Cláusulas Abusivas en la Compraventa de Vivienda

AutorAntonio Martín León
CargoProfesor de Derecho Civil. Universidad de Granada (España)
Páginas65-85

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1. Introducción

El contrato de compraventa de vivienda no está sujeto a una regulación especial en el Derecho español. Nuestro legislador considera que en la compraventa de vivienda concurren las notas caracterizadoras de toda compraventa y que la particularidad del objeto sobre el que recae –una vivienda– no altera en modo alguno las características esenciales de esta modalidad contractual. En consecuencia, es un contrato consensual, obligacional (no directamente traslativo), bilateral y oneroso: se perfecciona por el mero consentimiento y desde entonces obliga al vendedor a la entrega del inmueble y al comprador al pago del precio; no obstante, en virtud de la teoría del título y el modo, la propiedad no se transmite sino cuando el contrato vaya seguido de la tradición o entrega de la cosa vendida. Conviene destacar que la compraventa de vivienda suele frecuentemente realizarse sobre plano, es decir, recae sobre un inmueble en construcción o meramente proyectado. No obstante, con carácter general, nuestro Derecho admite la validez de la venta de cosa futura en cualquiera de sus dos tradicionales modalidades de venta de cosa esperada (emptio res speratae) y venta de esperanza (emptio spei). La venta de un piso a construir o en construcción encaja en la primera modalidad (venta de cosa esperada), por lo que se trata de un contrato oneroso, conmutativo y sujeto a la condición suspensiva de que la cosa llegue efectivamente a existir, pues, si la condición no se cumple, el comprador no tendría la obligación de pagar el precio.

Por otra parte, la compraventa de consumo puede recaer sobre bienes inmuebles a pesar de que el art. 3 TRLGDCU [Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios] prescinda de aludir a dichos bienes cuando proporciona el concepto de consumidor a efectos legales1. La mención específica de los bienes inmuebles a la hora de definir al consumidor fue suprimida al ser considerada innecesaria o superflua. El propio texto legal confirma esta interpretación, pues admite la posible existencia de cláusulas abusivas en la compraventa de viviendas (art. 89.3 TRLGDCU)2.

Por otra parte, el particular debe adquirir la vivienda de un empresario y actuar en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional (arts. 2 y
3 TRLGDCU). Es decir, el particular debe comprar la vivienda para satisfacer necesidades personales, familiares o domésticas3. Si el particular comprase la vivienda para reintroducirla en el mercado, esto es, para revenderla, la compraventa quedaría fuera del ámbito de aplicación del TRLGDCU4.

En la práctica del mercado inmobiliario, los contratos de compraventa de vivienda (con independencia de que sea sobre plano, en construcción

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o ya terminada) son contratos con condiciones generales impuestas por el promotor inmobiliario a los compradores, y, en algunos casos, contratos con cláusulas predispuestas y no negociadas individualmente, aunque no generales5. En cualquier caso, son contratos de adhesión, cuyo contenido ha sido elaborado previa y unilateralmente por el promotor, sin que el comprador haya tenido ninguna oportunidad de influir en su redacción6. Este tipo de contratación (con cláusulas predispuestas o con condiciones generales de la contratación) genera el riesgo típico de que el promotor, a la hora de redactar el contrato, sólo tenga en consideración sus intereses y expectativas, haciendo abstracción de los del consumidor. Es más, el mercado inmobiliario es uno de los ámbitos donde mayor difusión alcanzan las condiciones generales o las cláusulas predispuestas. La compra de la propia vivienda constituye la operación de mayor trascendencia económica en la vida del consumidor, por ello necesita ser protegido de aquellas cláusulas predispuestas que, por ejemplo, suponen la fijación de un precio final más elevado que el inicialmente estipulado, repercuten al consumidor gastos e impuestos, facultan al promotor para modificar unilateralmente el proyecto de obra o imponen al consumidor renuncias a derechos legalmente reconocidos.

