Normas
| Autor | Mônica D Amato/Nelson Robero Pereira Alonso |
| Páginas | 59-69 |
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Nossa atenção agora deverá estar voltada, basicamente, para as seguintes Normas:
Grande passo foi dado quando da aprovação da Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP, na Assembleia de 09/08/1994. Essa Norma foi acompanhada do Glossário de Terminologia aplicável à Engenharia de Avaliações e Perícias, do qual foram selecionadas algumas definições, abaixo transcritas, também por interessarem particularmente aos trabalhos periciais para avaliação de aluguéis:
Visto interessarem de perto a avaliação de aluguéis, reproduz-se a seguir as definições de:
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Comparando a definição de ‘benfeitorias úteis’ constante do § 2º do art. 96 do CC (aumentam ou facilitam o uso do bem) com a da Norma, verifica-se que nesta última é acrescentada a noção de valor (aumentam o valor do bem ou facilitam seu uso).
Deve ser lembrado que a Norma Brasileira de Avaliação de Bens (NBR 14653) é exigida em todas as manifestações escritas de trabalhos que caracterizam o valor de imóveis urbanos, de seus frutos ou de direitos sobre os mesmos. Em princípio, a metodologia básica aplicável na avaliação de aluguéis está expressa no capítulo 11 da Parte 2:2011, a seguir reproduzida:
11.4 – Avaliação de aluguéis
11.4.1 – Por comparação direta
11.4.1.1 – Trata-se do procedimento preferencial, usualmente empregado em ações renovatórias e revisionais . Para a sua aplicação é exigido o conhecimento de dados de mercado referentes a locações de imóveis semelhantes .
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11.4.1.2 – Especial atenção deve ser dada quando forem comparados aluguéis com distintos períodos de reajuste ou estágios do contrato, admitindo-se os seguintes procedimentos:
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tornar os dados homogêneos, com o auxílio de modelos que levem em conta a previsão inflacionária;
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utilizar modelos de regressão com variáveis que considerem as diferenças contratuais ou o estágio do contrato .
11.4.1.3 – No caso de antecipação de aluguéis, devem ser adicionados aos aluguéis nominais acréscimos constantes, financeiramente equivalentes ao pagamento antecipado .
Nota: o que, em princípio, contraria os artigos 20 e 43, III da Lei 8.245/91.
11.4.2 – Pela remuneração do capital
11.4.2.1 – Neste caso, o aluguel é determinado em função do valor do imóvel, podendo ser empregado em casos de imóveis isolados e atípicos, para os quais a utilização da comparação direta seja impraticável .
11.4.2.2 – Sua utilização exige a determinação da taxa de remuneração e do valor do imóvel .
11.4.2.3 – A taxa de remuneração deve ser objeto de pesquisa específica para cada caso, pois varia para cada tipo de imóvel, localização e, também, ao longo do tempo, dependendo da conjuntura econômica .
11.4.3 – ReformasO custo de reformas que beneficiem o imóvel alugado pode ser amortizado em...
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