Imobiliário

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IMPOSSÍVEL CRIAÇÃO DE ASSOCIAÇÃO POR MORADORES VISANDO ESQUIVAR-SE DO PAGAMENTO DE COTA CONDOMINIAL INSTITUÍDA POR CONDOMÍNIO REGULARMENTE INSTITUÍDO

Superior Tribunal de Justiça Recurso Especial n. 1231171/DF Órgão Julgador: 4a. Turma Fonte: DJ, 10.02.2015 Relator: Min. Luis Felipe Salomão

EMENTA

CONDOMÍNIO EDILÍCIOE PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONEXÃO DESCARTADA PELA CORTE LOCAL, COM BASE NO EXAME DE DOCUMENTOS. REEXAME DE PROVAS, EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL. IMPOSSIBILIDADE. CONDOMÍNIO REGULARMENTE INSTITUÍDO ABRANGENDO VÁRIOS EDIFÍCIOS. PRETENSÃO DE CONDÔMINOS DE SE FURTAREM AO PAGAMENTO DE QUOTA CONDOMINIAL, AO FUNDAMENTO DE TER SIDO CRIADA SUPERVENIENTE ASSOCIAÇÃO PARA EXERCER ATIVIDADES INERENTES AO CONDOMÍNIO, EM UM DOS BLOCOS. MANIFESTO DESCABIMENTO. A ADMINISTRAÇÃO CONDOMINIAL CABE A ESTE ENTE DESPERSONALIZADO, MEDIANTE DELIBERAÇÕES TOMADAS EM SEU ÂMBITO INTERNO, FACULTADA INDISTINTAMENTE A TODOS OS CONDÔMINOS. A ADMISSÃO DA COEXISTÊNCIA DE ASSOCIAÇÃO EXERCENDO ATIVIDADES DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO DE FATO É INCOMPATÍVEL COM O ART. Io DA LEI N. 8.935/1994, QUE ESTABELECE, POR RAZÕES DE INTERESSE PÚBLICO, QUE OS SERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO SÃO DESTINADOS

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A GARANTIR AUTENTICIDADE, SEGURANÇA E EFICÁCIA DOS ATOS JURÍDICOS.

1. No tocante à tese de haver conexão, ficou consignado no acórdão recorrido que não é comum a causa de pedir das ações e partes. Ademais, por um lado o art. 1.331, § 3o, do CC estabelece que a cada unidade imobiliária do condomíno edilício caberá, "como parte inseparável, uma fração ideal do solo e nas outras partes comuns". Por outro lado, o art. 47 do CPC dispõe que "há litisconsórcio necessário, quando, por disposição de lei ou pela natureza da relação jurídica, o juiz tiver de decidir a lide de modo uniforme para todas as partes; caso em que a eficácia da sentença dependerá da citação de todos os litisconsortes no processo". Com efeito, não se vislumbra possa a alegada ação movida pelo Condomínio em face da subsíndica irradiar seus efeitos aos ora recorrentes e demais condôminos.

2. A adequada exegese dos artigos 1.333 a 1.335 do CC é a de que esses dispositivos, dentre outras normas cogentes, estabelecem que: a) a administração condominial cabe a este ente despersonalizado, mediante deliberações tomadas em seu âmbito interno; b) a convenção que constitui o condomínio se torna, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção; c) as contribuições dos condôminos são para atender às despesas do condomínio; d) são direitos de todos os condôminos usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e votar nas deliberações das assembleias e delas participar, estando quites.

3. Em se tratando de condomínio edilício, o legislador, atento à realidade das coisas, ciente de que a convivência nesse condomínio especial tem muitas peculiaridades, promoveu regramento específico limitando o direito de propriedade, visto que a harmonia exige a existência de espírito de cooperação, solidariedade, mútuo respeito e tolerância, que devem nortear o comportamento dos condôminos. Dessarte, não se pode admitir a coexistência de associação de moradores criada unilateralmente pelos condôminos de apenas um dos blocos para exercitar, sobrepairando ao ente despersonalizado e à coletividade integrada pelos moradores das outras edificações, atividades típicas do condomínio, em flagrante prejuízo do direito de propriedade dos demais proprietários de apartamentos e da regra de ouro que deve prevalecer em todos os condomínios: as decisões relevantes de gestão devem ser tomadas no âmbito interno do condomínio, mediante votação em assembleia, facultada indistintamente a todos os condôminos - necessitando estar quites para poder exercer o direito de votar.

