Da ação renovatória

AutorFábio Hanada - Andréa Ranieri Hanada
Páginas396-424

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Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V - indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identi-dade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário;

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará dire-tamente obrigado à renovação.

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332. Salvo hipótese de eleição de foro no contrato de locação, a ação renovatória deverá ser distribuída no foro da situação do imóvel.

E já se viu atrás que há grande divergência a respeito da questão da eleição do foro em matéria inquilinária.

332.1. No tocante ao valor da causa na ação renovatória, ensina Sílvio de Salvo Venosa: "Lembre-se, a propósito, que o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, por força do art. 58, III, desta lei. Há que se entender que esse valor deva ser apurado com base nos aluguéis pretendidos, estampados na proposta inicial, embora isto não esteja expresso na lei. Há entendimento de que o valor da causa terá por base os aluguéis vigentes (RT 705/61). Assenta-se o valor da causa no pedido formulado"323. No mesmo sentido: José Guy de Carvalho Pinto ("em revisionais e renovatórias o valor da causa, na atualidade confinado em doze aluguéis , seja fixado com base nos locativos ofertados e que irão prestarse à constituição de um superveniente contrato ou modificação de cláusula, melhor expondo o conteúdo patrimonial da demanda"324;

e Joaquim de Almeida Baptista ("o valor do aluguel é o que consta da oferta inicial, multiplicado por doze meses"325.

Em sentido contrário: Sylvio Capanema de Souza ("O valor da causa é o de uma anuidade, tomando-se por base o aluguel vigente à época do seu ajuizamento"326); Francisco Carlos Rocha de Barros ("a respeito do valor da causa, que este corresponderá a doze meses de aluguel vigente à época da propositura da ação"327); e José Carlos de Moraes Salles: "o valor da causa nas ações renovatórias regidas pela Lei 8.245/91 deverá ser equivalente a doze meses do aluguel vigente no momento da propositura da demanda"328.

Decadencial o prazo para a propositura da ação renovatória, deve o autor, por medida de cautela, tomar como base para a fixação

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do valor da causa: 12 meses do aluguel pleiteado, e não 12 meses do aluguel vigorante à época do ajuizamento.

A impugnação ao valor da causa deve ser apresentada em peça autônoma, no prazo da contestação - que é de 15 dias -.

333. Além dos requisitos dos artigos 282 e 283, ambos do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com as provas e documentos elencados no artigo 71.

Quanto ao tema, ensina Sylvio Capanema de Souza: "Todas estas provas já terão de instruir a inicial, não se admitindo sua produção posterior"329). No mesmo sentido a Egrégia 5ª Turma do Colendo Superior Tribunal de Justiça: "A comprovação do integral cumprimento da avença locatícia, notadamente, as despesas com água e luz acertadas em contrato como obrigação do locatário, é indispensável para a propositura da renovatória" (STJ - Recurso Especial nº 278.648-SP - relator Ministro Felix Fischer - j. 14/11/2000).

Porém, na opinião de José Carlos de Moraes Salles: "... apesar dos termos com que está vazado o art. 71, I, da Lei 8.245/91, entendemos que a petição inicial poderá ser instruída com simples começo de prova da satisfação do requisito contido no inc. III do art. 51 da Lei do Inquilinato"330.

Neste último sentido também o ensinamento de Nagib Slaibi Filho, segundo o qual: "O art. 71 exige que a petição inicial seja acompanhada dos documentos que menciona. Se, porventura, faltarem tais documentos, ou alguns deles, o demandante poderá garantir o ajuizamento no prazo decadencial com a entrega da petição inicial sem os mesmos, podendo juntá-los antes de chegarem a despacho judicial. Deverá o magistrado, constatando a falta de juntada dos documentos, cumprir o disposto nos arts. 283 e 284 do Código de Processo Civil, concedendo o prazo de 10 (dez) dias para a emenda da inicial. Se o autor não atender ao prazo legal, deve o juiz indeferir a petição inicial (Código de Processo Civil, art. 295, VI), extinguindo o processo sem julgamento do mérito (Código de Processo Civil, art. 267, I). Se o autor atendeu ao despacho, embo-

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ra excedendo o prazo, mas antes da sentença, não deve o juiz, por tal motivo, extinguir o processo (Tribunal Federal de Recursos, 6ª Turma, Rel. Min. Eduardo Ribeiro, DJU de 28 de abril de 1988, p. 9.737)" (Comentários cit., pág. 500).

