Registro de imóveis versus SPU
| Autor | Rodrigo Marcos Antonio Rodrigues |
| Páginas | 269-278 |
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Em nosso Direito Pátrio, a propriedade particular somente é transmitida com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente, momento em que nasce o “direito real” e a publicidade erga omnes é deflagrada, atingindo a todos e valendo em relação a terceiros. Enquanto não se registra o título, os efeitos do negócio jurídico permanecem inter partes. O Registro de Imóveis ou Serviço Registral Imobiliário1é um repositório de direitos reais, em que prevalece o sistema de fólio real desde a entrada em vigor da Lei 6.015/1973, conhecida por “Lei dos Registros Públicos”. A partir do advento desta Lei, cada imóvel passou a ser individualizado por uma única matrícula, que contém a descrição da propriedade, suas confrontações, seus proprietários e titulares de direito, os ônus que porventura lhe recaiam, a sequência de títulos assentados, enfim, todo o conteúdo
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inerente à propriedade. Dessa individualização extrai-se o princípio da unitariedade.
A função do RI está inserta no artigo 172 da LRP, que desta forma dispõe: “No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para sua disponibilidade”.
O registro do título translativo no Serviço Registral Imobiliário competente não se traduz em presunção absoluta do direito real de propriedade, mas relativa, pois admite prova em sentido contrário. Daí podemos depreender que, apesar da oponibilidade a terceiros que o registro brasileiro confere ao título de transferência de propriedade, respaldada nos princípios registrários que devem ser observados para o assentamento de um título, quando se trata de imóvel parcialmente ou integralmente de domínio da União Federal, temos outro cenário que deve ser observado para a segurança jurídica do negócio (RODRIGUES, 2008).
Sendo o Registro de Imóveis um repositório de direitos reais, não há o que se falar em assentamento de títulos que não possam gerar tal direito, e é exatamente por isso que imóveis localizados integralmente em terreno de marinha e cadastrados sob o regime de ocupação não podem ser registrados,
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porque a ocupação não gera o direito real, portanto, não há como constituí-lo, ressalvadas as exceções de ordem prática que comentamos em capítulo próprio. Já no caso do aforamento de um imóvel em terreno de marinha, a constituição do direito real do foreiro sobre a coisa alheia é possível, em razão da bipartição do domínio, ganhando assento no RI.
Em princípio, a propriedade pública não precisa ser registrada no RI para constituição do direito de proprie-dade do ente público, mas no caso dos imóveis da União, em especial os terrenos de marinha, foco desta obra, temos uma realidade diferente que adiante será objeto de análise.
A enfiteuse é registrável, a ocupação não. A proprie-dade particular necessita do registro para constituição de direitos, a pública não. Seria fácil pararmos nessas afirmações e nos darmos por satisfeitos, mas, dessa forma, não estaríamos cumprindo o nosso objetivo de investigação e estudo. Como dissemos acima, a propriedade pública, em princípio, não precisa de registro, o Registro de Imóveis seria apenas um repositório fiel da propriedade particular, mas Afrânio de Carvalho, um dos maiores mestres da matéria registral, já previa no ano de 1982 um futuro por vir: “Nada obsta, porém, que a Administração Pública resolva futuramente subordinar todos os imóveis públicos no Registro, a fim de que este reflita a imagem completa...
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