Do Método Involutivo
| Autor | Luiz Fernando de Mello - Carlos Henrique Neves de Mello - Cícero Ferreira da Silva |
| Páginas | 13-37 |
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Capítulo 01
Do Método Involutivo
As avaliações de glebas urbanizáveis e/ou passíveis de urbanizações
exigem grande perspicácia do profissional habilitado com incumbência
para o referido mister.
Como é cediço glebas urbanizáveis segundo descrito na ABNT-
NBR 14653-2:2004 — 3.24 — Se constitui em terreno passível de
receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento
eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação
de empreendimento.
Assim pode-se definir que a aplicação do método involutivo identifi-
ca o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente,
baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, median-
te hipotético empreendimento compatível com as características do bem
e com as condições do mercado na qual está inserido, considerando-se
cenários viáveis para a execução e comercialização do produto.
A ampliação do perímetro urbano consiste na expansão e “extensi-
ficação” do tecido urbano para além dos limites da cidade (LIMONAD,
2011, p. 34). Ocorre pela conversão de áreas de uso rural, localizadas
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Avaliações de Glebas • Método Involutivo
no entorno imediato do perímetro urbano, em áreas de uso urbano
(NASCIMENTO; MATIAS, 2011, p. 70).
Por outro lado, quando a cidade cresce aumentando sua mancha
edificada o perímetro urbano não é alterado. As áreas vazias dentro
da área urbana passam a ser ocupadas (COPQUE, 2011, p. 706),
reestruturando o mercado imobiliário.
O parcelamento do solo é um processo extensivo, para fins
habitacionais, que resulta no “padrão periférico de crescimento urbano”
(COSTA, 2005, p. 2). No entanto Bentes (2010, p. 5) coloca que o
parcelamento não ocorre apenas para fins habitacionais, mas também
para ocupação por grandes empreendimentos e equipamentos que
funcionam como catalisadores do processo de expansão urbana.
Nos dizeres de Stanley L. McMichael’s, em sua obra “tratado de
transacion”, editora Labor S. A. Argentina, edição 1949, leciona:
“Os avaliadores de propriedades imobiliárias não tem o dom da
profecia e será útil recorrer-se a eles para que estimem o valor pu-
ramente especulativo da propriedade, muito embora seja frequen-
te desejar o proprietário precisamente este tipo de informações,
especialmente quando se tem em vista uma transação.”
Os conceitos de valor e demais tema objeto dessa obra se encontram
na própria norma da ABNT-NBR 14653 sendo despiciendo o reprise.
Destaca-se que, de acordo com a Lei nº 10.257, de 10 de junho de
2001 (Estatuto da Cidade), no capítulo III — estabelece que as cidades
com mais de 20.000 habitantes precisam ter o plano diretor, que dever
ser aprovado por lei municipal e é o instrumento básico da política de
desenvolvimento e expansão urbana de uma cidade. As cidades que não
contenham índices populacionais, bem como não se enquadrem em
situações específicas, dificilmente possuem Plano diretor ou Código
de Obras, muitas delas contém apenas um Código de Posturas, que não
abrange questões pertinentes na pressuposição de casos de aplicação do
método involutivo relativo à desapropriação.
Conforme consta das legislações, principalmente a Lei Federal
nº 6.766/79, pode-se afirmar que o parcelamento do solo consiste na
divisão de uma gleba (porção grande de terra) em lotes (porções menores
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