Exemplo n° 6
| Autor | José Fiker |
| Ocupação do Autor | Doutor em Semiótica e Linguística Geral (com enfâse em Laudos Periciais) pela USP |
| Páginas | 95-110 |
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Mostra como justificar a classificação dada ao padrão construtivo do imóvel, baseando-se em cópia do Estudo Edificações Valores de Venda, comparando dados concretos do estudo com o que se observou na vistoria.
Deve-se evitar polêmicas em torno de fatores subjetivos, mas quando se trata de dados concretos como a distância de 10m entre pilares, vale a pena contestar.
Além disso, o perito usou a idade aparente do imóvel, quando deveria ter utilizado a idade real. Esta última, quando não aparece na matrícula do imóvel, por falta de averbação da construção, pode ser obtida no campo ACC dos dados cadastrais da Prefeitura. No caso, 944, isto é, 1944; portanto, a construção tinha no mínimo: 2007 – 1944 = 63 anos na data do laudo.
A idade aparente não pode ser usada, pois leva em conta o estado de conservação da construção, que já é levado em conta de maneira objetiva pela depreciação usando o método de Ross
– Heidecke. Portanto, considerar o conceito de idade aparente é considerar o estado de conservação duas vezes, uma pela idade aparente, outra pela tabela de Heidecke.
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 8 a VARA DA FAZENDA PÚBLICA DA CAPITAL-SP
Referência: Processo nº 1158/053.2007.119.648-0
DESAPROPRIAÇÃO
JOSÉ FIKER, Engenheiro Civil, CREA 600239781, assistente técnico indicado pela COMPANHIA nos autos da ação de DESAPROPRIAÇÃO que esta move contra, no processo em epígrafe, após as diligências necessárias, e não podendo concordar com
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o LAUDO oficial, vem apresentar as razões de sua discordância consubstanciadas no seguinte
O presente trabalho tem por objetivo analisar o LAUDO JUDICIAL para apurar o JUSTO VALOR DO IMÓVEL situado na:
– Av. Presidente Wilson, nº 4.487, Bairro do Ipiranga, necessário às obras de implantação da, declarado de utilidade pública por meio do Decreto Estadual nº 5.1796, de 09 de maio de 2007, mediante a oferta de R$ 880.000,00.
A ação foi ajuizada contra, que contestou recusando a oferta por considerar o valor ofertado insuficiente em relação ao real valor do imóvel e requerendo a nomeação de perito judicial para a determinação do justo valor do imóvel.
Recusada a oferta, tornou-se necessária a avaliação pericial, tendo sido nomeado perito judicial o digno engenheiro, estando indicados para atuar como assistente técnico da autora o signatário (pela autora) e o ilustre engenheiro (pelo réu).
A autora apresentou os quesitos de fl. 04. O réu não formulou quesitos.
O LAUDO JUDICIAL apresenta a seguinte avaliação do imóvel.
TERRENO: ............. R$ 997.195,00 (julho de 2007)
CONSTRUÇÃO: ........R$ 1.948.932,00 (julho de 2007)
TOTAL: ...............R$ 2.946.127,00 (julho de 2007)
Válido para o mês de julho de 2007, data-base recomendada no item 5/C do Relatório da Comissão de Peritos – Portaria CAJUFA 03 / 2007.
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Concordamos com as características gerais dos imóveis que conferem com os elementos iniciais da ação.
Concordamos com a avaliação do terreno cujo critério avaliatório é aquele preconizado pelas Normas para Avaliações de Imóveis nas Varas da Fazenda Pública da Capital (Normas 2004), elaboradas pela Portaria CAJUFA nº 01 / 2003. Para a Avenida Presidente Wilson (Setor Fiscal nº 302, Quadra Fiscal nº 023), a Comissão de Peritos fixou o valor unitário de R$ 368,00 / m² para o mês de julho de 2007.
Assim, o valor do terreno foi obtido pela aplicação da fórmula:
Vt = At × Vu
onde:
Vt = Valor do terreno
At = Área do terreno = 2.709,77 m² Vu = Valor Unitário = R$ 368,00/m²
Substituindo e calculando, resulta:
Vt = 2.709,77m² × R$ 368,00/m² Vt ? R$ 997.195,00
Não podemos concordar, entretanto, com a avaliação da construção. Conforme já frisamos na crítica ao laudo provisório, não concordamos com a classificação dada à construção, nem com a sua idade, apesar dos esclarecimentos dados pelo perito.
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Com relação à classificação da construção, o galpão médio, conforme item 2.2.3 do estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS CAJUFA 2002, tem:
- vãos, em geral superiores a 10 metros;
? coberturas metálicas ou telhas pré-moldadas de concreto protendido;
? paredes com pintura a látex sobre emboço ou reboco.
O galpão objeto da avaliação tem:
? vão máximo de 10 metros (medido no local); ? coberturas de telhas de fibrocimento sobre estrutura de madeira;
...
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