Quarto exemplo
| Autor | José Fiker |
| Ocupação do Autor | Doutor em Semiótica e Linguística Geral (com enfâse em Laudos Periciais) pela USP |
| Páginas | 119-146 |
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Neste exemplo, o objetivo da perícia era avaliar a indenização por três áreas de terreno contíguas, do mesmo proprietário, desapropriadas pela Prefeitura do Município de São Bernardo do Campo.
Aparticularidade“incasu”residenofatodesetratardeumlaudo pericial feito em diligência, isto é, para esclarecer o conteúdo dos três laudos (do perito e dos assistentes técnicos) apresentados em primeira instância. É por isso que o laudo é dirigido ao Desembargador Relator da Apelação, caracterizando um processo em grau de recurso, em segunda instância, com a difícil missão de analisar os trabalhos precedentes.
Na análise do laudo judicial anterior e das manifestações dos assistentes na primeira instância, o perito elaborou um quadro resumo apresentado no item 2.1.1.
Ssa. discordou do primitivo perito em consequência de os valores terem sido por este apurados mediante metodologia falha para analisar os diferentes dados paradigmas das pesquisas; divergiu dos dois assistentes porque os cálculos deles se basearam em preços unitários oriundos de pesquisas relativas a lotes de pequenas dimensões, totalmente discrepantes das áreas expropriandas.
Aceitou os dados paradigmas da pesquisa do preço unitário de terreno do primeiro avaliador, porém, repudiou os fatores de atualização, “transporte”, topografia e equivalência de áreas por ele (1o perito) utilizados, sob a justificativa de serem todos empíricos e
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aleatórios, não refletindo de maneira fidedigna as condições e o comportamento do mercado imobiliário local.
Por esse motivo, lançou mão do processo conhecido como inferência estatística, que leva em conta as principais variáveis que atuam na formação de valor mediante equações de regressão, tendo seu ponto de partida nos próprios elementos coletados no mercado. Esse processo é recomendado pela norma NBR 5.676/89 da ABNT para avaliações de nível rigoroso e conduziu aos valores resumidos no quadro do item 3. CONCLUSÃOdeseulaudo.
O assistente técnico da municipalidade aceitou o processo adotado, insurgindo-se, porém, contra a não aplicação dos fatores de testada e profundidade.
Prestando esclarecimentos, o perito judicial discordou dessa pretensão, argumentando não ser cabível o emprego dos fatores apontados, pois se estes fossem realmente influenciantes, estaria implícito na equação deduzida que leva em conta as variáveis que de fato pesam na formação do valor.
Este exemplo foi escolhido para mostrar:
1º) a importância da técnica da inferência estatística na solução de casos nos quais ela é passível de ser utilizada e onde dá maior confiabilidade aos processos clássicos baseado em fatores empíricos fixos e universais que muito mais provavelmente não refletem com fidedigni-dade as condições locais;
2º) o reconhecimento explícito, no V. Acórdão, de que a inferência estatística se constitui na mais moderna técnica avaliatória (por consequência de ter sido com clareza explicada pelo perito nomeado em diligência), o que representa um verdadeiro marco para a engenharia de avaliações, conforme comentado no item 8.4.2;
3º) o equívoco do assistente técnico em misturar dois processos diferentes, isto é, coeficientes empíricos com equações de regressão, que de “per si” já levam em conta as variáveis que possam influenciar na formação do valor.
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EXMO. SR. DR. DESEMBARGADOR RELATOR DA APELAÇÃO N o 220.642-2/1
Joaquim da Rocha Medeiros Júnior, infra assinado, engenheiro civil, perito nomeado em diligência nos autos da apelação supra, em que são reciprocamente apelantes e apelados BANCOL – BANCO COOPERATIVO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e a PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO BERNARDO DO CAMPO, tendo procedido aos estudos e diligências que se fizeram necessários, vem apresentar à consideração de V.Exa. as conclusões a que chegou, consubstanciadas no seguinte
1.1 – O objetivo da perícia é avaliar a indenização por três áreas de terreno contíguas, designadas como nºs 3, 4 e 5, com frentes voltadas para o prolongamento da Rua Guilherme Lorenzoni, em São Bernardo do Campo, desapropriadas pela Prefeitura do Município respectivo para construção de uma unidade escolar. Dita desapropriação, inicialmente proposta por meio de três processos distintos – no 881/89 da 1a Vara Cível, 840/89 da 5a Vara Cível e no 804/90 da 3a Vara Cível da Comarca de São Bernardo do Campo –, foram reunidos em um único e prosseguiram pelo primeiro dos citados MM. Juízos, considerado prevento.
1.2 – A perícia, em primeira instância, foi realizada em duas etapas, uma em março de 1990, nos autos n o 840/90 da 1 a Vara, onde foi avaliada isoladamente a área n o 3 e outra, em maio de 1991, quando já reunidos os processos, na qual foram objetivadas as duas áreas restantes, n os 3 e 5 .
