A legitimidade passiva nas ações de condomínio

AutorCarlos Henrique Licheski Klein - Alice Kelly de Meira Barros
CargoJuiz de direito do TJPR - Assessora jurídica do TJPR
Páginas37-43
Carlos Henrique Klein e Alice de Meira BarrosDOUTRINA JURÍDICA
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REVISTA BONIJURIS I ANO 31 I EDIÇÃO 659 I AGO/SET 2019
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DOUTRINA JURÍDICA
Carlos Henrique Licheski KleinJUZ DE DRETO DO TJPR
Alice Kelly de Meira BarrosASSESSORA JURDCA DO TJPR
A LEGITIMIDADE PASSIVA NAS
AÇÕES DE CONDOMÍNIO
I
SE A LEI ATRIBUI AO PROPRIETÁRIO A RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA PELOS DÉBITOS CONDOMINIAIS, É RAZOÁVEL
QUEELE ATUE NO PROCESSO E EXERÇA AMPLA DEFESA
a forma de edicios verticais, na medida em
que, além de segurança e praticidade, compor-
tam maior número de indivíduos por metro
quadrado, amenizando os efeitos negativos do
superávit populacional nos grandes centros1.
Nas últimas décadas, o mercado imobili-
ário ocupou lugar de destaque na economia
nacional, o que se atribui, precipuamente, às
vantagens oferecidas por programas governa-
mentais de incentivo à aquisição da casa pró-
pria, como financiamentos e arrendamentos a
longo prazo, juros baixos e outras espécies de
subsídio, em sua maioria direcionadas à popu-
lação de baixa renda2. As migrações temporá-
rias para fins profissionais e estudantis, por
sua vez, intensificaram a busca por contratos
de aluguel3.
Assim, é cada vez mais comum o exercício
independente da posse e da propriedade so-
bre os imóveis, e, diretamente proporcionais
à multiplicação dos condomínios edilícios, são
as divergências doutrinárias e jurispruden-
ciais em torno das obrigações nascidas desta
relação, em especial do pagamento das cotas
condominiais, dada sua importância para a
subsistência do ente coletivo.
Opresente artigo se origina da atividade
judicante e das dificuldades encontra-
das para estabelecer, com precisão, a
responsabilidade pelo pagamento de
despesas de condomínio, em especial,
tomando em consideração a jurisprudência
conflitante, mesmo ante o acórdão do Supe-
rior Tribunal de Justiça no RE 1.345331/,
representativo de controvérsia que, na opi-
nião deste julgador, acrescenta dificuldade ao
tema, olvidando a primazia do interesse co-
letivo, que sempre orientou julgados na área
condominial.
Para apresentação do voto e do estudo,
houve a imprescindível colaboração de mi-
nha assessoria, com a qual divido a respon-
sabilidade pelas conclusões e pela subscrição
do artigo, estendendo aos demais membros
de meu gabinete – do passado e os atuais – o
agradecimento pela sempre inestimável cola-
boração.
Sem me alongar em demasia com notas in-
trodutórias, cumpre dizer que uma das princi-
pais consequências do fenômeno da urbaniza-
ção é, sem dúvida, o surgimento dos conjuntos
habitacionais e comerciais, notadamente sob
Muito se discute quanto à natureza jurí-
dica da contribuição para o rateio das despe-
sas mensais ordinárias e extraordinárias – se
obrigação propter rem ou ônus real –, bem
como a responsabilidade pelo encargo e, sob
o aspecto processual, os limites patrimoniais
à satisfação do crédito. Aludidos temas se-
rão enfrentados neste trabalho, com base em
duas hipóteses recorrentes no cotidiano fo-
rense, quais sejam, as promessas de compra e
venda e os contratos de alienação fiduciária
em garantia. O estudo terá por objeto julgados
recentes do Superior Tribunal de Justiça e sua
repercussão no tribunal paranaense, revisan-
do-se, simultaneamente, a disciplina legal e a
bibliografia especializada sobre a matéria.
1. ANTECEDENTES NORMATIVOS E
DOUTRINÁRIOS
Até a publicação do Código Civil de 2002, o
condomínio em edificações era tratado com
exclusividade pela Lei 4.591/64, inexistindo
regulamentação específica no diploma legal
revogado.
Em linhas gerais, mantiveram-se os precei-
tos consagrados na referida lei, com as adap-
tações necessárias frente às mudanças sociais
e econômicas das últimas décadas do século
20, a exemplo da responsabilização do adqui-
rente pelos encargos condominiais deixados
pelo alienante (art. 1.345 do ) – tal como
dispunha o artigo 4º, parágrafo único, da Lei
4.591, em sua redação original –, no intuito de
resguardar o direito de sequela.
Digno de nota, sob a influência do Código
de Defesa do Consumidor, o abrandamento
das penalidades aplicáveis ao condômino de-
vedor, em especial, a limitação da multa mo-
ratória a 2% sobre o valor da dívida (art. 1.336,
§ 1º, do ), foi uma das principais causas do
aumento da inadimplência. Nesse sentido:
Como se temia, houve preocupante aumento do
nível de inadimplência, com graves prejuízos para
os demais condôminos, que são obrigados a co-
brir o déficit provocado pela mora de um deles,
pois não é possível deixar de pagar as despesas
comuns, como os salários dos empregados, con-
servação de elevadores, consumo de água e tudo
mais que é indispensável para a normalidade da
vida condominial.4
Dito isto, seguindo o raciocínio exarado no
artigo 9º da Lei 4.591, prevê o artigo 1.334 do
atual diploma civil que a cota proporcional a
cada unidade autônoma e a forma de paga-
mento das contribuições ordinárias e extraor-
dinárias serão estipuladas na convenção con-
dominial, equiparando-se aos proprietários,
neste aspecto, os promissários compradores e
os cessionários de direitos relativos aos imó-
veis. A respeito do alcance da norma, os co-
mentários do ministro Luiz Edson Fachin:
Prevê o § 2º do art. 1.334, por derradeiro, que
se equiparam aos proprietários, para efeitos do
artigo em comento, os promitentes compradores
e os cessionários de direitos relativos às unidades
autônomas. Isso implica dizer que, ao referir-se ao
“condômino”, não está o dispositivo legal preten-
dendo restringir sua eficácia àquele que já adqui-
riu a unidade autônoma por meio da competente
transcrição, mas sim, estender seus efeitos àque-
les que figuram na condição de promitente com-
prador ou cessionário de cada uma das unidades
autônomas.5
Prevê o artigo 1.334 do CC que a cota proporcional a cada unidade
autônoma e a forma de pagamento das contribuições ordinárias e
extraordinárias serão estipuladas na convenção condominial

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