Modelo de Laudo de Inspeção Predial
| Autor | Tito Lívio Ferreira Gomide |
| Páginas | 127-167 |
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O modelo de laudo adiante foi realizado com base em dados fictícios, visando apresentar roteiro prático e lógica sequencial dos itens, para caso simples de inspeção predial, sem exigências específicas. Sendo fictício o exemplo, não foram juntados anexos ou fotografias. É exemplo de texto, de configuração e itens de laudo de inspeção predial.
Evidentemente, a elaboração de laudo técnico de Engenharia Diagnóstica, seja de inspeção ou de qualquer outra ferramenta de investigação diagnóstica, não determina um roteiro único, pelo contrário, cada caso deve merecer uma estratégia e sequência específica de itens, em atendimento ao objetivo pretendido.
Casos de inspeções com a inclusão de ensaios tecnológicos, ou mesmo com apontamentos das causas de determinados problemas técnicos, ou com algumas recomendações em consultorias específicas, são normais no cotidiano profissional, e podem ser incluídos nos laudos de inspeção predial. Nessas hipóteses, o
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que se recomenda é que o profissional faça o destaque desse serviço extraordinário no laudo.
O exemplo de modelo que segue se refere a edifício comercial da cidade de São Paulo.
BTEC ENGENHARIA, empresa especializada em Engenharia Diagnóstica em Edificações, em atendimento à solicitação do CONDOMÍNIO TORRES DO CAMPO BELO, procedeu à inspeção pre-dial no empreendimento adiante descrito, cujos resultados vão em seguida expostos através do presente
LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL
SUMÁRIO
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Objetivo
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Doutrina e Diretrizes Técnicas
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Orientação dos Trabalhos
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Inspeção Preliminar
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Critério Técnico
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Classificação do Tipo da Edificação
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Classificações do Modelo da Edificação
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Classificação do Nível de Inspeção Predial
Análise Documental
Planejamento e Coleta de Informações
Avaliação Técnica Tridimensional, Check List e Inspeção de Campo
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Nota Técnica da Segurança e Ordem de Prioridade Nota Técnica de Degradação
Configuração Geral da Qualidade Predial Recomendações
Responsabilidade Profissional
Consoante os termos da consulta, a presente inspeção predial tem por finalidade determinar as características técnicas e analisar as atuais condições construtivas, de manutenção e uso do Condomínio Torres do Campo Belo, localizado na Rua Campo Belo, nº 1.030, no bairro do Campo Belo, em São Paulo, visando apresentar orientações para preservar seu desempenho original.
Referida inspeção de engenharia tem como base as Diretrizes Técnicas de Inspeção Predial do Instituto de Engenharia.
A doutrina que rege as investigações técnicas em edificações foi desenvolvida pelos Engenheiros Tito Lívio Ferreira Gomide, Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto e Marco Antonio Gullo, consignadas no livro Engenharia Diagnóstica em Edificações, editado pela PINI em 2009, cabendo transcrever o seguinte trecho:
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"1.3 Engenharia Diagnóstica
As primeiras apresentações do tema ocorreram no I Seminário de Inspeção e Manutenção Predial do IBAPE/SP, em 2005, quando se vislumbrou a Engenharia Diagnóstica como uma evolução da Inspeção Predial, exclusivamente com caráter científico e extrajudicial, com vistas a controles para a obtenção de qualidade predial total.
Essa visão baseava-se na ação proativa da Engenharia Diagnóstica Predial, visando, principalmente, a apuração das causas efetivas ou potenciais dos problemas edilícios, tendo o foco mais voltado na manutenção, com os procedimentos corretivos, preventivos e até mesmo preditivos. A abrangência dos problemas prediais, consoante visão sistêmica tridimensional apresentada na época, tinha foco na vertente técnica (anomalias construtivas), na de uso (anomalias funcionais) e na de manutenção (falhas).
A Engenharia Diagnóstica, naquela oportunidade, apresentava seu principal foco na análise das diversas fases da indústria construtiva e uso predial, contendo etapas de estudos de documentos, questionamentos, vistorias, análises de criticidade e recomendações técnicas. Visava-se o controle e integração para que não houvesse grandes desvios na idealização do edifício concebida no planejamento promocional, bem como se pretendia reduzir as inevitáveis anomalias do processo construtivo, destacando-se que o controle de qualidade do tipo aceitação/rejeição não é viável na construção civil e que
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somente os controles dos tipos adiante e recontrole são possíveis na busca de qualidade predial total.
Sem embargo da correção de tais enfoques, houve aprimoramentos na visão geral da disciplina de lá para cá, devido à evolução proporcionada pela aplicação prática da Engenharia Diagnóstica nesse período.
Dessa forma, ficou destacado o requisito da ‘arte’ requerida pela Engenharia, desta feita, voltando na especialidade técnica de se distinguir anomalias, predizer com base em sintomas e estabelecer tratamentos técnicos em prol da qualidade predial total.
