Do Contrato de Locação

Autor:André Fernandes da Silva
Ocupação do Autor:Advogado, consultor e assessor jurídico; pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil
Páginas:33-57
 
ÍNDICE
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3.1. Conceito e Classificação

De forma geral, o contrato de locação é um negócio jurídico firmado entre as partes, locador e locatário, produzindo os efeitos estipulados no referido instrumento.

O objetivo principal do contrato é transferir a posse de um bem imóvel para outrem, mediante uma contraprestação mensal.

Quanto ao tempo de duração, o contrato de locação é de execução continuada, por isso pode sofrer desequilíbrio em decorrência de mudanças econômicas e políticas, devendo as partes socorrer-se dos instrumentos legais, consagrados na Lei do Inquilinato, como, p. ex., da “Ação Revisional de Aluguel”, como veremos mais à frente.

Como já citado, é primordial que em todo contrato de locação haja partes. Essas partes podem ser entre pessoas naturais ou jurídicas, capazes ou incapazes, sendo que estes últimos deverão estar assistidos ou representados legalmente.

Pode haver também multiplicidade de locadores e locatários, como dispõe o art. 2o da Lei n. 8.245/91, in verbis: “Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.”

O locador não necessita ser o proprietário do imóvel. Podem figurar como locador, p. ex., o promissário comprador ou cessionário,

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o usufrutuário, o possuidor, o fiduciário, o próprio locatário, nos casos de sublocação, etc.

Com o aperfeiçoamento do contrato e a disponibilidade da coisa para o locatário, transfere-se a posse direta, ficando o locador com a posse indireta. Isso significa dizer que o locatário poderá socorrer-se dos institutos possessórios em face de terceiros, bem como em face do próprio locador.

De forma minuciosa, faremos a classificação e discorreremos sobre os elementos essenciais para a formação de um contrato de locação. Quanto à classificação:

  1. bilateral – há obrigações recíprocas, entre locador e locatário;
    b) oneroso – tem cunho financeiro, pois cada contraente busca obter vantagem;

  2. comutativo – as vantagens são equânimes e conhecidas com o ato contratual;

  3. consensual – uma vez que não depende de forma especial pre-vista em lei;

  4. de execução continuada – pois se procrastina ao longo do tempo.

    Quanto aos elementos essenciais:

  5. consentimento válido – é o consenso das partes para a realização do negócio jurídico sem erro, dolo, lesão, estado de perigo, coação, ou outros vícios;

  6. capacidade dos contraentes – para que o consentimento acima seja válido, as partes devem possuir capacidade civil, ou seja, que tenham capacidade de adquirir direitos e contrair obrigações. Cabe-nos dizer que o contrato de locação é ato de administração do imóvel, logo, diferentemente do caso de uma alienação, não há necessidade de vênia conjugal, podendo, assim, o marido ou a sua esposa figurarem – isoladamente – como locador.

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    No caso dos incapazes, ensina-nos a professora Maria Helena Diniz1:

    Os absoluta e relativamente incapazes só poderão alugar se representados ou assistidos pelos seus representantes legais. Para que alguém possa ceder o uso da coisa, será necessário que, além da capacidade para exercer os atos da vida civil, tenha a livre disposição do direito de dar o uso e gozo da coisa e não apenas o direito de transferi-la. Assim, todo aquele que puder administrar poderá alugar; poderão dar a coisa em locação o enfiteuta, o credor anticrético, o sublocador, porque têm a posse direta e a administração da “res”. Os posseiros, p. ex., não poderão alugar, porque sua posse não tem legitimidade jurídica.

    c) remuneração – é o aluguel que o locatário terá de pagar mensalmente pelo uso da coisa. O aluguel, entretanto, não poderá ser simbólico, irrisório, pois poderá caracterizar fraude;

  7. prazo – como qual negócio jurídico, deverá o contrato de locação possuir prazo, seja ele determinado ou indeterminado. No caso da legislação pátria, não há restrição legal para o período máximo para as locações. O que há na lei do inquili-nato, contudo, é a exigência de que nas locações com prazo superior a dez anos haja vênia conjugal, como segue: “Art. 3o

    O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.”

