Contrato de locação

AutorFábio Hanada/Andréa Ranieri Hanada
Ocupação do AutorAdvogados em São Paulo, os autores são formados pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie
Páginas17-130
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CONTRATO DE LOCAÇÃO
1. O contrato de locação (locação de coisas, abrangendo coisa -
vel ou imóvel) é o contrato pelo qual uma das partes (locador) se
obriga a ceder à outra (locatária), por tempo determinado, ou não,
o uso e gozo de coisa, móvel ou imóvel, infungível, mediante certa
retribuição (aluguel ou aluguer)1.
Para rmar o contrato de locação, não necessita o locador
ser proprietário da coisa, bastando ter a sua regular disponibi-
lidade (sentido jurídico).
Por isso já se decidiu:
(i) “para ser locador, não é necessário ser proprietário do
imóvel a ser cedido em locação nem gurar como tal no
registro do imóvel, bastando, para a celebração do contrato
locatício, que se tenha a posse direta do bem2 (negrito e
grifo nosso); e
(ii) “É suciente que o locador exerça a posse do bem
para que se dê a locação, sendo irrelevante, para a vali-
dade do contrato, o fato de este ser ou não o proprietário
do imóvel. Por conseguinte, o fato de o locador não ser
2 TJSP – Apelação nº 1030285-34.2014.8.26.0562 – 30ª Câmara de Direito
Privado – rel. Desembargador Lino Machado – j. 05/04/2017.
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comprovadamente o proprietário do imóvel locado não retira
sua legitimidade para o ajuizamento de Ação de Despejo e Co-
brança de Aluguéis. Apelo provido3 (negrito e grifo nosso).
1.1 São elementos do contrato de locação, entre outros: a coi-
sa, a remuneração e o consentimento.
O contrato de locação é contrato bilateral, oneroso, comu-
tativo, consensual e de execução continuada.
Sua validade pode ser afetada por vícios de consentimen-
to: erro, dolo e coação; ou por vícios sociais: simulação e fraude
contra credores.
A remuneração (aluguel ou aluguer) é elemento essencial
da locação, isto é, sem remuneração poderá haver outro tipo de
contrato (p. ex. comodato), mas não o de locação.
Art. 1º. A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei.
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas
leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Muni-
cípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estaciona-
mento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em “apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim
considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus
usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
3 TJRS – Apelação Cível nº 70036228658-Pelotas – 16ª Câmara Cível – rel.
Desembargador Paulo Sérgio Scarparo – j. 12/08/2010.
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19914, delimita o âmbito de aplicação da lei inquilinária.
E o faz dizendo, desde logo, que a lei só disciplina a loca-
ção de imóvel urbano.
Esclarece o Desembargador Sylvio Capanema de Sou-
za que o vocábulo imóvel tem o mesmo sentido da palavra pré-
dio, que abrange “tanto o solo quanto as construções que a ele
acedem”5, embora tenha-se a impressão de que a expressão prédio
se rera apenas ao solo edicado.
Referindo-se a imóvel urbano, a lei excluiu da sua incidên-
cia o imóvel rural, sujeito ao regramento da Lei nº 4.504, de 30 de
2. Para efeito de interpretação da Lei Inquilinária, impõe-se dis-
tinguir o imóvel urbano do imóvel rural.
Esclareça-se, pois, e desde logo, que o que distingue um do
outro, para esse efeito, é a sua utilização e não a sua localização.
Assim:
(i) “posto de serviço e abastecimento, bar e restaurante,
mesmo situado em zona rural, é considerado, em face da
respectiva utilização, urbano e, via de consequência, tem a
respectiva locação regulada pelo estatuto inquilinário6; e
4Art. 1º. A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei: ..., da
5 SOUZA, Sylvio Capanema de. A LEI DO INQUILINATO COMENTADA –
ARTIGO POR ARTIGO, Rio de Janeiro: Forense, 10ª ed., 2017, pág. 14.
6 TJSP extinto 2º TACivSP – Apelação com Revisão nº 340.711/0-00-SP –
5ª Câmara – rel. Juiz Alves Bevilacqua – j. 22/06/1993 (JTACSP-LEX 145/341-342).

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