Direito imobiliário

Autor:Alice Saldanha Villar
Páginas:97-120
 
ÍNDICE
TRECHO GRÁTIS

Page 97

SEÇÃO 1: Renovação de contrato
1ª ETAPA: Prazo da renovação judicial de contrato de locação

Súmula 178: Não excederá de cinco anos a renovação judicial de contrato de locação, fundada no Decreto 24150, de 20/4/1934. Data: 13/12/1963

O presente verbete sumular resta SUPERADO, pois refere-se àqueles contratos de locação fundados no já revogado Dec. 24150/34, que regulava as condições e processo de renovação dos contratos de locação de imóveis destinados a fins comerciais ou industriais.

Atualmente, a matéria é regida pelo art. 51 da atual Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991), verbis:

» Lei n. 8.245/1991. Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

JURISPRUDÊNCIA TEMÁTICA:

* "Locação comercial. Ação renovatória. Prazo da renovação. O contrato de locação não deve ser renovado por prazo superior a cinco anos (Súmula 178 do Supremo Tribunal Federal), mas nada impõe ou recomenda que o seja necessariamente, nos casos de accessio temporis, pelo mesmo prazo do último contrato escrito." STJ - REsp 7653 SP, Rel. Min. ATHOS CARNEIRO, 4ª Turma, DJ 09/12/1991

* "Locação comercial (Decreto n. 24150/34). Loja situada em ‘’shopping center’’. 1. Valor do aluguel. Aluguel justo, real e atual tem a ver na sua arbitragem, com a prova dos autos, irrevisível na instancia ultima (Súmula 7/STJ). 2. Prazo da renovação. fixado em cinco anos, embora o contrato renovando fosse de oito anos, tal não ofendeu o art. 2. do Decreto n. 24.150/34. Súmula 178/STF. (...)" STJ - REsp 21107 RJ, Rel. Min. NILSON NAVES, 3ª Turma, DJ 09/11/1992

Page 98

SÍNTESE CONCLUSIVA

Nos contratos de locação comercial fundados no antigo Dec. 24150/34, a renovação judicial de contrato de locação não podia exceder de 5 anos.

Já nas locações de imóveis destinados ao comércio regidas pela nova Lei do Inquilinato, o locatário tem direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

· o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

· o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

· o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

2ª ETAPA: Para desocupação do imóvel na não renovação da locação

Súmula 370: Julgada improcedente a ação renovatória da locação, terá o locatário, para desocupar o imóvel, o prazo de seis meses, acrescido de tantos meses quantos forem os anos da ocupação, até o limite total de dezoito meses. Data: 13/12/1963

A Súmula 370/STF afirmava que, julgada improcedente a ação renovatória da locação, o prazo para o locatário desocupar o imóvel seria de 6 meses, acrescidos de tantos meses quantos fossem os anos da ocupação, até o limite total de 18 meses. Esta Súmula está SUPERADA, pois foi editada com base na já revogada Lei n. 1.300/1950 e não se coaduna com a atual legislação do inquilinato.

Em 1991, o art. 74 da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.254/1991) fixou o prazo máximo de 6 meses para desocupação. Em 2009, a redação do art. 74 da Lei do Inquilinato foi alterada pela Lei n. 12.112, de 2009, passando a estabelecer o seguinte: "Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação".

SÍNTESE CONCLUSIVA

A Súmula 370/STF está superada.

Atualmente, não sendo renovada a locação, o prazo para a desocupação do imóvel é de 30 dias (art. 74 da Lei n. 8.254/1991, na redação dada pela Lei n. 12.112, de 2009).

3ª ETAPA: Não renovação de locação

Súmula 375: Não renovada a locação regida pelo Decreto 2.4150, de 20/4/1934, aplica-se o direito comum e não a legislação especial do inquilinato. Data: 03/04/1964

Se a locação regida pelo Dec. 2.4150/34 não fosse renovada, aplicava-se o direito comum e não a legislação especial do inquilinato. Nesse sentido foi editada a Súmula

Page 99

375/STF, no ano de 1964. Esta Súmula teve por base o Dec. 24.150/1934, que regulava as condições e processo de renovação dos contratos de locação de imóveis destinados a fins comerciais ou industriais. Na mesma linha, o art. 2º do Dec. n. 4 de 1966 estabelecia o seguinte: "Na hipótese de não ser proposta a ação renovatória de locações regidas pelo Decreto nº 24.150, de 20 de abril de 1934, no prazo legal, as condições da renovação, bem como a fixação e a revisão do aluguel se subordinarão ao Código Civil, ressalvado ao locador o direito de retomada do imóvel."

Entretanto, o Decreto n. 24.150/1934 foi revogado pela nova Lei do Inquilinato (Lei n. 8.254/1991), que não manteve a regra inserta da Súmula 375 do STF. Esta Súmula resta, portanto, SEM APLICABILIDADE.

SÍNTESE CONCLUSIVA

Se a locação regida pelo Dec. 2.4150/34 não fosse renovada, aplicava-se o direito comum e não a legislação especial do inquilinato. Nesse sentido era a Súmula 375/STF

Esta regra não mais existe na da nova Lei do Inquilinato sobre as locações dos imóveis urbanos.

4ª ETAPA: Contagem do prazo do novo contrato na renovação de locação

Súmula 376: Na renovação de locação, regida pelo Decreto 24.150, de 20/4/1934, o prazo do novo contrato conta-se da transcrição da decisão exequenda no registro de títulos e documentos; começa, porém, da terminação do contrato anterior, se esta tiver ocorrido antes do registro. Data: 03/04/1964

Na renovação de locação regida pelo Dec. 2.4150/1934 o prazo do novo contrato contava-se da transcrição da decisão exequenda no registro de títulos e documentos; começava, porém, da terminação do contrato anterior, se esta tivesse ocorrido antes do registro. Nesse sentido foi publicada a Súmula 376/STF.

Entretanto, foi revogado Dec. 24150/34, que regulava as condições e processo de renovação dos contratos de locação de imóveis destinados a fins comerciais ou industriais. A nova Lei do Inquilinato (Lei n. 8.254/1991) não manteve a regra inserta da Súmula 376 do STF, que restou SEM APLICABILIDADE

SÍNTESE CONCLUSIVA

Na renovação de locação regida pelo Dec. 2.4150/1934 o prazo do novo contrato contava-se da transcrição da decisão exequenda no registro de títulos e documentos; começava, porém, da terminação do contrato anterior, se esta tivesse ocorrido antes do registro.

Esta regra não mais existe na da nova Lei do Inquilinato sobre as locações dos imóveis urbanos.

Page 100

5ª ETAPA Acessio temporis

Súmula 482: O locatário, que não for sucessor ou cessionário do que o precedeu na locação, não pode somar os prazos concedidos a este, para pedir a renovação do contrato, nos termos do Decreto 24.150. Data: 03/12/1969

O presente enunciado, a contrario sensu, admitia o acessio temporis (acessão de tempo) para viabilizar o perfazimento do prazo mínimo legal, exigido na antiga Lei de Luvas (Dec. 24.150/34), para a renovação da locação, desde que o locatário fosse sucessor ou cessionário do que o...

Para continuar a ler

PEÇA SUA AVALIAÇÃO