Principais tipos de ações que envolvem perícias

Autor:José Fiker
Ocupação do Autor:Doutor em Semiótica e Linguística Geral (com enfâse em Laudos Periciais) pela USP
Páginas:21-32
 
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Do ponto de vista prático, considerando-se a sua maior frequência, as perícias podem ser distinguidas da seguinte forma:

1a) perícias em desapropriações;

2a) perícias em casos tratando de avaliação de aluguéis em ações renovatórias, revisionais ou outras similares;

3a) perícias em medidas cautelares (vistorias) e nunciações de obra nova;

4a) perícias em ações reais imobiliárias (possessórias, reivindicatórias, usucapiões, divisórias e demarcatórias).

Nessa ordem será resumidamente examinada, a seguir, a conduta técnica prática dos peritos.

2.1 – Nas desapropriações a função perspícua do perito e dos assistentes técnicos é apontar a indenização pelos bens expropriados.

As avaliações, nesses casos, embora genericamente se pautem pelos princípios básicos que regem as gerais, devem observar certas peculiaridades, decorrentes do próprio conceito do que é uma desapropriação e da forma como elas afetam os bens atingidos.

Do ponto de vista conceitual, desapropriação, na palavra do jurista Hely Lopes Meirelles, “é a transferência compulsória da proprie-dade particular (ou pública de entidade de grau inferior para o

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superior) para o Poder Público ou seus delegados, ou ainda por interesse social, mediante prévia e justa indenização em dinheiro”.

Para ser prévia e em dinheiro, deve ser admitido que a avaliação necessita ser considerada como relativa ao pagamento do preço “a vista”.

Por relacionar-se com uma venda forçada, na qual a vontade e a disposição do vendedor não podem manifestar-se livremente, a avaliação da indenização, para ser justa, pode objetivamente cogitar de dois valores:

  1. do valor de mercado, que é aquele pelo qual se realizaria uma transação de compra e venda entre partes desejosas, mas não obrigadas à operação e dispondo de prazo razoável para se encontrarem, ou

  2. do valor de reposição, que é aquele que permitiria ao expropriado recompor o seu patrimônio, pela reconstituição do imóvel, cobrindo-se de todos dispêndios previsíveis necessários para isso, diretos ou indiretos.

    As avaliações concernentes a valor de mercado devem ser feitas essencialmente pelo método comparativo, enquanto as relativas ao valor de reposição devem ser obtidas pelo método de custo, ou da reedição, em que se procura reconstituir todas as parcelas componentes do custo do imóvel (valor de terreno, custo da construção, despesas financeiras etc.).

    Em condições normais de mercado e fora dos casos excepcionais, os dois valores devem coincidir, ou estar muito próximos, não ocorrendo problemas maiores.

    Porém, quando o mercado se apresentar em condições anormais, especialmente em épocas de recessão, é previsível, senão certo, que existirá uma diferença sensível nos resultados. Tal se dá porque, ocorrendo a estagnação, esta acarreta excesso de ofertas e os preços de mercado podem, paulatinamente, se tornar menores que o próprio custo. Essa situação praticamente coloca o avaliador e, eventual-mente, o próprio julgador, em um dilema, se for levado em conta que

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    a situação pode ser conjuntural e passageira. Face a isso e considerando os não pouco comuns prolongados atrasos nos pagamentos das indenizações, torna-se possível que, na época dos recebimentos correspondentes, os valores de mercado defasados, ainda que corrigidos monetariamente, não permitam recompor os patrimônios dos expropriados.

    Quando o expropriado só tem o domínio mas não a posse, a indenização deve prever descontos sobre seus valores literais de mercado, proporcionais aos custos e aos prazos necessários para obter as reintegrações respectivas (Decreto Lei 9.760/1946).

    2.2 – Na via judicial, a avaliação de aluguéis se faz necessária nos seguintes casos:

    1o) nas ações renovatórias relativas a imóveis comerciais e industriais, envolvendo contratos preenchendo os termos da antiga Lei de Luvas do Decreto no 24.150;

    2o) nos arbitramentos relativos revisionais de locações comerciais (inclusive aos enquadrados na antiga Lei de Luvas) e residenciais regidos pela Lei no 8.245;

    3o) na apuração do valor de mercado de imóveis completos (terrenos vagos ou com construções), pelo método da renda;

    4o) idem, idem, de terrenos pelo método residual, em sua variante da remuneração de capitais, ou, vice-versa, de benfeitorias (também pelo resíduo).

    Dois métodos técnicos são considerados clássicos para apuração de aluguéis: o direto (comparativo) e o indireto (da remuneração de capitais).

    O direto, comparativo, conforme a própria designação indica, tem como base a análise de locações ajustadas para imóveis de situação e características semelhantes ao avaliando.

    O indireto, da remuneração de capitais (anteriormente em São

    Paulo designado como “da renda”), estima o valor locativo levando em

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    conta o valor do bem, que se constitui no chamado “capital imóvel” e a remuneração que esse “capital” produzirá, segundo uma taxa de retorno compatível com as condições particulares do imóvel, do local e da época.

    Em casos especiais é cogitável, ainda, o de participação, critério utilizado nos casos de cinemas, teatros, postos de serviços, baseado no princípio da participação do locador na renda do estabelecimento, válido, supletivamente, como aferidor auxiliar.

    Quando possível, é conveniente utilizar os diversos processos conjuntamente, a fim de aferir os valores com eles...

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