A Introdução da Usucapião Extrajudicial de Imóvel no Novo CPC: A Desjudicialização como Forma de Garantir a Celeridade para a Aquisição da Propriedade Fundada na Posse
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A usucapião, também chamada por alguns de prescrição aquisitiva1, é a possibilidade de aquisição da propriedade móvel ou imóvel e de outros direitos reais pelo transcurso de determinado lapso temporal, com o preenchimento de outros requisitos legais. Instituto muito antigo (consagrado na Lei das Doze Tábuas), o termo “usucapião” tem origem do latim usu capio, que significa tomar a coisa pelo uso, ao ter como característica marcante e essencial a posse continuada.
O direito internacional, assim como o direito brasileiro, preveem este instituto em seus respectivos códigos civis, cada qual com seus próprios requisitos e modalidades. No Brasil, a partir da Constituição Federal de 19882 e, posteriormente, com o Código Civil de 20023, o instituto da usucapião ganhou novos contornos e prazos, ao buscar adequar-se à nova ordem constitucional vigente da função social da propriedade e da posse, esta última ainda que implícita.
A partir daí, houve também a introdução de novas modalidades destes institutos, como exemplos: a usucapião especial urbana que valoriza a posse-trabalho, com a redução de prazo; a usucapião entre cônjuges ou companheiros, que busca preservar o núcleo familiar remanescente, entre outros. Essas novidades legislativas deixaram claras a importância e a autonomia da posse, de modo a atender aos fins sociais e preservar a paz social, ao se declarar o domínio em favor daquele possuidor que efetivamente exercer os poderes inerentes à propriedade de determinado bem imóvel.
Nos casos em que os requisitos legais restarem preenchidos, poderá o possuidor pleitear judicial-mente, por meio de ação própria, o
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seu direito definitivo de ser o proprietário de certo bem imóvel (ou móvel), direito que lhe será conferido por meio de uma sentença declaratória, após passar por diversos atos processuais que serão expostos adiante. Não raro, uma ação judicial de usucapião, mesmo com o consenso de todos os envolvidos e sem impugnações, demora anos para ser concluída.
Por certo, isto contraria o princípio da razoável duração do processo, explícito na Constituição Federal, em seu art. 5º, inciso LXXVIII4.
Ao pensar nisto, ao ter em vista o sucesso de diversos procedimentos consensuais que encontram seu desfecho satisfatoriamente de forma extrajudicial, o legislador, ao decretar o novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/15), em vigor desde 17 de março de 2016, inseriu, nas disposições finais e transitórias, no art. 1.071 e seguintes, a possibilidade da usucapião extrajudicial, dispositivo que, inclusive, acrescentou o art. 216-A à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73).
Neste viés, a presente pesquisa buscou esclarecer o referido instituto e refietir acerca da repercussão da novidade legislativa na prática jurídica.
O instituto da usucapião está diretamente ligado à utilidade social da propriedade. Segundo Paulo Lôbo5, há varias teorias que justificam a usucapião, dentre elas: a punição pela inércia do titular da propriedade; a segurança jurídica e a estabilidade das relações jurídicas; e a função social da posse e da propriedade. O foco essencial é a efetiva utilização da coisa pelo possuidor sem qualquer oposição.
Quando um imóvel, abandonado pelo seu titular, acaba sendo ocupado por outra pessoa, junta-mente com sua família, que nele passa a residir de forma contínua, sem oposição, que cuida do bem como se seu fosse, ao usar, usufruir e ao atender à função social da propriedade, consoante estabelece a Constituição Federal em seu art. 5º, XXIII6, torna-se merecedor de proteção jurisdicional e tem a possibilidade da aquisição da propriedade por meio da usucapião.
Segundo Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald7:
“O fundamento da usucapião é a consolidação da propriedade. O proprietário desidioso, que não cuida de seu patrimônio, deve ser privado da coisa, em favor daquele que, unindo posse e tempo, deseja consolidar e pacificar a sua situação perante o bem e a sociedade.”
No mesmo sentido, o civilista Silvio de Salvo Venoza8 destaca:
“Premia-se aquele que se utiliza utilmente do bem, em detrimento daquele que deixa escoar o tempo, sem dele utilizar-se ou não se insurgindo que outro o faça, como se dono fosse. Não haveria justiça em suprimir-se o uso e gozo de imóvel (ou móvel) de quem dele cuidou, produziu ou residiu por longo espaço de tempo, sem oposição”.
Farias e Rosenvald9 ainda apontam que a função social se dirige não só à propriedade, aos contratos e à família, mas à reconstrução de qualquer direito subjetivo, ao se incluir aí a posse como fato social de enorme repercussão para a edificação da cidadania e das necessidades básicas do ser humano.
