Sistema financeiro de habitação (SFH)

Autor:Alice Saldanha Villar
Páginas:171-179
 
ÍNDICE
TRECHO GRÁTIS

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SEÇÃO 1: Seguro habitacional obrigatório
1ª ETAPA: Venda casada de imóvel e seguro habitacional para o mutuário é ilegal

Súmula 473: O mutuário do SFH não pode ser compelido a contratar o seguro habitacional obrigatório com a instituição financeira mutuante ou com a seguradora por ela indicada. Data: 19/6/2012

O seguro habitacional foi um dos meios encontrados pelo legislador para garantir as operações originárias do SFH, visando a atender a política habitacional e a incentivar a aquisição da casa própria. A apólice colabora para com a viabilização dos empréstimos, reduzindo os riscos inerentes ao repasse de recursos aos mutuários.1Diante dessa exigência da lei, tornou-se habitual que, na celebração do contrato de financiamento habitacional, a instituição financeira impor ao mutuário um seguro administrado por ela própria ou por empresa pertencente ao seu grupo econômico.2Ocorre que, muito embora seja obrigatória a contratação de seguro habitacional3, a lei não determina que a tal seguro seja necessariamente contratado frente ao próprio mutuante ou seguradora por ele indicada.4Neste cenário, o STJ editou a Súmula 473 para fixar o entendimento de que, na celebração de contrato de mútuo (empréstimo) para aquisição de moradia, o mutuário não está obrigado a contratar o seguro habitacional diretamente com o agente financeiro ou com seguradora por este indicada, sendo-lhe facultado buscar no mercado a cobertura que melhor lhe aprouver. Ademais, ressalte-se que tal procedimento caracterizaria a denominada "venda casada", expressamente vedada pelo art. 39, I, do CDC5, que condena qualquer tentativa do fornecedor de se beneficiar de sua superioridade econômica ou técnica para estipular condições negociais desfavoráveis ao consumidor, cerceando-lhe a liberdade de escolha.6

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JURISPRUDÊNCIA TEMÁTICA:

· "(...) É necessária a contratação do seguro habitacional, no âmbito do SFH. Contudo, não há obrigatoriedade de que o mutuário contrate o referido seguro diretamente com o agente financeiro, ou por seguradora indicada por este, exigência esta que configura "venda casada", vedada pelo art. 39, inciso I, do CDC (...)" STJ - REsp 969129 MG, Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, 2ª Seção, DJe 15/12/2009

· "(...) A Jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que o mutuário do SFH não está obrigado a contratar a apólice de seguro com o mutuante ou seguradora por ele indicada. (...)" STJ - AgRg no REsp 1030019 BA, Re. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, 4ª Turma, DJe 14/12/2009

· "(...) Correta a decisão que não conhece do recurso, na parcela em que não se impugna especificamente o fundamento legal utilizado pelo Tribunal de origem, para afastar cláusula contratual que obriga o mutuário do SFH a contratar a seguradora escolhida pelo agente financeiro. (...)" STJ - AgRg no REsp 876837 MG, Rel. Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS, 3ª Turma, DJ 14/12/2007

SÍNTESE CONCLUSIVA

No âmbito do SFH, é obrigatória a contratação de seguro habitacional. Entretanto, a lei não determina que a tal seguro seja necessariamente contratado frente ao próprio mutuante ou seguradora por ele indicada. Logo, o mutuário não é obrigado a adquirir esse seguro da mesma entidade que financia o imóvel ou da seguradora por ela indicada.

Vale dizer: na celebração de contrato de mútuo (empréstimo) para aquisição de moradia no âmbito do SFH, o mutuário tem liberdade para celebrar o seguro habitacional com qualquer outra seguradora, desde que a apólice apresente as coberturas exigidas pela legislação do SFH.

ATENÇÃO: Exigir que a tal seguro fosse necessariamente contratado com próprio banco que concedeu o empréstimo ou seguradora por ele indicada caracterizaria "venda casada", vedada pelo art. 39, I, do CDC.