E também J. Nascimento Franco: "Há relativa tolerância por parte dos juízes e dos Tribunais quanto à exibição, com a inicial, de alguns dos referidos documentos. Entende-se que o locatário pode exibi-los no curso da ação. Têm-se permitido a emenda da inicial e a exibição de documentos no prazo do art. 284 do CPC (10 dias). A rigor não se justifica tal liberalidade na ação renovatória, pois o locatário tem prazo mais do que suficiente para preparar as provas destinadas à fundamentação do pedido. ..."331.

Decidiu a Egrégia 5ª Câmara do extinto Colendo 2º Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo, na oportunidade do julgamento da apelação com revisão nº 628.717-00/3: "Se a inicial se ressente da falta de documento indispensável à demonstração do exato cumprimento do contrato, na dicção do artigo 71, II, da Lei no 8.245/91, deve o juiz determinar a emenda da inicial, a teor do artigo 284 do Código de Processo Civil" (relator Juiz Pereira Calças - j. 27/02/2002).

Por se tratar de prazo decadencial, todo o cuidado, porém, é pouco.

O Colendo Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do recurso especial nº 29.281-9-RJ, relator o Ministro Jesus Costa Lima, já proclamou: "A petição inicial foi protocolizada no dia 21.08.88 (fl. 02), sendo despachada em 06.9.88 (fl. 42) para que a autora satisfizesse requisitos do art. 5º, do Decreto nº 24.150, de 20.4.34, o que somente veio a ser cumprido a 14.10.88 (fls. 43/69), sendo a citação ordenada a 17.10.88 (fl. 70), o que veio a ser cumprido em 17.11.88 - fl. 71v. É verdade que se considera proposta a ação tanto que despachada a petição inicial pelo Juiz ou simplesmente protocolizada. Contudo, somente tem o efeito de interromper a prescrição ou de evitar a decadência, se a citação foi ordenada. O direito à renovação deve ser exercido pelo locatário, no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do contrato a

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prorrogar (art. 4º do Dec. nº 24.150/34) norma que é repetida no § 5º, do art. 51, da Lei nº 8.245, de 18.10.91: ... ... No caso, ficou claro que a parte foi desidiosa: a) porque deixando para ajuizar a inicial no último dia para a decadência, fê-lo sem atender aos requisitos legais; b) o requerente preencheu-os muitos dias depois de vencido o prazo decadencial; c) o despacho que determinou a citação, com efeito de evitar a decadência, foi proferido, como é óbvio, depois de vencido o prazo e por culpa, só e só, da parte autora" (5ª Turma - j. 29/03/1995).

333.1. Algumas hipóteses impeditivas da renovação contratual, segundo a jurisprudência:

(i) "A não contratação do seguro a que obrigara o locatário caracteriza infração contratual impediente da renovação" (TJSP extinto 2º TACivSP - Agravo de Instrumento nº 357.64/2-00 - 4ª Câmara - relator Juiz Mariano Siqueira - j. 18/03/1993).

(ii) "Constitui infração contratual de natureza grave a contratação de seguro contra incêndio por valor inferior ao ajustado, acarretando o impedimento à renovação do contrato de locação" (TJSP extinto 2º TACivSP - Agravo de Instrumento nº 359.726/8-00 - 2ª Câmara - relator Juiz Narciso Orlandi - j. 30/07/1992).

(iii) "Inexistindo comprovação de que o seguro contratado para o estabelecimento comercial abrange a edificação locada, resta indemonstrado o exato cumprimento da obrigação contratual" (TJSP extinto 2º TACivSP - Apelação com Revisão nº 409.101-00/0 - 1ª Câmara - relator Juiz Morato de Andrade - j. 04/07/1994) (obs.: no caso concreto a locatária se obrigara, no contrato de locação, de providenciar o seguro de incêndio do prédio).

(iv) "... a impontualidade reiteradamente praticada redunda na caracterização de abuso de direito, que certamente deverá vir em desabono do locatário que assim se conduziu durante o curso da locação, e que pretenda ver renovada judicialmente, não sendo razoável impor-se ao locador, um inquilino que, em grande parte das vezes, só paga os alugueres e encargos quando acionado judicial-

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mente ou, mesmo quando não acionado, só paga impontualmente.

... Ademais a reiterada purgação da mora em Juízo, ou mesmo o repetido pagamento com atraso e com os acréscimos previstos no pacto...

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