Das disposições finais e transitórias
Autor | Fábio Hanada - Andréa Ranieri Hanada |
Páginas | 425-437 |
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Art. 76. Não se aplicam as disposições desta lei aos processos em curso.
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352. A lei do inquilinato adotou o sistema da unidade processual, não adotou o princípio da imediatidade: o processo pendente deve terminar segundo a lei em que foi iniciado.
Na hipótese de contratos de locação celebrados na vigência da lei anterior, que estejam vigorando por prazo determinado, as ações que vierem a ser propostas deverão seguir as regras da lei atual, em vigor.
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Art. 77. Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei serão automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado, ao término do prazo ajustado no contrato.
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353. As locações residenciais celebradas na vigência da lei anterior serão automaticamente prorrogadas por prazo indeterminado ao término do prazo ajustado, já na vigência da lei nova.
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Art. 78. As locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação.
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Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel, atingindo o preço de mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores à data da vigência desta lei.
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354. As locações residenciais celebradas anteriormente à vigência da presente lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado poderão ser denunciadas por escrito ou verbalmente [o dispositivo não impõe forma especial para a notificação (na hipótese de ser verbal, deve-se provar que o locatário teve ciência inequívoca do aviso: "Não consideramos eficaz a notificação feita por via posta, com aviso de recebimento, já que, nestes casos, não se consegue provar o teor da correspondência, mas tão-só o seu recebimento"355)], concedido o prazo de 12 meses para a desocupação.
Esgotado o prazo, e permanecendo o locatário no imóvel, poderá o locador propor ação de despejo imotivada.
354.1. Estabelece o parágrafo único do artigo em comento, que se no período de 20.12.1990 à 20.12.1991, houve revisão do aluguel - judicial ou amigavelmente -, atingindo o valor de mercado, o locador só poderá denunciar a locação após 24 meses da data em que se efetivou o reajuste do aluguel ou da data em que o locatário foi citado na ação revisional de aluguel (só depois de esgotado esse prazo, de 24 meses, é que começará a fluir o prazo de 12 meses para a desocupação voluntária do imóvel).
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Art. 79. No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil.
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355. Os Códigos Civil e de Processo Civil aplicam-se subsidiariamente à presente lei.
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Art. 80. Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituição Federal, as ações de despejo poderão ser consideradas como causas cíveis de menor complexidade.
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356. Estabelece o dispositivo em exame, que as ações de despejo poderão ser consideradas como causas cíveis de menor complexidade.
A rigor, pelo inciso II, do artigo 3º, da Lei nº 9.099, de 26 de setembro de 1995, o Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das ações de despejo para uso próprio (inciso III, do artigo 47, da lei do inquilinato) (lembre-se: a ação de despejo para uso próprio poderá ser proposta no Juizado Especial Cível ou na Justiça comum).
Consequentemente, as demais ações despejatórias não são da competência do Juizado Especial Cível.
Relativamente ao tema, lembram Theotônio Negrão e José Roberto Ferreira Gouvêa que "A ação de despejo por falta de pagamento cumulada com ação de cobrança, mesmo que lhe seja atribuído valor inferior a 40 (quarenta) vezes o salário mínimo, não se insere na competência dos Juizados Especiais Cíveis, em face de ser ela regulamentada por lei especial (Lei 8.245/91) em relação à lei geral posterior (Lei 9.099/95), bem como em face da absoluta incompatibilidade entre os ritos, devendo, portanto, ser julgada no juízo cível’ (Bol. AASP 1.990/53j). No mesmo sentido: RF 343/381"356.
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Art. 81. O inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a vigorar com as seguintes alterações:
"Art. 167 ...
"II - ...
"16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência".
"Art. 169 ...
"III - o registro previsto no n. 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no n. 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no Cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador".
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357. A lei de registros públicos foi alterada pelo artigo 81 ora em comento.
Depois de permitir a averbação do contrato de locação para fins de garantia do direito de preferência no cartório de imóveis competente (art. 27, da Lei nº 8.245/91), a lei registrária cuidou de facilitar o registro do contrato locatício que contém cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel (art. 8º, da Lei nº 8.245/91).
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Art. 82. O art. 3º da Lei n. 8.009, de 29 de março de 1990, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII:
"Art. 3º ...
"VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação".
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358. Pelo artigo 1º, da Lei nº 8.009/90, o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responde por qualquer tipo de dívida civil contraída pelos cônjuges, ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele...
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