Definições
| Autor | Carlos Augusto Arantes/Marcelo Suarez Saldanha |
| Páginas | 20-31 |
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Para efeito desta parte da ABNT NBR 14.653, aplicam-se as definições da ABNT NBR 14.653-1 e as seguintes:
3.1. aproveitamento eficiente: Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica na circunvizinhança, dentre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente.
Aproveitamento eficiente se aproxima do conhecido “righ and best use”, que permite ao avaliador definir os critérios de avaliação que serão empregados.
Ou seja, pode o engenheiro avaliador3, se deparar com um imóvel qual esteja sendo explorado com determinada cultura, porém se fosse explorado com outra, haveria de obter um aproveitamento mais eficiente e racional. Por exemplo um imóvel com pastagens em área de Ribeirão Preto/SP, totalmente cercado por lavouras de cana, e situado ao lado de uma destilaria/usina.
O aproveitamento eficiente e racional traz definição para o conceito de produtividade do imóvel rural, conforme Lei 8.629/93.
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Propriedade produtiva
O imóvel (propriedade rural) considerado produtivo pelo INCRA é aquele que, explorado econômica e racionalmente, atinge, simultaneamente, graus de utilização da terra (GUT) e de eficiência na exploração (GEE) segundo índices fixados pelo órgão Federal competente. O Grau de Utilização da Terra (GUT), deverá ser igual ou superior a 80% (oitenta por cento) e o Grau de Eficiência na Exploração da terra (GEE), deverá ser igual ou superior a 100% (cem por cento).
Propriedade improdutiva
O imóvel (propriedade rural) considerado improdutivo pelo INCRA é aquele que, embora seja agricultável, se encontra total ou parcialmente inexplorado pelo seu ocupante ou proprietário não atingindo os graus que o qualificariam como imóvel produtivo (vide parágrafo anterior). Nesta condição, torna-se passível de vistoria pelo órgão fundiário (INCRA) com vistas a possível desapropriação por interesse social para fins de reforma agrária.
Em 7.3.2.1. trataremos mais detalhadamente sobre produtividade e improdutividade do imóvel rural.
3.2 contemporaneidade: Característica de dados de mercado coletados em período onde não houve variação significativa de valor no mercado imobiliário do qual fazem parte.
Contemporaneidade então, como podemos observar, não se trata de coleta de dados na mesma data (dia, mês e ano), mas sim, dentro de um hiato temporal onde não houve variação significativa de preços. Essa estabilidade de preços de terras demanda de uma série de fatores tais como: oscilação de preço de commodities, inflação ou deflação, etc.
Da mesma forma, não se pode dar entendimento próprio que “contemporaneidade” seria determinada por um intervalo temporal fixo, previamente delimitado.
Portanto, a contemporaneidade do modelo é observada quando inexistem variações abruptas nos preços dos dados de mercado. Inexiste a possibilidade de fixação de um prazo para isso, portanto, afirmar que a contemporaneidade estaria limitada a seis meses, por
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exemplo, é temerário, visto se tratar de mera opinião. Na análise do modelo portanto, recomenda-se apresentar uma tendência central de uma reta próxima da horizontal, representando a ausência de variação de preços, podendo ser admitida a correção pela inflação. É evidente que se deve levar em consideração nessa análise o valor da unidade (R$/ha) ou da commoditie (@/ha, saca de soja/ha, etc.).
Atentar as situações onde, no meio rural, é comum a indexação do preço de terra por alguma commoditie, tal como: arroba bovina, arroba de algodão, saca de soja, etc.
Porém, é recomendável que isso tudo seja explicitado pelo engenheiro avaliador em seu estudo.
Carlos Hilsdorf4em seu blog definiu “Em linguagem coloquial, dizemos que preço é o que se paga e valor o que se leva. Esta definição já dá pistas de que os compradores estão mesmo em busca de valor e que o preço seria, em alguma proporção, o esforço monetário despendido para se obter aquele valor”. (grifo do original)
Uma forma de identificar se “não houve variação significativa de valor no mercado imobiliário” poderia ser pelas observações de índices inflacionários, como por exemplo a variação do IGP-M entre os dois períodos analisados, buscando calcular qual a variação que houve entre eles. Se a variação de preços médios em oferta no mercado for igual ou menor que essa variação do IGP-M pelo mesmo período, podemos entender que não houve variação significativa de valor no mercado imobiliário. Senão vejamos pelo exemplo abaixo:
Variação do índice IGPM-FGV – Índice Geral de Preços do Mercado, é medido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e registra a inflação de preços desde matérias-primas agrícolas e industriais até bens e serviços finais.
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Em percentual: 10,372332 %
Variação do índice IPCA5 - Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, calculado no período.
Em percentual: 7,673263%
Analisando-se os dois índices acima, se, no caso específico, houvesse variação positiva de preços de terra (em R$/ha) em percentuais acima de 10,372332 %, poderíamos entender a não contemporaneidade dos dados. Quando a variação de preços é inferior a esse...
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