4. O art. 1.332 do CC dispõe que se institui o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento registrado no cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns. Nessa linha, outro aspecto relevante que não pode ser descuidado é que os serviços dos cartórios extrajudiciais têm por escopo desempenhar a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia de atos jurídicos previstos nas leis civis e mercantis, por isso compreende modalidade de administração pública do direito e de interesses privados, tendo o duplo escopo de proteger e assegurar interesses distintos, o social e o privado.

5. Recurso especial não provido.

Acórdão

Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de

Justiça acordam, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti (Presidente), Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.

Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Raul Araújo. Brasília (DF), 09 de dezembro de 2014 (Data do Julgamento) MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO Relator

Relatório

O SENHOR MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO (Relator):

1. Condomínio do Residencial Flamboyant, situado na Avenida Flamboyant, quadra 106, lote 22, Águas Claras - DF, ajuizou, em 31 de março de 2008, "ação de cobrança de taxa condominial" em face de (...) e (...). Narra ser um condomínio edilício, composto pelos blocos "A", "B", "C" e "D", registrado no 3o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, prenotado sob o n. 458.706, em 5 dejulhode2005.

Aduz a inicial que, em virtude de má gestão e de ausência de adequada prestação de contas por parte da ex-subsíndica do bloco "D", houve o seu afastamento deliberado pela Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio, na data de 26 de abril de 2007, que também consignou que o condômino deve contribuir para as despesas condominiais na proporção de suas frações ideais, todavia a taxa que vinha sendo praticada no bloco "D" não obedecia a esse critério.

Expõe que, no final do mês de maio, junho, julho, agosto, setembro, outubro, novembro, dezembro de 2007 e janeiro e fevereiro de 2008, enviou aos requeridos boleto bancário para pagamento da condominial que venceria sempre no dia 5 dos meses subsequentes aos referidos meses,

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todavia não consta em seus arquivos, conforme informação prestada pelo contador responsável, tenham sido pagos os débitos.

O Juízo da 8a. Vara Cível da Circunscrição Especial Judiciária de Brasília julgou procedente o pedido formulado na inicial.

Interpuseram os réus apelação para o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, que negou provimento ao recurso.

A decisão tem a seguinte ementa:

CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LEGITIMIDADE. SEPARAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. COBRANÇA.

1. O PROPRIETÁRIO DA UNIDADE INTEGRANTE DE CONDOMÍNIO FORMALMENTE INSTITUÍDO, CUJOS MORADORES CONSTITUÍRAM SOCIEDADE PARA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE CONSERVAÇÃO, LIMPEZA E MANUTENÇÃO, DEVE CONTRIBUIR COM O VALOR CORRESPONDENTE AO RATEIO DAS DESPESAS DAÍ DECORRENTES. O PRINCIPAL DISPOSITIVO LEGAL QUE SUSTENTA A COBRANÇA SOLIDÁRIA VEM A SER O ARTIGO 1.315 DO CÓDIGO CIVIL, QUE REGULA O CONDOMÍNIO GERAL VOLUNTÁRIO: "O CONDÔMINO É OBRIGADO, NA PROPORÇÃO DE SUA PARTE, A CONCORRER PARA AS DESPESAS DE CONSERVAÇÃO OU DIVISÃO DA COISA, E A SUPORTAR OS ÔNUS A QUE ESTIVER SUJEITA". ESSA NORMA É REPETIDA NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO, ATRAVÉS DO ARTIGO 1.336, I DO MESMO DIPLOMA LEGAL.

2. O ART. 1.336,I, DO CÓDIGO CIVIL DE 2002 DISPÕE QUE SÃO DEVERES DO CONDÔMINO, DENTRE OUTROS, CONTRIBUIR PARA AS DESPESAS DO CON-DOMÍNIO NA PROPORÇÃO DAS SUAS FRAÇÕES IDEAIS, SALVO DISPOSIÇÃO EM CONTRÁRIO NA CONVENÇÃO, DE ACORDO COM A NOVA REDAÇÃO DADA PELA LEI 10.931/2004. A ÚNICA PROVA A SER PRODUZIDA, PORTANTO, DIZ RESPEITO AO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES CONDOMINIAIS.

3. EXISTINDO CONEXÃO ENTRE DUAS AÇÕES QUE...

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