Segundo Modelo Prático de Método Involutivo de Gleba Loteável

AutorLuiz Fernando de Mello - Carlos Henrique Neves de Mello - Cícero Ferreira da Silva
Páginas118-162
118
Capítulo 05
Segundo Modelo Prático de
Método Involutivo de Gleba
Loteável
Na hipótese de que a gleba em estudo seja passível de loteamento e
não de desmembramento, deverá o avaliador incluir todos os percentuais
descritos no início da obra.
Como destacado no corpo atualmente o Graprohab exige 20%
(vinte porcento) de arruamento ( Lei nº6.766/79); 20% (vinte porcento)
de área verde (cf. arts. 3º e 5º da Resolução SMA nº 72/2017), devendo
o avaliador observar se o município do local da avaliação exige 5%
(cinco porcento) de área institucional. Deve ser observado o Decreto
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Avaliações de Glebas Método Involutivo
do Código Sanitário do Estado (Decreto nº 13.069, de 29/12/1978
NORMAS / SANEAMENTO AMBIENTAL / LOTEAMENTO /
CÓDIGO SANITÁRIO que pode ser obtido junto ao site: https://www.
al.sp.gov.br/norma/122460), bem como as legislações municipais, já
que o município tem competência concorrente com a união e estados,
conforme artigo 24, I e §§ 2º e 3º da CF/88(1), destacando a hierarquia das
legislações e que a competência do município para legislar é suplementar,
no que couber, sobre tudo aquilo que a União e o Estado legislam.
Destaca-se a importante decisão com repercussão geral do Supremo
Tribunal Federal, por meio da Ministra Rosa Weber, acerca do Recurso
Extraordinário nº 979.757 procedente do Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo, garante segurança jurídica aos desenvolvedores
imobiliários, pois ela trata da legalidade de Loteamento Fechado, quando
os municípios com mais de 20 mil habitantes têm legislação específica
sobre essa modalidade de parcelamento do solo urbano, entre outras de
competência municipal que tratam do ordenamento do espaço urbano.(2)
Destaca-se não ser objeto do presente estudo da tese da legalidade
sobre o loteamento, no entanto, por se encontrar umbilicalmente ao tema
em questão, necessário as considerações supra.
Obviamente que, como cada caso demanda um estudo especifico,
no caso prático sobre desmembramento houve considerações sobre
a possibilidade de desmembramento de 10 (dez) a 20 (vinte) lotes
sem necessidade de projeto, conforme prevê o provimento 58/89 da
Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, com espeque
também na Lei nº 6.766/79 e demais correlacionadas.
Assim, apresenta o autor segundo modelo de avaliação por invo-
lutivo de glebas urbanizáveis para áreas loteáveis, sem possibilidade de
desmembramento em face de a área não conter frente para rua com todas
as infraestruturas necessárias.
Destaca-se que não pode o loteador aproveitar a rodovia estadual
e/ou federal asfaltada como melhoramento de um possível loteamento,
(1) r/publicacoes/artigo/a-competencia-concorrente-em-direito
-urbanistico-situacoes-excepcionais-em-que-a-atuacao-do-estado-membro-se-sobrepoe-ao-
do-municipio/>.
(2) ticias/municipio-tem-competencia-para-legislar-sobre-
loteamentos-com-controle-de-acesso/12689>.
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Avaliações de Glebas Método Involutivo
conforme, haja vista ser necessária a abertura de via marginal. Sendo a
referida via marginal objeto do estudo pretérito na opinião do autor não
seria crível considerar essa melhoria como sendo fator de valorização a
área, se o objeto de apuração se resume justamente no valor anterior a
implementação dessa melhoria ao imóvel.
Não obstante, a valorização do remanescente em decorrência
da obra pública não pode ser motivo de abatimento do quantum
indenizatório, verbis:
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO DIRETA.
JUSTA INDENIZAÇÃO. LAUDO PERICIAL. CONTEMPORANEIDADE.
VALORIZAÇÃO DA ÁREA REMANESCENTE EM DECORRÊNCIA DE
OBRA PÚBLICA. REURBANIZAÇÃO DA AVENIDA. ABATIMENTO
NO QUANTUM INDENIZATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 7
DO STJ. JUROS COMPENSATÓRIOS. TERMO INICIAL. DEFICIÊNCIA
NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284 DO STF. INCIDÊNCIA (...)
3. Em casos excepcionais, o Superior Tribunal de Justiça admite a mitigação
dessa regra geral, quando houver um lapso temporal grande entre a imissão
na posse e a avaliação oficial e/ou uma valorização exagerada do imóvel, de
forma a acarretar um evidente desequilíbrio, a ponto de destruir o conceito
de justa indenização.
4. Ao interpretar a legislação de regência, a Segunda Turma desta Corte Su-
perior, no julgamento do REsp 1.092.010/SC, firmou entendimento de que
na desapropriação, seja direta ou indireta, quando há valorização da área
remanescente — não desapropriada em decorrência de obra ou serviço pú-
blico —, “dispõe o Estado de três instrumentos legais para evitar que a mais
valia, originada da iniciativa estatal, locuplete sem justa causa o patrimônio
de um ou de poucos:
a) a desapropriação por zona ou extensiva; b) a cobrança de contribuição
de melhoria e c) o abatimento proporcional, na indenização a ser paga, da
valorização trazida ao imóvel” REsp 1682157 / SC (...) 2017/0156375-1 —
Relator(a) Ministro GURGEL DE FARIA (1160) — T1 — DJe 24/05/2019;
vide: DESAPROPRIAÇÃO — VALORIZAÇÃO DA ÁREA REMANESCEN-
TE NÃO DESAPROPRIADA EM DECORRÊNCIA DE OBRA PÚBLICA
— STJ — REsp 1.092.010-SC, REsp 1.230.687-SC, REsp 902.927-SC, RESP
1.414.351-SC
Como relatado o caso prático (paradigma) ocorreu em situação
de economia estável (sem inflação), motivo que algumas das variáveis e
incógnitas perquiridas poderão servir de parâmetros aos casos estudados
a critério do avaliador, ressaltando que a adoção das variáveis compete
exclusivamente ao perito.

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