Condômino. Sanção àquele que, repetidamente, descumpre seus deveres perante o condomínio ? comportamento antissocial

AutorFábio Hanada - Andréa Ranieri Hanada
Páginas95-110

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1. Estabelece o caput do art. 1.337, do CC: "O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem."

A multa aqui prevista não se sujeita a previsão estatutária, trata-se de imposição legal ao condômino infrator.

Exemplo de situações mencionadas pelo advogado Marco Aurélio da Silva Viana: "É o que se dá, por exemplo, com o comunheiro que reiteradamente ocupa escadas ou corredores de uso comum com móveis ou outros objetos; o que guarda material inflamável no cômodo de que dispõe na garagem do edifício; ou aquele que não respeita os limites de ocupação que lhe é assegurado na garagem, e acaba por avançar em área de manobra, trazendo problemas para os demais usuários da garagem, porque ele não permite que os outros saiam com comodidade; bem como quem não paga suas contribuições senão quando cobrado extrajudicialmente, ou em juízo etc."681.1. Aspectos práticos para a aplicação da multa, segundo a doutrina e a jurisprudência:

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· Marco Viana: "Falando em não cumprimento de forma reiterada de seus deveres, a norma legal está dizendo que o condômino, ou o ocupante, deve ser advertido repetidas vezes a respeito do comportamento inadequado que assume. Se ele não se emenda e mantém seu comportamento prejudicial ao condomínio, pode ser constrangido a pagar a multa correspondente ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais. O valor será fixado em função da gravidade da falta e sua reiteração. A deliberação, a respeito do valor da multa, é de competência da assembleia geral, convocada para esse fim, não tendo, direito de voto, o faltoso. O quorum é de três quartos dos condôminos, excluído o que não cumpre com os seus deveres;"69? Pedro Elias Avvad: "quer-nos parecer que essa coerção foi posta na lei pelo legislador como um simples espantalho, sem a intenção real de punir severamente os infratores, porquanto a exigência de um quórum de ¾ (três quartos), isto é, de 75% (setenta e cinco por cento) dos condôminos restantes, significa, efetivamente, tornar inócua a penalidade pela quase impossibilidade de se pôr em prática a medida (...)."70? Egrégia 28ª Câmara de Direito Privado do Colendo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no v. acórdão proferido no julgamento da apelação 0000483-26.2011.8.26.0008: "a imposição da pena de multa deve seguir o ritual descrito no art. 1.337 do CC. Depende, por expressa disposição legal, da

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deliberação de ¾ dos condôminos restantes. Sem isso, inviável, à evidência, a sua aplicação, sob pena de se infringir o disposto no art. 5º, LIV, da Constituição Federal."712. Reza o parágrafo único, do art. 1.337, da norma civil: "O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia."

No dizer de Hamilton Quirino Câmara: não existe, na lei, uma definição de comportamento antissocial: "mas deverá ser assim considerado todo aquele que causar incômodo à vizinhança e/ou desvalorização do prédio, por atos como embriaguez contumaz, uso de drogas, prática de atividades ilícitas, prostituição, produção excessiva de barulho, uso de animais que causem riscos e danos à vizinhança. A lista é interminável, porque o legislador não definiu. Caberá, aos juízes, caso a caso, enquadrar os comportamentos antissociais à luz do novo Código."72Sentido da expressão "comportamento antissocial"

Para Carlos Roberto Gonçalves: "O comportamento antissocial deve trazer incômodo e prejuízo à vida no condomínio, gerando incompatibilidade de convivência com os demais condô-minos ou possuidores. Não basta, porém, tratar-se de condômino

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pouco comunicativo, que não cumprimenta os consortes. Não é nesse sentido que o citado parágrafo único utiliza a expressão ‘comportamento antissocial’. Só se justifica a aplicação da elevada multa quando o comportamento recriminado é nocivo e provoca atritos de vizinhança ou gera insegurança e desconforto aos demais condôminos, inclusive no aspecto da moralidade."73Dosagem da multa

2.1. No tocante à aplicação da multa de dez vezes o valor da cota condominial, anota Pedro Elias Avvad:74"o comportamento antissocial teve o dobro daquela penalidade, isto é, o décuplo das despesas, com inexplicável caráter cominatório, cujo limite será resolvido por assembleia, com a presença mais que improvável de ¾ (três quartos) dos condôminos restantes." (grifo nosso).

Em sentido diametralmenteoposto, em v. acórdão, afirmou o magistrado Ferdinaldo Nascimento: "entendo que a não exigência de quórum qualificado para a aplicação da multa prevista no parágrafo único do art. 1.337 é a posição que melhor se ajusta aos princípios norteadores do Código Civil de 2002. O dispositivo cuida da situação excepcional do comportamento antissocial reiterado que, como tal, reclama providências em caráter de urgência. Está-se diante de uma circunstância que é expressão do uso anormal da propriedade, que frustra as expectativas impostas pelos direitos de vizinhança. A imposição de multa sem quorum qualificado, ‘até ulterior deliberação da assembleia’, como de só estabelece o dispositivo, é

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plenamente cabível, mormente no caso dos autos, no qual ficou demonstrada a aplicação da penalidade pela maioria dos votos em assembleia."75.

3. O condômino que, reiteradamente, pratica atos antissociais pode ser excluído do condomínio?

Há séria controvérsia a respeito. Respondendo negativamente, já se julgou:

(i) "Pretende, o recorrente, alijar condômino do convívio comunitário, ao argumento de estar o mesmo praticando reiteradamente conduta nociva aos demais condôminos. Não merece prosperar a irresignação recursal, pois o ordenamento jurídico pátrio não prevê a sanção de exclusão do condômino de sua unidade residencial, ainda que pratique atos denominados pela lei como antissociais. Insta ressaltar, que não existe lacuna legislativa na hipótese, pois a questão se encontra disciplinada no art. 1.337 do CC: ‘Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das falhas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá serconstrangido a pagar multa correspondente ao

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décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia’ (grifo nosso). Da simples leitura do referido dispositivo legal, constata-se que o legislador estabeleceu apenas a sanção de multa para condôminos que tenham problemas de convivência com os demais moradores de condomínio edilício. Nesse diapasão, não obstante a existência de juristas que defendem a...

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