Da inspeção predial
| Autor | Simone Feigelson Deutsch |
| Ocupação do Autor | Arquiteta e Urbanista, Pós Graduada em Avaliações e Perícias de Engenharia e em Auditoria e Perícia Ambiental |
| Páginas | 155-168 |
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A Norma de desempenho – NBR 15.575 define como inspeção predial de uso e manutenção a “verificação, através de metodologia técnica, das condições de uso e de manutenção preventiva e corretiva da edificação”.
A falta de inspeção, e consequentemente de manutenção, geram graves problemas nas edificações, que vão se tornando obsoletas gerando deficiências construtivas e patologias generalizadas. O descaso e desconhecimento da importância da elaboração de uma inspeção predial na edificação tornam os reparos identificados muito mais trabalhosos e onerosos.
A inspeção deverá ser realizada de forma sistemática para identificação dos problemas e do comportamento esperado dos sistemas construtivos.
As Normas de desempenho estabelecem os requisitos e critérios mínimos para o correto funcionamento das edificações.
Como desempenho, na NBR 15.575, tem-se a seguinte definição: “comportamento em uso de um edifício e de seus sistemas” e como especificações de desempenho:
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“Conjunto de requisitos e critérios de desempenho estabelecido para o edifício ou seus sistemas. As especificações de desempenho são uma expressão das funções exigidas do edifício ou de seus sistemas e que correspondem a um uso claramente definido.”
Além do desempenho estrutural que está diretamente relacionado à segurança da edificação e deve ser estudado nas diversas normas relacionadas, tais como NBR 6.118 e NBR 6.122 para estruturas em concreto, NBR 7.190 para estruturas em madeira, NBR 8800 para estruturas em aço, NBR 10.837 para alvenaria estrutural de blocos vazados de concreto, entre outras, também deve ser previsto o desempenho térmico, acústico e lumínico.
No desempenho térmico será necessária a verificação da região da implantação da obra, visto que cada local terá suas características bioclimáticas que definirão o tipo de vedação, sistemas de cobertura e escolha adequada para os materiais de revestimento das fachadas. Este conceito, atualmente, esta totalmente relacionado à sustentabilidade, visto que a adequada escolha dos materiais empregados na edificação geram economia de energia.
De acordo com a Norma de Inspeção Predial Nacional, a preocupação com a sustentabilidade deve ser sempre considerada, tal como item a seguir.
“Considerando a definição de Sustentabilidade, a qual abrange aspectos como o uso racional de recursos naturais, a preservação do conforto e segurança de usuários, assim como a preservação do meio ambiente (permeabilidade de solos, descartes irregulares para redes públicas, etc), recomenda-se indicar todos os dados administrativos, de gestão e outros que possam favorecer a melhor habitabilidade da edificação.
Importante se consignar as medidas de correção e melhoria da edificação que possam favorecer a sustentabilidade.”
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Na inspeção predial, outro conceito de extrema importância é o da vida útil da edificação, conforme a NBR 15.575:
“período de tempo durante o qual o edifício (ou seus sistemas) mantém o desempenho esperado, quando submetido às atividades de manutenção predefinidas em projeto”.
Na NBR 15.575 está previsto que a durabilidade da edificação está diretamente relacionada à sua manutenibilidade. A durabili-dade se extingue quando o produto deixa de cumprir suas funções essenciais.
Como durabilidade, a norma define:
“Capacidade do edifício ou de seus sistemas de desempenhar suas funções, ao longo do tempo e sob condições de uso e manutenção especificadas, até um estado-limite de utilização.”
A vida útil da edificação normalmente é prolongada por meio de ações de manutenção, que deverá obedecer o que está estabelecido no projeto do edifício para cada um dos sistemas instalados. O sistema estrutural, por exemplo, tem uma vida útil mínima de 40 anos, já os sistemas de cobertura e hidrossanitário possuem vida útil reduzida para 20 anos.
Para se manter a capacidade dos sistemas construtivos da edificação, necessita-se permitir constantes inspeções prediais, aumentando assim o seu desempenho, tal como mostra o gráfico a seguir.
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Fonte: nbr 15.575-1
Figura 5.1 – Gráfico do desempenho ao longo do tempo.
Para a elaboração da inspeção predial é imprescindível o conhecimento da NBR 5.674 de 2012, que apresenta os requisitos para o sistema de gestão de manutenção.
A manutenção predial deve ser prevista e realizada de forma corretiva e preventiva, por meio de um programa detalhado que vise o aumento da vida útil da edificação e seu desempenho ao longo do tempo.
Segundo a NBR 5.674, item 3.1, tem-se como definição de edificação:
“produto constituído pelo conjunto de sistemas, elementos ou componentes estabelecidos e integrados em conformidade com os princípios e técnicas da engenharia e da arquitetura”.
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No item 4 da NBR 5.674 estão estabelecidos os requisitos para a manutenção, tais como as características das edificações e o conjunto de diretrizes a serem seguidas.
No item 4.1.1 estão estabelecidas as características das edificações, nas quais o profissional deverá verificar a tipologia, uso, tamanho...
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