Como exposto anteriormente, pode-se fazer um paralelo à Medicina, pois, tal qual ocorre com os seres humanos, as edificações precisam de cuidados para ter qualidade. Desde a gestação até a velhice, servem-se as pessoas da Medicina para seu bem-estar, o mesmo ocorrendo com as edificações em relação à Engenharia. A prevenção é a regra número um na Medicina moderna, o mesmo ocorrendo com a Engenharia, com base nos imprescindíveis diagnósticos, prognósticos e prescrições oferecidas por suas ferramentas.
Assim sendo, preliminarmente, é importante o entendimento dessa moderna disciplina da Engenharia, sob enfoque artístico, científico, preventivo e de qualidade, podendo-se, portanto, emitir o seguinte conceito:
Engenharia Diagnóstica em Edificações é a arte de criar ações proativas, por meio dos diagnósticos, prognósticos e prescrições técnicas, visando a qualidade total.
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Engenharia Diagnóstica em Edificações é a arte de criar ações proativas, por meio dos diagnósticos, prognósticos e prescrições técnicas, visando a qualidade total.
Tal conceito está baseado nas seguintes premissas:
Engenharia é a arte de aplicar conhecimentos científicos e empíricos e certas habilidades específicas à criação de estruturas, dispositivos e processos que se utilizam para converter recursos naturais em formas adequadas ao atendimento das necessidades humanas.
Diagnóstico é a arte de distinguir anomalias.
Prognóstico é a arte de predizer com base em sintomas.
Prescrição é a arte de recomendar o tratamento.
Qualidade Total é a ação proativa do conhecimento da verdade do fato para eliminação de anomalias, melhoria da produtividade e implantação de novidades nos produtos.
O destaque desse conceito de Engenharia Diagnóstica consiste na determinação dessas ações proativas que possibilitam os diagnósticos, prognósticos e prescrições que favorecem a qualidade total.
Essa proatividade do conhecimento da verdade do fato decorre da utilização das ferramentas consubstanciadas pelas vistorias, inspeções, auditorias, perícias e consultorias, reforçadas por pesquisas, ensaios e protótipos, nas diversas fases de produção da edificação.
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No tocante às Diretrizes Técnicas do presente trabalho, as mesmas são aquelas preconizadas pelo tradicional Instituto de Engenharia, cabendo transcrever alguns tópicos dos seus 21 itens:
6. CRITÉRIO TÉCNICO
O critério técnico para a elaboração de laudos de Inspeção Predial baseia-se na visão sistêmica tri-dimensional, para avaliar a qualidade predial da construção, da manutenção e do uso, em atendimento ao desempenho. O esquema sinóptico tridimensional é o seguinte:
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1. CLASSIFICAÇÃO DO TIPO DA EDIFICAÇÃO
Estas diretrizes de Inspeção Predial atendem prioritariamente as edificações em geral, que podem ser classificadas nos seguintes tipos ou tipologias:
· comerciais (lojas e prédios)
· residenciais (casas e prédios)
· industriais (galpões)
· rurais (galpões)
· especiais de uso privado (shoppings, hiper-mercados, agências bancárias e outras)
· especiais de uso público (escolas, hospitais, repartições públicas, universidades)
· temporárias (estandes, coberturas)
· outros (portuárias, ferroviárias, rodoviárias e aeroportuárias)
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CLASSIFICAÇÃO DO MODELO DA EDIFICAÇÃO
Sob a ótica da Inspeção Predial, as edificações podem ser classificadas nos seguintes modelos:
N - normal - edifícios com instalações e equipamentos básicos;
E - especial - edifícios com equipamentos complexos e/ou automação, obras de arte especiais e demais construções com estrutura e fundações especiais.
Recomenda-se visita técnica no objeto da Inspeção Predial antes da contratação da inspeção, para
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bem especificar o tipo, modelo e complexidade da edificação.
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CLASSIFICAÇÃO DO NÍVEL DE INSPEÇÃO PREDIAL
A Inspeção Predial será classificada de acordo com a tipologia, modelo e complexidade da edificação ou nível de complexidade pretendido, indicando-se os seguintes tipos:
Nível N - inspeção de um ou mais especialistas, voltada principalmente para edificações de modelo N - normal.
Nível E - inspeção de equipe com dois ou mais especialistas, voltada principalmente para edificações de classe E - especial, podendo em sua análise conclusiva recomendar serviços adicionais, tais como ensaios tecnológicos, auditorias, perícias e consul-torias.
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ANÁLISE DOCUMENTAL
Deve-se analisar o conteúdo da documentação disponível, bem como sua compatibilidade, ou não, no sentido de resgatar providências para torná-las disponíveis para o acervo documental da edificação.
Na inspeção predial de nível E, é recomendável a verificação prévia de documentos específicos, tais como a convenção condominial e o manual de uso operação e manutenção, quando disponível, ou outro(s), visando a análise de parâmetros pertinentes para definição do tipo e padrão do edifício em estudo.
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Recomenda-se adotar, no caso de edificações condominiais, a tabela do anexo A da NBR...
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