Despejo por falta de pagamento, combinado com cobrança. Discussão sobre a não compensação, no cálculo do débito, dos valores pagos a título de 'res sperata
| Autor | Haroldo Malheiros Duclerc Verçosa |
| Páginas | 97-103 |
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Despejo por falta de pagamento c/c cobrança - "Shopping center" - "Res sperata " - É válido e exequível o contrato de reserva de uso de área em "shopping center" ("res sperata") quando atender aos requisitos dos contratos em geral, quais sejam, capacidade das partes, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei. O aluguel, a contribuição condominial e de fundo de promoção são contribuições contratuais do lojista, essenciais para a manutenção do "shopping Center", cuja mora enseja despejo e cobrança. Sentença mantida. Recurso improvido (2º TACIVIL, 2- C, ap. s/rev. 523.931-00/1 -SP, rei Juiz Felipe Ferreira, j. 30.7.98, v.u.).
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os juizes desta turma julgadora do Segundo Tribunal de Alçada Civil, de conformidade com o relatório e o voto do relator, que fica fazendo parte integrante deste julgado, nesta data, negaram provimento ao recurso, por votação unânime.
Felipe Ferreira, Juiz Relator.
VOTO
Trata-se de recurso de apelação, contra r. sentença, de fls. 194/196, de relatório adotado, que julgou procedente a ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança, assinando à ré o prazo de 15 dias para desocupação voluntária do imóvel.
Pleiteia a apelante a reforma do julgado para a improcedência da ação, pela não compensação no cálculo do débito dos valores pagos a título de res sperata, reiterando os termos da constetação quanto à abusividade e à falta de justificativa dos valores cobrados, inclusive aqueles referentes às despesas de condomínio. Aduz que o cálculo do débito está majorado pois nele desconsiderou-se a quitação de alguns valores já acrescidos dos 20% referentes à verba honorária. Também requer a redução dos honorários advocatícios de 20% para 10% sobre o valor da dívida.
Apresentadas as contra-razões, às fls. 208/209, subiram os autos a esta Corte de Justiça.
É o relatório.
O recurso não merece prosperar, devendo prevalecer a respeitável sentença, por
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seus próprios, jurídicos e proficientes fundamentos.
De fato, tratando-se de locação de espaço comercia] em shopping center, a lei faculta às partes ampla liberdade no estabelecimento de suas cláusulas e condições, nos termos do artigo 54, verbis:
"Artigo 54. Nas relações entre lojistas empreededores de 'shopping centers', prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei",
É que, na definição de João Carlos Pestana de Aguiar (Nova Lei das Locações Comentada, Rio de Janeiro, Lumen Júris, 1992, p. 96), tal locação agrega componentes diversos dos normais, no ramo comercial, pois:
"O 'Shopping Center', anglicanismo de origem norte-americana, consiste num empreendimento de construção dispendiosa, destinada a um conjunto comercial composto de várias lojas de maior (âncoras) e menor dimensão (satélites), todas voltadas para galerias internas confortáveis, sendo as lojas logicamente localizadas quanto aos negócios nelas explorados ('tenant mix'), fornecendo ao consumidor facilidades de acesso (estacionamento), requintes na apresentação do conjunto, qualidade dos produtos, segurança, conforto e lazer, atrati-vos que sustentam o sucesso do empreendimento" (Teoria e Prática da Locação de Imóveis, Nilton da Silva Combre, Saraiva, 4º ed., p. 44).
Assim, dada a grandiosidade e o elevadíssimo custo do empreendimento, nada há de anormal no contrato de reserva de área para futura locação, denominado de res sperata, pois tal instituto visa captar suporte econômico-financeiro necessário para o sucesso do empreendimento do qual vai usufruir o futuro lojista.
Sobre o tema, Maria Elisa Gualandi Verry, em excelente estudo sobre "Shopping Centers" aborda com bastante clareza o contrato em julgamento.
"A 'res sperata' de que tratamos constitui como que uma garantia de que o futuro lojista terá seu lugar assegurado em uma das unidades do 'shopping center'. Referida garantia representada por um pagamento feito ao empreendedor pelo lojista, normalmente anterior à efetivação da relação entre eles. No entanto, é também bastante comum a situação onde a 'res sperata' é contratada concomitantemente com a assinatura do instrumento firmado entre empreendedor e lojista para a utilização da unidade do 'shopping center9 o que normalmente ocorre quando este último instrumento é firmado antes da inauguração do 'shopping center'".
O conceito de Fernando Albino A. de Oliveira complementa ainda mais a noção a respeito da res sperata:
"Importância paga pelo lojista como retribuição pelos estudos técnicos procedidos pelo empreendedor do 'shopping center5, envolvendo pesquisas de mercado, estudos de viabilidade económica, de pro-jetos e de alocação do 'tenant mix', garantia de reserva de espaço e direito de participar da estrutura organizacional do 'shopping center'.
"Por estar...
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