Da ação revisional de aluguel
| Autor | Fábio Hanada - Andréa Ranieri Hanada |
| Páginas | 374-395 |
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Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:
I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;
II - ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:
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em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
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em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
III - sem prejuízo da contestação e até a audiência,
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o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;
IV - na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, deter-minará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento.
V - o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.
§ 1º. Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, § 2º, e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.
§ 2º. No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.
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314. A ação revisional de aluguel será proposta no foro da situação do imóvel, salvo se outro houver sido convencionado no contrato de locação (inc. II, do art. 58, da lei inquilinária).
315. Atendido o prazo previsto no artigo 19 da lei do inquili-nato, todas as locações - residenciais e não residenciais -, poderão ter o locativo revisto.
Impõe-se cautela quanto à contagem do prazo para o ajuizamento da revisão do aluguel.
Apreciando caso que questionava tal problema, decidiu-se: "O posicionamento adotado pelo Tribunal de origem, no entanto, discrepa da orientação predominante nesta Corte, no sentido da impossibilidade de se propor lide revisional nos três anos posteriores a acordo de majoração de aluguel firmado entre locador e locatário,
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independentemente se o novo valor alcançou ou não o patamar de mercado" (STJ - Recurso Especial nº 264.556/RJ - 6ª Turma - relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura - j. 22/04/2008).
315.1. Entretanto, para outros, somente o acordo que eleva o aluguel ao preço de mercado obstaculizaria a ação revisional trienal.
Como enfatiza Waldir de Arruda Miranda Carneiro: "por uma questão de coerência, e de respeito à própria finalidade do instituto, há que ser afastada a interpretação literalíssima de um só termo da lei, para examinarmos o comando legal como um todo, o que nos leva, inexoravelmente, a considerar como acordo, para os fins do referido artigo dezenove, apenas aqueles que, à sua época, puderam alçar o aluguel ao nível então praticado no mercado, pois, do contrário, a interpretação de tal artigo de lei conflitaria diretamente com o objetivo do direito revisional por ele mesmo trazido à luz"304.
315.2. Caso a ação revisional de aluguel se prolongue no tempo por mais de 3 anos, poderá o locador propor outra ação revisional.
316. O direito à ação revisional é renunciável?
Respondendo afirmativamente à questão, diz Sylvio Capanema de Souza: "em se tratando de direito patrimonial e, portanto, disponível, nada impede que as partes contratantes renunciem à ação revisional, sendo válida a cláusula que assim estabelecer"305.
No entanto, reza o artigo 45, da lei inquilinária, que são "nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei ...".
317. A ação revisional processar-se-á pelo rito sumário.
318. Locador e locatário têm legitimidade ativa para propor a ação revisional de aluguel.
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Na sublocação, o locador não é parte legítima para figurar no pólo passivo da ação revisional.
318.1. Para os casos de pluralidade de locadores e/ou locatários remetemos o leitor aos comentários ao artigo 2º da presente lei.
318.2. O fiador que não integrou a ação revisional, vale dizer, que não foi citado para compor o pólo passivo da ação revisional, não pode ser responsabilizado pelos acréscimos do aluguel, mesmo que no contrato de locação haja cláusula de que se responsabiliza até a efetiva entrega das chaves.
Nesse sentido é a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça:
(i) "Não responde o fiador pelos acréscimos verificados no aluguel, se não fora citado como litisconsorte na revisional, considerando que a fiança é contrato benéfico que não admite interpretação extensiva" (Recurso Especial nº 62.728/RJ - 5 Turma - relator Ministro Cid Flaquer Scartezzini - j. 12/03/1996).
(ii) "É pacífico nesta Casa o entendimento de que é indispensável a citação dos fiadores em ação revisional de aluguel, a fim de que possam ser responsabilizados pelos valores que por ela foram acrescidos ao originalmente contratado." (Recurso Especial nº 421.028-SP - 6ª Turma - relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura - j. 15/05/2008).