Para determinar el carácter abusivo o no de una cláusula no negociada individualmente, el TRLGDCU combina dos sistemas. En primer lugar, establece una cláusula general de abusividad, en cuya virtud se consideran abusivas aquellas cláusulas que en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes (art. 82.1). En segundo lugar, para facilitar la identificación de las cláusulas abusivas, contiene un listado o elenco de específicas cláusulas que se tienen por abusivas (arts. 85 a 90). Además, aunque la posible abusividad de una cláusula por defecto de transparencia no se contempla expresamente en el citado art. 82.1, se estima que dicha consecuencia deriva de la contravención de la buena fe que ha de informar la conducta de las partes7. Partiendo de estas premisas, lo más adecuado metodológicamente es comenzar comprobando si una determinada cláusula encaja en alguno de los supuestos específicos contenidos en las listas de los arts. 85 a 90 TRLGDCU y, en caso negativo, recurrir a la cláusula general que pretende abarcar los casos no expresamente contemplados.

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2. Cláusulas expresa y específicamente configuradas como abusivas en la compraventa de vivienda: la imposición de gastos al consumidor que por ley corresponden al empresario (art 89.3 TRLGDCU)

El art. 89.3 TRLGDCU enumera una serie de cláusulas relativas a imposición de gastos que son abusivas, en todo caso (lista negra), en la compraventa de viviendas8. La razón de la abusividad de las cláusulas de imposición de gastos al consumidor radica en su defecto de transparencia. En efecto, la transparencia exige que el consumidor conozca la carga económica que supone el contrato en su conjunto, por lo que el empresario debe redactar el clausulado predispuesto de modo que dicha carga no resulte subrepticiamente alterada9.

El art. 89.3 TRLGDCU contiene una prohibición general sobre la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley correspondan al empresario y una serie de concreciones, desglosadas en cuatro apartados, a), b), c) y d). Analicemos por separado cada una de estas concreciones:

– “La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación)” (art. 89.3.a TRLGDCU)

Los gastos de preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario son los que derivan de todos aquellos actos que debe realizar el vendedor, de manera unilateral, para cumplir con su obligación de entregar la cosa vendida, es decir, aquéllos que debe realizar antes de otorgar la escritura pública de venta10. La enumeración de gastos del art. 89.3.a) no es exhaustiva sino simplemente ejemplificativa. Podrá comprender también otros gastos tales como los de agrupación, segregación, operaciones reparcelatorias, cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación, primas de seguros sobre el inmueble satisfechas antes del acto traslativo, constitución del régimen de propiedad horizontal, gastos de comunidad anteriores a la transmisión y gastos de constitución de los avales o garantías de devolución de las cantidades entregadas anticipadamente a cuenta del precio en virtud de la Ley 57/196811.

Uno de los supuestos más relevantes del art. 89.3.

  1. TRLGDCU es el relativo a los gastos de constitución y cancelación de las hipotecas concertadas por el promotor. La jurisprudencia introdujo la distinción entre la hipoteca

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    constituida para financiar la construcción y la hipoteca constituida para financiar el precio de la adquisición. En el primer caso, la hipoteca se constituye en interés del vendedor y se declara abusiva la repercusión de los gastos asociados a su constitución (aranceles notariales y registrales, impuestos, tasación, etc.) sobre el comprador12. Se reputa también abusiva la cláusula que impone al comprador los gastos de cancelación del préstamo hipotecario suscrito por el promotor para financiar la construcción13. Conviene hacer notar que las cláusulas proscritas ex art. 89.3.a) son las relativas a hipotecas constituidas por el promotor para financiar la construcción, por lo que quedan fuera de su ámbito de aplicación aquellos préstamos hipotecarios suscritos por el promotor para financiar la adquisición del inmueble por el comprador14. No obstante, se debe indagar si la causa del préstamo hipotecario cuya comisión se impone ha sido realmente financiar la adquisición, o si con esta fórmula se disimula la imposición de los gastos de cancelación de un préstamo cuya verdadera causa fue la de financiar la construcción15.

    Respecto de los gastos de otorgamiento de la escritura pública, la referencia que hace el actual art. 89.3 TRLGDCU a la “ley”, en lugar de a la “ley imperativa” (mención que contenía el antiguo número 22 de la Disposición Adicional 1. LGDCU), hace surgir la duda de si la distribución de gastos que realiza el art. 1455 CC (los gastos de otorgamiento de la escritura pública corresponden al vendedor, y los de primera copia y posteriores al comprador, salvo pacto en contrario) se hace imperativa en los contratos con consumidores16. La actual remisión a la “ley”, sin mayores aditamentos, conduciría a afirmar el carácter abusivo, en todo caso, de la cláusula que impusiere el pago de los gastos de...

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