII, do art.1.348, do CC, que cabe ao síndico cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.
Sobre tais atribuições do síndico, faz o advogado Pedro Elias Avvad importantes considerações, ponderando: "Cobrar dos con-
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dôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas. A função essencial desse inciso, a cobrança ordinária, com exceção da imposição e, consequente, cobrança de multas, sempre foi tida como meramente administrativa, posto que os administradores, sejam pessoas físicas ou jurídicas, são os que, de ordinário, ficam incumbidos de tal mister. Não assim, a imposição de multa e a sua cobrança que, na lei anterior, deveria ser feita ‘por via executiva’ a teor do disposto no § único do art. 21. Evidentemente que a imposição da multa exige poder suficiente para a cobrança da penalidade via judicial e isso é inerente ao poder de representação em juízo. Não está dito, mas é admissível como regra, que o síndico que tem poderes para impor multas, pode, de igual, relevá-las, inobstante possa vir a ser cobrado por tais atos, como soe acontecer com qualquer outro por ele praticado. A imposição de multas está, de rigor, inserida dentre os poderes de representação, mas pode ser transferida, em parte, juntamente com as tarefas administrativas, da cobrança ordinária, ressalvada a cobrança judicial que será sempre responsabilidade de quem tem a representação."3082. A ação de cobrança de despesas condominiais pode ser proposta na justiça comum (art. 275, II, b, do CPC), ou no juizado especial (art. 3º, da Lei 9.099, de 26 de setembro de 1995).3092.1. A ação judicial de cobrança, todavia, é proposta em nome do condomínio, representado pelo síndico.
2.2. Quais os documentos necessários para a propositura da ação de cobrança de despesas condominiais?
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Quanto ao tema, lição do magistrado Gilberto Leme: "O caso dos autos versa simples cobrança de despesas condominiais de condôminos inadimplentes, que pretendem ver acolhidas as preliminares de irregularidade da representação do autor e de ausência de documento essencial para a propositura da ação. No entanto, conforme consignado na r. sentença, ‘não há mácula alguma na representação do autor, conforme se verifica às f. 07, 08 89 e 125/139. No mais não há impedimento algum na recondução do síndico ao cargo (f. 90/92).’ (f. 160). (....) No que toca à ausência do demonstrativo do rateio entre as unidades, melhor sorte não assiste os apelantes. Com efeito, não negando a falta de pagamento das despesas cobradas, apenas apontam eles a ausência dos demonstrativos que consideram documento essencial à propositura da ação, a obstar a análise e a defesa do que se está cobrando. ‘Exigíveis são os (documentos) da representação do condomínio e a convenção, se houver, mas em favor do condomínio para demonstrar o percentual da multa, além da discriminação do débito, se não incluída no corpo da petição, explica Celso José Pimentel. Não se exige cópia da ata da assembleia que aprovou o valor das cotas, o que se presume, a menos que ocorra teratologia. Trata-se de matéria objeto de reiterados pronunciamentos da Corte Paulista. Dispensam-se cópias de balancete mensal, a do regulamento interno e a dos boletos, como se dispensa a comprovação do montante pretendido, pois se presume o seu quantum diante do fato de que a simples existência da propriedade condominial gera despesas que devem ser suportadas pelos condôminos’. ("Anotações sobre a Ação de Cobrança de Despesas Condominiais - Os documentos exigíveis e os inexigíveis com a petição inicial" apud Condomínio Edilício - Aspectos Relevantes - Aplicação do Novo Código Civil, coord. de Francisco Casconi e José Roberto Neves Amorim, págs. 253/254, Método, 2006). De há muito este Tribu-
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nal de Justiça, por sua Seção de Direito Privado III, integrada por juízes oriundos do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil, vem dispensando a exibição de demonstrativo do rateio entre as unidades bem como a ata da assembleia-geral ordinária como documentos de instrução obrigatória da petição inicial em demandas com esta."3102.3. Em que foro deve ser proposta a ação de cobrança?
