Contrato de Locação de Imóvel Residencial por Prazo Inferior a Trinta Meses: Peculiaridades

AutorJosué Justino do Rio
CargoAdvogado. Mestrando em Direito e integrante do Grupo de Pesquisa Constitucionalização do Processo, vinculado ao Programa de mestrado em Direito do UNIVEM
Páginas38-42

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O objetivo do presente artigo é analisar a possibilidade de o locador irmar contrato de locação de imóvel residencial com prazo determinado inferior a trinta meses e, ao inal do prazo estipulado, requerer a retomada do imóvel. Enfrentar-se-á a questão sob a perspectiva da validade de cláusula prevendo que o locatário, ao inal do prazo avença-do - inferior a trinta meses -, deverá desocupar o imóvel em razão de previsão contratual. O exame dos temas postos dar-se-á nos termos da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, e suas respectivas modifica-ções, introduzidas tanto pela Lei 12.112, de 9 de dezembro de 2009, quanto pela Lei 12.744, de 19 de dezembro de 2012.

De início, registre-se que o art. 4º da Lei 8.245/91 estabelece que, durante o prazo convencionado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel objeto da locação. O mesmo dispositivo traz que o locatário

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poderá devolver o imóvel, desde que pague a multa pactuada, proporcional ao período faltante para o cumprimento do contrato, ou, então, na sua falta, a que for ixa-da judicialmente. O locatário, por sua vez, icará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas da prevista inicialmente no contrato, e se notificar, por escrito, o locador, com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Doutro lado, o art. 46 da Lei do Inquilinato determina que, nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorre-rá ao inal do prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. O § 1º desse dispositivo dis-põe que: indo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. O § 2º ainda prevê que, no caso de prorrogação, poderá o locador denunciar o contrato a qualquer tempo, desde que concedido o prazo de trinta dias para desocupação do imóvel.

Depreende-se que a regra atinente ao prazo para locação de imóvel residencial na atual sistemática é de trinta meses, porquan-to, irmando o locador contrato de locação com prazo igual ou superior a dois anos e meio, o locatário, independentemente de notificação ou aviso, está obrigado a desocupar o imóvel, sob pena de ver contra si ajuizada ação de despejo. É importante consignar que, se indo o prazo ajustado o locatário continuar a residir no imóvel sem oposição daquele, por mais de trinta dias, presume-se que a locação foi prorrogada por prazo indeterminado, e sem que haja qualquer prejuízo das cláusulas e condições previstas no contrato antecedente. Todavia, no caso de prorrogação por prazo indeterminado, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, mas há de conceder ao locatário trinta dias para a desocupação do imóvel.

Feitas tais considerações, passar-se-á, a partir deste instante, a abordagem acerca da problemática atinente aos contratos de imóveis residenciais escritos ou verbais avençados com prazo inferior a dois anos e meio.

O artigo 47 da Lei 8.245/91 trata, es-pecificamente, das locações ajustadas por prazo inferior a dois anos e meio, e dispõe que: na hipótese de o contrato de locação ter sido ajustado, verbal-mente ou por escrito, com prazo inferior a trinta meses, encerrado o prazo, a locação é prorrogada, automaticamente, por prazo indeterminado, podendo o locador retomar o imóvel somente nas situações previstas nesse dispositivo - e que serão analisadas a seguir. Saliente-se que não se exige qualquer notificação para que esse contrato venha a ser prorrogado por prazo indeterminado, basta apenas que o locatário permaneça no imóvel1.

A REGRA ATINENTE AO PRAZO PARA LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL NA ATUAL SISTEMÁTICA É DE TRINTA MESES

A primeira hipótese para a retomada do imóvel pelo locador concerne às situações previstas no art. 9º da Lei 8.245/91: a) por mútuo acordo; b) em decorrência da prática de infração legal ou contratual; c) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; d) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, então, podendo, ele se recuse a consenti-las.

A segunda refere-se à retomada devido à extinção do contrato de trabalho, desde que a ocupação do imóvel pelo locatário esteja diretamente relacionada com o seu emprego. Caso contrário, por esse motivo, o locador está impedido de reaver o imóvel. Nesse caso, entretanto, é preciso que seja examinada cada situação concreta a im de verificar se a locação realmente decorre de relação empregatícia. Uma observação há de ser feita, qual seja: se o imóvel não pertencer à empresa empregadora, mas a terceiro, deverá constar do contrato que a avença decorre de relação de emprego. E isso porque o art. 59, § 1º, II, da Lei do Inquilinato, autoriza o juiz a conceder despejo liminar para desocupação em quinze dias, quando houver prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia. Daí, portan-to, a imprescindibilidade de icar claramente caracterizada a ocupação do imóvel exclusivamente em virtude da relação...

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