Tutela-se, assim, a posse como um direito especial, pela própria relevância do direito de possuir, em atenção à superior previsão constitucional do direito social primário à moradia e ao acesso aos bens vitais mínimos hábeis a conceder dignidade à pessoa humana10, pois como coloca o espanhol Antônio Hernandez Gil, a posse é o direito que mais se aproxima da realidade social.
A função social da posse é uma abordagem diferenciada da função social da propriedade, na qual não apenas se sanciona a conduta ilegítima de um proprietário que não é solidário perante a coletividade, mas ainda se estimula o apego à moradia como direito fundamental de índole existencial, à luz da dignidade da pessoa humana, pois o acesso à posse é um instrumento de redução de desigualdades sociais e justiça distributiva11.
Sinteticamente, Farias e Rosen-vald12 definem a usucapião como “o modo originário de aquisição de propriedade e de outros direitos reais, pela posse prolongada da coisa, acrescida de demais requisitos legais”.
Venosa13 conceitua usucapião como “o modo de aquisição da propriedade, mediante a posse suficientemente prolongada sob determinadas condições”.
Nas palavras de Gonçalves14:
“A usucapião também é chamada de prescrição aquisitiva, [...] regulada pelo direito das coisas [...], é o modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de exercício continuado pela posse prolongada no tempo, acompanhada de certos requisitos exigidos pela lei.”
Assim, quando uma pessoa estiver na posse de uma coisa de forma contínua e por um determinado lapso temporal, esta pode adquirir a propriedade do bem, por meio do referido instituto, ao se tratar de uma forma de aquisição originária, em que o adquirente obtém a propriedade sem as limitações ou vícios que este possuía.
Tanto bens móveis quanto bens imóveis podem ser objeto de usucapião, entretanto, neste artigo tra-
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taremos apenas das modalidades de usucapião de bens imóveis.
No direito brasileiro pode-se afirmar que há sete espécies ou modalidades de usucapião de bens imóveis: extraordinária; ordinária; especial urbana; urbana coletiva; especial rural; por abandono do lar (familiar) e indígena. Tais modalidades estão previstas na Constituição Federal, no Código Civil, no Estatuto da Cidade e também no Estatuto do Índio, como no caso da última modalidade citada.
Os requisitos gerais para a ocorrência de quaisquer das modalidades de usucapião são: coisa hábil; posse mansa e pacífica; animus dominus; e o tempo.
A coisa hábil é todo o bem com conteúdo patrimonial que pode ser objeto de posse e também negociado. Estão excluídos desse rol os bens sobre os quais não é possível ter posse como o ar atmosférico. Também não são usucapíveis os bens públicos, por vedação expressa da Constituição Federal e do Código Civil brasileiro, respectivamente em seus artigos 183, § 3º, 191, § único, e art. 10215.
A posse é um dos elementos essenciais e deve ser caracterizada pela intenção de ser dono (animus dominus), que deve se prolongar no tempo, ininterruptamente, de forma mansa e pacífica16.
Ainda há os requisitos da boa-fé subjetiva e do justo título, exigidos somente na usucapião ordinária. A boa-fé se caracteriza quando o possuidor não conhece qualquer vício ou obstáculo que o impeça de exercer a posse, ao crer que tem direito a esta. Já o justo título é qualquer documento que tenha fundamenta-do a entrega da posse de uma pessoa a outra.
A seguir, brevemente, serão expostos os principais requisitos de cada modalidade de usucapião17.
Usucapião extraordinária:
modalidade prevista no art. 1.238 do Código Civil, que se caracteriza quando alguém, por quinze anos, ininterruptamente e sem oposição, possuir como seu um imóvel, ocasião em que poderá adquirir a propriedade, independentemente de título e boa-fé, que será declarada pelo juiz por sentença, a qual servirá de título para o registro no cartório de registro de imóveis. O prazo será reduzido para dez anos caso o possuidor tenha estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Usucapião ordinária: modali-dade prevista no art. 1.242 do Código Civil, que se caracteriza quando alguém, por dez anos, contínua e incontestadamente, possuir como seu um imóvel, ocasião em que poderá adquirir a propriedade, que dependa da demonstração de justo título e boa-fé. O prazo é reduzido para cinco anos caso o imóvel tiver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante no respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Usucapião especial urbana:
modalidade introduzida pela Constituição Federal de 1988, ao não necessitar de justo título e boa-fé. Também denominada pro morare ou pro misero, está regrada no art. 183 da Constituição Federal, no art. 1.240 do Código Civil e nos arts. 9º e 10 da Lei 10.257/0118
(Estatuto da...
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