É esclarecedor, neste ponto, o v. acórdão da Egrégia 25ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, relatado pelo magistrado Hugo Crepaldi nos seguintes termos: "a ação para cobrança de débitos condominiais se enquadra no âmbito da regra especial prevista pelo art. 100, IV, d do CPC, o que afasta a incidência da regra geral prevista pelo art. 94 do mesmo diploma, devendo a demanda ser proposta no local em que se daria o cumprimento da obrigação, e não no foro de domicílio do condômino devedor. Sobre o tema, já se manifestou esse Tribunal de Justiça: ‘Para cobrança de taxa de condomínio, é competente o foro do lugar onde a obrigação deve ser cumprida e não foro do domicílio do réu’ (TJSP, Agravo de Instrumento 0178301-86.2011.8.26.0000, 29ª
Câmara de Direito Privado, j. 24.08.2011, rel. Des. S. Oscar Feltrin). ‘Agravo de instrumento. Cobrança de condomínio. Exceção de incompetência. Rejeição. Acerto. Foro do local do cumprimento das obrigações. Exegese do art. 100, inciso IV, letra d do CPC. Decisão mantida. Tratando-se de cobrança de débitos condominiais prevalece o foro do local onde a obrigação deve ser cumprida, e não a do domicílio do devedor, nos termos do art. 100, inciso IV, letra d do CPC. Recurso conhecido e não provido.’ (TJSP, Agravo de Instrumento 9000926-52.2005.8.26.0000, 25ª Câmara do D. TERCEIRO
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Grupo (Ext. 2º TAC) rel. Des. Amorim Cantuária. j. 03.05.2005). No mesmo sentido, destaca Theotônio Negrão: ‘Para a cobrança de taxa de condomínio, é competente o foro do lugar onde a obrigação deve ser cumprida, e não o foro do domicílio do réu (RT 501/192)’ (in Código de Processo Civil e legislação processual civil em vigor, 42ª ed., Saraiva, p. 223). Por sua vez, prevalece o entendimento de que não havendo disposição em contrário na convenção ou ato em apartado, o adimplemento das taxas condominiais configura obrigação portável, dadas as circunstâncias da avença, devendo ser adimplida no domicílio do credor, ou seja, no local da situação do imóvel que deu ensejo à cobrança."3112.4. Em face de quem deve ser dirigida a ação de cobrança, em casos de compromissos de compra e venda e de locação?
A questão é polêmica:
· para uns: em face do proprietário, promissário comprador, ou daquele que efetivamente habite o imóvel, seja ele adquirente (compromissário comprador), locatário ou comodatário.
Assim, em casos em que a unidade já foi prometida à venda (compromisso de venda e compra), e até mesmo contra locatário ou comodatário:
(i) "A ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, - entre aqueles que tenham uma relação jurídica
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vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador etc.), o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda responsável;"312(ii) "Trata-se de estabelecer a legitimidade passiva para a cobrança de taxas condominiais, se do proprietário do imóvel ou do promissário comprador. Tenho que o interesse prevalente é o da coletividade dos condôminos em receber as taxas correspondentes a todas as unidades, podendo propor a ação tanto contra o proprietário, em nome de quem está registrado o imóvel, e que por isso é responsável pelas despesas, quanto contra o promissário comprador ou simples possuidor, se demonstrada a relação jurídica que ocupa em relação ao imóvel e o interesse daí decorrente. É preciso ponderar que as despesas oriundas da própria coisa devem ser de pronto satisfeitas no interesse comum, cabendo ao credor a escolha entre aqueles que ocupam uma certa posição jurídica em relação ao imóvel, sejam proprietários ou promissários compradores, podendo o réu pleitear a ressalva do seu direito de regresso contra quem entenda responsável;"313e
(iii) "por se tratar de obrigação propter rem, como reconhece a quase unanimidade da doutrina, pode o condomínio cobrá-las do condômino, isto é, de quem tenha o domínio do imóvel, tal como consta no registro imobiliário. No entanto,
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não está impedido de efetuar a cobrança de quem efetivamente habite o imóvel, seja ele adquirente (compromissário comprador), locatário ou comodatário. Amiúde se esquece do que diz a Lei 4.591/1964, no seu art. 20: ‘Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade.’"314? para outros, há necessidade de atender a certas peculiaridades quando se trata de imóvel compromissado à venda.
(i) "Tratando-se de obrigação propter rem a de pagar as despesas condominiais, nada impede que, se por algum motivo for desfeito o compromisso de venda e compra, venha futuramente o promitente vendedor a responder pelo débito da unidade antes compromissada. No entanto, enquanto o promissário comprador estiver na posse dessa unidade por força do contrato do qual o condomínio tem conhecimento da existência (embora pudesse desconhecer seus termos), não pode o promitente vendedor ser responsabilizado pela dívida, o que está em conformidade com o art. 9º, caput, da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1.964, e mesmo com o parágrafo único do seu art. 4º, uma vez que não está sendo cobrada contribuição condominial anterior à aquisição da posse do imóvel pelo promissário comprador;"315(ii) "Somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é
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que se reconhece a legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais...
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