Em ambas as etapas funcionaram os mesmos ilustres perito oficial, engo Edmundo Luiz Lopes e assistentes técnicos, engo Eurico Panzolino (pela autora) e engo Miguel Ambrósio (pela expropriada).
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1.3 – No que tange à
área n
o
3
, o perito judicial, na avaliação, considerou-a como um lote isolado, nela aplicando as regras dos artigos
1.1.1-4 (fator desvalorizante máximo de profundidade, por ser o equivalente superior ao dobro do teto de aproveitamento eficiente apropriada ao bairro, Ma = 40m) e 1.1.2 (fator de testada valorizante, em virtude de ser a testada superior à de referência recomendável para o bairro, R = 10m), previstos nas
Normas para Avaliações e Laudos em Desapropriações nas Varas da Fazenda Municipal da Capital – 1975
. Com isso e usando um preço unitário padrão de Ncz$ 1.799,19/m
2
(obtido por meio de uma pesquisa relativa a lotes abrangendo 7 dados), concluiu, inicialmente, por um valor, para essa área, de
Ncz$ 3.487.000,00
(válido para
março de 1990
).
1.3.1 – O assistente técnico da autora, embora concordando com o critério escolhido pelo jurisperito, discordou desse resultado sob a justificativa de que o preço unitário usado na avaliação seria excessivo, em decorrência de erro de cálculo de um dos elementos da pesquisa, impropriedades tanto dos índices adotados para atualização de todos os paradigmas como do preço fiscal assumido nas “transposições” dos pontos de origem dos mesmos para o local em fulcro.
1.3.2 – O assistente técnico da ré, por seu turno, ainda que da mesma forma anuindo ao método avaliatório escolhido pelo vistor, também divergiu do valor por ele encontrado, entendendo estar o mesmo distorcido, para menos, em razão do valor unitário básico ter sido fixado com lastro em pesquisa do início do mês de março de 1990, poucos dias depois da implantação do Plano Collor, época em que seria notória a instabilidade do mercado imobiliário. Em razão disso, pleiteou que, “in casu”, fosse usado preço resultante da média entre o por ele encontrado por meio de pesquisa própria suplementar e pelo perito engo João Marques de Assunção, nomeado em diligência pela E. 12a Câmara Civil do Tribunal de Justiça na Apelação 139307-2/8 (destinado a outra área da mesma quadra onde se situam os do caso e voltada para a Av. Humberto A. Castelo Branco), ambos os resultados retroagidos, com os índices de custo de vida da FIPE, para março de 1990.
1.3.3 – Manifestando-se sobre as críticas do assistente da Municipalidade, em junho de 1991, conquanto estivesse, na mesma data,
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apresentando laudo relativo aos outros dois lotes contíguos da mesma proprietária no qual usou critério completamente diferente, como será visto adiante, manteve o avaliador oficial seu primeiro trabalho, aceitando, apenas, as críticas do citado assistente com respeito ao erro de cálculodoelementon o 3 e ao equívoco no índice fiscal do de n o 6dapes-quisa (além de ter retificado o do paradigma n o 4 por iniciativa própria). Com isso, refazendo os cálculos, concluiu por uma indenização, para essa área n o 3, de NCz$ 3.072.460,00 (relativa a março de 1990), não mencionando, para concordar ou contradizer, as impugnações do assistente da autora.
1.4 – Referentemente às áreas nos 3 e 5, o avaliador oficial, em laudo apresentado em junho de 1991 (conjuntamente com os esclarecimentos relativos à de no 3, como já ficou dito acima), sob a justificativa de o conjunto dos três terrenos, que são da mesma proprietária, formarem uma gleba, abandonando o critério antes adotado, procedeu à avaliaçãopelodenominadocritériodo“metroquadradomédiosimples”, baseando-se em valores unitários oriundos de 5 ofertas de terrenos com áreas maiores que simples lotes, aos quais somente aplicou fatores corretivos ou de “homogeneização” referentes a atualização (pelos índices decustodevidadaFIPE), “transporte” (na proporção dos índices dos mapas fiscais da Prefeitura de São Bernardo do Campo de 1991), condição topográfica (por fatores apenas apontados, sem, porém, mencionar a origem nem a justificação dos mesmos) e equivalência de áreas (oriundosdetabeladeautoriadoengo Humberto Carlos Martins Fadiga). Obteve, assim, os valores de Cr$ 28.036.289,00 para a área no 3 e Cr$ 27.939.312,00 para a área no 5.
1.4.1 – O assistente da Municipalidade de São Bernardo do Campo dissentiu dos valores encontrados, sob as alegações, em síntese, de que:
1a) não poderia ter sido adotado, para “transporte” dos paradigmas, como foi, índice do mapa fiscal relativo à Rua Cristiano Angeli, pois nenhum dos terrenos faz frente para ela, mas para o prolongamento...
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