Há, todavia, pronunciamentos em sentido contrário. Assim, anota Francisco Carlos Rocha de Barros que: "o fiador não é litisconsorte necessário (art. 47 do CPC), descabendo citá-lo para a ação revisional. Poderá, se quiser, intervir no processo como assistente do locatário afiançado, uma vez que tem interesse jurídico em que a sentença seja favorável a este (art. 50 do CPC). Assim, tendo sido a ação ajuizada pelo locador, não vemos razão para impor a obrigação de intimar o fiador. Este, quando assumiu a fiança, responsabilizou-se por todas as obrigações assumidas pelo afiançado enquanto o locatário, daí não haver razão para considerar-se exonerado de obrigações que venham a ser judicialmente impostas
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ao locatário. A possibilidade de ser revista a locação decorre da lei (art. 19), e a ninguém é lícito alegar desconhecê-la (art. 3º LICC). Assim, tendo assumido a fiança, não poderá alegar surpresa se, em decorrência de ação revisional, forem ampliadas as obrigações do locatário afiançado"306.
Segundo Waldir de Arruda Miranda Carneiro: "em razão do seu interesse jurídico no desfecho da demanda favorável ao locatário, deve o fiador ser intimado, para que, dela tendo ciência, possa tomar as providências que lhe convierem, como por exemplo, a de intervir no processo como assistente simples do afiançado"307.
318.2. Se pretende precaver-se, deverá o fiador exigir seja inserido no contrato de locação cláusula de que "não responderá por acréscimos advindos de ação revisional de aluguel".
319. A petição inicial da ação revisional, além de atender aos requisitos dos artigos 276 ("Art. 276. Na petição inicial, o autor apresentará o rol de testemunhas e, se requerer perícia, formulará quesitos, podendo indicar assistente técnico") e 282 ("Art. 282. A petição inicial indicará: I - o juiz ou tribunal, a que é dirigida; II - os nomes, prenomes, estado civil, profissão, domicílio e residência do autor e do réu; III - o fato e os fundamentos jurídicos do pedido; IV - o pedido, com as suas especificações; V - o valor da causa; VI - as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados; VII - o requerimento para citação do réu"), ambos do Código de Processo Civil, deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida.
Tem-se entendido na jurisprudência que o valor do novo aluguel indicado na petição inicial é meramente estimativo.
Todavia, há decisões em sentido contrário.
Assim, no sentido de que a indicação é meramente estimativa: no julgamento do recurso especial nº 34.192-SP, a Egrégia 5ª Turma do Colendo Superior Tribunal de Justiça, relator o Ministro Cid Flaquer Scartezzini, decidiu: "Quanto à sustentada afronta ao artigo 460, do CPC, em razão do preço do locatício, com base em
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laudo pericial haver sido fixado em quantia superior à estimada na inicial, é de todo improcedente, eis que tal não se configura decisão ultra petita, segundo pacífico entendimento desta Colenda Corte, do que vale como exemplo o acórdão prolatado no REsp 32.322/RS (DJ de 07/03/1994, relatado pelo Eminente Ministro Edson Vidigal, que redigiu a seguinte ementa: ‘CIVIL. PROCESSUAL. LOCAÇÃO. REVISIONAL. RECURSO ESPECIAL. 1. O juiz deve fixar o aluguel que entender justo, ainda que superior ao pedido pelo locador, ou apontado pelos peritos, sem que implique em julgamento ‘ultra petita’. 2. Recurso conhecido e provido’). No mesmo sentido, temos, dentre muitas, as decisões proferidas nos REsps 4.245/SP e 23.342/ SP" (j. 24/11/1997).
Pelo mesmo norte:
(i) "A quantia requerida pelo autor, a título de revisão de aluguel, é meramente estimativa, a depender de laudo pericial e da fixação pelo juiz, não configurando julgamento ultra petita estabelecer valor superior ao postulado pelo locador com remissão do chamado ‘preço de mercado’" (STJ - Recurso Especial nº 168.553/ DF - 5ª Turma - relator Ministro José Arnaldo da Fonseca - j. 16/06/1998).
(ii) "Mais uma vez esclarece o v. aresto guerreado, que, ‘o que deve preponderar, tendo em vista o objetivo final da ação revisional, é o valor que corresponda ao preço de mercado, encontrado na perícia realizada, ainda que mais elevado do que aquele postulado na inicial deste meramente estimativo" (STJ - Recurso Especial nº 67.628/SP - 5ª Turma - relator Ministro Cid Flaquer Scartezzini - j. 14/10/1997).
Porém, em sentido contrário já se decidiu: "a autora pleiteou na exordial a fixação do locativo de R$ 8.000,00 ‘a partir da citação’ (fls. 3), não podendo o juiz fixar aluguel superior a esse...
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