    Nas locações ajustadas verbalmente, o legislador pátrio fixou que o prazo de vigência é indeterminado, conforme art. 47, caput da Lei n. 8.245/91, a saber: “Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel (...)”.

    Como podemos constatar na parte final do artigo transcrito acima, o legislador também impôs restrições para a retomada do imóvel,

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    para aqueles locadores que firmaram contratos com prazo inferior a trinta meses. Logo, evitando essa dificuldade de retomada, é de praxe no mercado que todas as locações residenciais sejam firmadas no prazo de trinta meses. Assim, o locador terá direito à chamada “Denúncia Imotivada”. Ou seja, de acordo com o art. 46, caput e § 2o da Lei do Inquilinato, o locador, nas locações com prazo igual ou superior a trinta meses, terá o direito de retomar o imóvel quando findo esse prazo, sem a necessidade de alegar e comprovar o motivo. Nesse caso, o locatário estará obrigado a desocupar o imóvel no prazo máximo de 30 dias. In verbis: “Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. § 2o Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.”

3.2. Direitos do Locatário
3.2.1. Preferência

A contrario senso, a locação de um imóvel não inibe o locador, seja ele proprietário, usufrutuário, etc., como já comentamos, de dispor do seu domínio sobre a coisa. Em outras palavras, nada impede o locador de vender o seu bem, mesmo nos casos em que o contrato locatício esteja no prazo determinado.

Contudo, havendo esse interesse do locador, a lei expressamente garante ao locatário, que é o possuidor direto da coisa, que este seja preferido na aquisição, evitando assim um desalijo desnecessário.

Na Lei do Inquilinato, o instituto está disposto no art. 27, caput e no parágrafo único, com a seguinte redação: “Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Parágrafo único.

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A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.”

Conclui-se, assim, que essa cláusula é indisponível. Ou seja, mesmo havendo previsão contratual em que o locatário abdique desse direito, existe disposição que afunila tal previsão leonina, declarando-a nula, conforme preceitua o art. 45, caput. Transcrevemos: “Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.”

Não cabe também qualquer recurso para inibir a alienação do imóvel locado, pois se trata de um direito constitucionalmente protegido do locador (Direito à Propriedade). Seguindo a coerência jurídica, neste caso não há de se falar nem em indenização por perdas e danos em favor do locatário, já que não há ato ilícito do locador.

É importante dizer que esse direito que o locatário goza não é disponível, ou seja, não poderá ser objeto de qualquer negócio jurídico, como assim esclarece o professor Capanema2:

“Assinale-se que o direito de preferência do locatário é personalíssimo, não podendo ser por ele cedido a terceiro, onerosa ou gratuitamente.”

Para melhor aplicação dessa regra legal, é mister identificar as hipóteses aludidas na primeira parte do caput do art. 27. A lei é clara no sentido de que o direito de preferência decorre não só quando da venda do bem, mas inclui também a promessa de venda, a cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento.

No primeiro negócio jurídico, o da “venda”, o legislador se refere ao contrato firmado de “compra e venda” (art. 481, caput do CC).

A “promessa de venda” nada mais é do que um contrato preliminar, no qual uma parte promete, mediante uma contraprestação, vender o bem a outrem, que se vincula na compra.

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A cessão referida no dispositivo ora comentado, alude à transferência onerosa dos direitos aquisitivos. Esses direitos possuem natureza de direito real.

Por fim, essa proteção legal que o locatário possui refere-se à “dação em pagamento”. Este instituto é uma forma que o devedor possui para saldar sua dívida, desde que haja a anuência do credor, em subs-tituição a uma outra prestação avençada.

Essa perempção garante ao locatário igualdade de condições em face de terceiros, dando a lei uma proteção àquele que já se utiliza do bem, seja para desenvolver sua atividade profissional, seja para a sua residência.

Evitando-se práticas ao arrepio da lei, o legislador em boa hora regulamentou a forma pela qual essa preferência deveria ser adotada pelo locador e exercida pelo locatário.

Na parte final...

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