Exemplo n° 8
| Autor | José Fiker |
| Ocupação do Autor | Doutor em Semiótica e Linguística Geral (com enfâse em Laudos Periciais) pela USP |
| Páginas | 120-134 |
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Exemplo de não atendimento às normas pelo perito judicial, que não considerou a desvalorização pela testada, inferior à de referência.
Não há que se desprezar o efeito do fator testada em construção com idade avançada, pois, com a demolição da benfeitoria e eventual reconstrução, a testada do terreno, inferior à de referência, limitaria as facilidades para a nova construção.
As normas admitem que o fator testada seja desconsiderada somente em casos de construção relativamente nova (o grifo é nosso) e bem aproveitada.
Esse exemplo também ilustra a apresentação de 2 (duas) hipóteses de cálculo para determinação do valor do terreno expropriado, a primeira considerando a área titulada e a segunda considerando a área total ocupada.
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 9 a VARA DA FAZENDA PÚBLICA DA COMARCA DA CAPITAL - SP
PROCESSO Nº 09/030.252-7 CONTROLE 1.675/09
JOSÉ FIKER, engenheiro civil, registrado no CREA - SP, sob o nº 0600239781, assistente técnico indicado nos autos da AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO, que a COMPANHIA move contra em curso por esse D. Juízo, tendo procedido às vistorias, pesquisas e estudos pertinentes ao caso em pauta, e não podendo concordar integralmente com o Laudo Judicial vem à presença de Vossa Excelência apresentar as razões de seu
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O presente Parecer refere-se à avaliação de imóvel expropriado pela Companhia, situado na Rua Desembargador Aragão, no 177, Vila Mariana, nesta Capital, destinado à utilidade pública por meio do Decreto Estadual nº 54.194/2009.
A autora ofertou inicialmente a importância de R$ 287.598,00, conforme depósito efetuado em 02/09/2009. O expropriado não aceitou o referido preço, por estar muito aquém do real valor do imóvel.
Necessária a avaliação do imóvel, foi nomeado perito o ilustre engenheiro, tendo sido indicados como assistentes técnicos o signatário e a digna engenheira, pela autora e requeridos respectivamente.
O signatário concorda com os elementos descritos no laudo judicial quanto à localização, características da região, acessibili-dade e melhoramentos públicos.
Dessa maneira referenda todos os pontos das conclusões do laudo oficial quanto à descrição do imóvel.
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Concordamos com a apresentação de 2 (duas) hipóteses de cálculo para determinação do valor do terreno expropriado, a primeira considerando a área titulada e a segunda considerando a área total ocupada.
Discordamos, porém, da avaliação dos terrenos, procedida pelo perito judicial, no que tange à não aplicação do fator testada. O terreno situa-se na quarta região de norma (casas/ comércios/serviços padrão simples a superior), onde a frente de referência é 10,00m. Como a frente do terreno é inferior à frente padrão, há que se aplicar o fator frente, através da seguinte expressão:
Vt = At × Vu × Cf
Onde:
Vt = Valor procurado do terreno
At = Área do terreno
Vu = Valor unitário do terreno = R$ 2.240,83/m2 (fev/2010) Cf = (Fp / Fr)0,25
O fator de frente deve ser utilizado, pois a construção já está com mais da metade de sua vida útil e em estado de conservação precário.
O valor total do terreno expropriado, considerando a área titulada, é dado no presente caso pela seguinte expressão:
Vt = At × Vu × Cf
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Onde:
Vt = Valor procurado do terreno
At = Área do terreno = 204,75m2 Vu = Valor unitário do terreno = R$ 2.240,83/m2 (fev/2010) Cf = (Fp / Fr)0,25 = (6,50/10,00)0,25
Substituindo e calculando, temos:
Vt = 204,75m2× R$ 2.240,83/m2× (6,50/10,00)0,25
Vt = R$ 411.966,00
(Quatrocentos e onze mil, novecentos e sessenta e seis reais) O valor é válido para fevereiro de 2010.
3 .1 .2 Valor do Terreno Considerando a Área Ocupada pelo Requeridos
O valor total do terreno expropriado, considerando a área titulada, é dado no presente caso pela seguinte expressão:
Vt = At × Vu × Cf
Onde:
Vt = Valor procurado do terreno
At = Área do terreno = 193,75m2 Vu = Valor unitário do terreno = R$ 2.240,83/m2 (fev/2010) Cf = (Fp / Fr)0,25 = (6,41/10,00)0,25
Substituindo e calculando, temos:
Vt = 193,75m2× R$ 2.240,83/m2× (6,41/10,00)0,25
Vt = R$ 388.477,00
(Trezentos e oitenta e oito mil, quatrocentos e setenta e sete reais)
O valor é válido para fevereiro de 2010.
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Concordamos com a classificação das benfeitorias, mas discordamos do valor da depreciação, uma vez que o perito aplicou o fator de depreciação da linha errada da tabela. Para 63% de vida referencial, o coeficiente “K” é, no estado de conservação, “f”:
K = (0,333 + 0,317) /2 = 0,325, e não 0,45 como mostra o perito.
Assim sendo, o coeficiente de depreciação das edificações FOC equivale ao seguinte montante:
FOC = R + K × (1-R)
FOC = 0,20 + 0,325 × (1-0,20) FOC = 0,46
O valor da...
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