2ª ETAPA: Duplicidade de aquisição de imóvel na mesma localidade

Súmula 31: A aquisição, pelo segurado, de mais de um imóvel financiado pelo sistema financeiro da habitação, situados na mesma localidade, não exime a seguradora da obrigação de pagamento dos seguros. Data: 09/10/1991

De acordo com a regra inserta no art. 9º, § 1º da lei n. 4.380/64, é defeso ao mutuário comprar na mesma localidade mais de um imóvel através do SFH. Segundo o STJ, este dispositivo dirige-se ao financiamento habitacional e não ao contrato de seguro.

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Assim, a circunstância de haver o mutuário adquirido mais de um imóvel na mesma localidade através do SFH não interfere nas obrigações da empresa seguradora, que continua responsável pela cobertura securitária contratada.7Cumpre informar, por fim, que a Medida Provisória 2.197- 43/2001 revogou o art. 9º, parágrafo 1º, da Lei 4.380/64, que vedava a duplicidade de aquisição de imóvel na mesma localidade.

JURISPRUDÊNCIA TEMÁTICA:

· "(...) A lei n. 4380/64, ao impedir, no art. 9º, § 1º, a aquisição de mais de um imóvel objeto de aplicação pelo sistema financeiro da habitação, diz com o sistema em si, no que tem a ver com o financiamento; vincula o mutuário ao agente financeiro. Diversa, porem, a relação entre segurado e segurador: recebido, pelo segurador, o premio, cabe-lhe, corrida a morte do segurado, cumprir a sua parte, quitando os débitos pendentes.(...)" STJ - REsp 2582 RS, Rel. Min. GUEIROS LEITE, 3ª Turma, DJ 18/02/1991

· "(...) Tem-se como aplicável o princípio da boa-fé, quando, os contratos de seguro referem-se a imóveis diversos que, embora adquiridos no mesmo Município, foram financiados e segurados, respectivamente, por agentes financeiros e entidades securitárias distintos. - Ocorrido o sinistro, a morte do mutuário, cumpre à Companhia de Seguros adimplir sua obrigação, pois se cada seguradora recebeu o prêmio do seguro, cabe-lhe o compromisso de ressarcir o segurado pelo eventual risco, eis que tal avença é de natureza sinalagmática..(...)" STJ - REsp 5932 RS, Rel. Min. WALDEMAR ZVEITER, 4ª Turma, DJ 18/02/1991

· "(...) A Lei n. 4380/64, ao impedir, no art. 9º, § 1º, a aquisição de mais de um imóvel objeto de aplicação pelo sistema financeiro da habitação, diz com o sistema em si, no que tem a ver com o financiamento; vincula o mutuário ao agente financeiro. Diversa, porém, a relação entre segurado e segurador: recebido, pelo segurador, o premio, cabe-lhe, ocorrida a morte do segurado, cumprir a sua parte, quitando os débitos pendentes. (...)" STJ - REsp 2910 RS, Rel. Min. NILSON NAVES, 3ª Turma, DJ 18/02/1991

SÍNTESE CONCLUSIVA

O art. 9º, § 1º da Lei n. 4.380/64 proíbe que o mutuário compre na mesma localidade mais de um imóvel através do SFH.

Este dispositivo dirige-se ao financiamento habitacional e não ao contrato de seguro. Assim, se o segurado comprar mais de um imóvel financiado pelo SFH, a seguradora não ficará isenta da obrigação de pagamento dos seguros.

ATENÇÃO: A Medida Provisória 2.197- 43, de 2001 revogou o art. 9º, parágrafo 1º, da Lei 4.380/64, que vedava a duplicidade de aquisição de imóvel na mesma localidade.

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SEÇÃO 2: Hipoteca

Sumário: Etapa 1. Hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro. Etapa 2. Petição inicial na execução hipotecária de crédito vinculado ao SFH.

1ª ETAPA: Hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro

Súmula 308: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Data: 30/03/2005

Súmula...

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