Casos Especiais

Autor:Mônica D Amato/Nelson Robero Pereira Alonso
Páginas:271-293
 
ÍNDICE
TRECHO GRÁTIS

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8. 1 Postos de Abastecimento
8.1. 1 Metodologia Aplicável

Para a avaliação de aluguéis de postos de serviços, podem ser utilizados os seguintes métodos previstos em normas técnicas:

- Comparativo direto de dados de mercado

- Remuneração do capital

Pelo método comparativo, o aluguel de postos de serviços pode ser deter-minado com base na coleta de elementos semelhantes colhidos no livre mercado imobiliário (ofertas e contratos de locação) e que sejam devidamente tratados por meio de:

- Fatores

- Modelos de regressão linear

Pelo método da remuneração do capital, o aluguel é obtido avaliando inicialmente o posto de serviço e aplicando sobre este valor de mercado (Vi), uma taxa de rendimento compatível (i).

O valor de mercado do posto de serviço (Vi), por sua vez, pode ser determinado por meio do método comparativo direto de dados de mercado ou do método evolutivo. Neste último, o valor é obtido a partir da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerado o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização: Vi = (Vt + Vb) × Fc.

É aplicável ainda o Método da Galonagem, desenvolvido particularmente pelos Engenheiros José Carlos Pellegrino e Sergio Antonio Abunahmann, para os quais prazerosamente indicamos ao leitor.

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8.1. 2 Exemplo de Aplicação

Seja calcular o aluguel do posto de serviço com as seguintes características:

8.1.2. 1 Proposta do Proprietário Locador

Ainda na fase amigável o locador, visando à renovação do aluguel do posto de serviço, baseado em laudo no qual foi desconsiderando o subaproveitamento do terreno:

Valor do terreno:

Vt = 2.304,00 m2× R$ 800,00/m2× (20/10)0,25 × 1 = R$ 2.191.947,00

Valor do imóvel:

Vt + Vb = R$ 2.191.947,00 + R$ 550.000,00 = R$ 2.741.947,00

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Taxa composta de rendimento:

Aluguel mensal proposto pelo locador:

Al = R$ 2.741.947,00 × 0,007 = R$ 19.193,63/mês

8.1.2. 2 Contra Proposta do Inquilino Locatário

O locatário, por sua vez, contrata com outro engenheiro a elaboração de laudo de avaliação do aluguel, no qual é agora considerando o sub aproveitamento do terreno:

Coeficiente de aproveitamento:

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8.1.2. 3 Solução intermediária

No intuito de evitar dispendiosa e morosa demanda judicial, de resultados imprevisíveis, as partes envolvidas, locador e locatário, decidem em comum acordo contratar um expert no assunto, do porte do Eng. Joaquim da Rocha Medeiros Jr., para analisar e propor uma solução intermediária justa e razoável. Eis a solução do expert:

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Valor do terreno (Vt1 = valor do terreno benfeitorizado; Vt2 = valor do ter-reno livre):

Vt1 = 700,00 m² × R$ 800,00/m² × (20/10)0,25 × 0,8233 = R$ 548.280,00 Vt2 = 1.604,00 m² × R$ 800,00/m² × (20/10)0,25 × 1 = R$ 1.525.990,00

Valor do imóvel (terreno benfeitorizado):

Vt + Vb = R$ 548.280,00 + R$ 550.000,00 = R$ 1.098.280,00

Taxa composta de rendimento (para a área efetivamente ocupada):

Aluguel mensal:

Al = R$ 1.098.280,00 × 0,0079 + R$ 1.525.990,00 × 0,00487 =

R$ 8.676,41 + R$ 7.431,57

Al = R$ 16.107,98/mês

As partes, satisfeitas com o aluguel obtido por meio da solução intermediária, celebraram novo contrato.

8. 2 Cinemas
8.2. 1 Metodologia Aplicável
8.2.1. 1 Cinema de Rua

Para a avaliação de aluguéis de cinema de rua, podem ser utilizados os seguintes métodos previstos em normas técnicas:

- Comparativo direto de dados de mercado

- Remuneração do capital

Pelo método comparativo, o aluguel de cinema de rua pode ser determinado com base na coleta de elementos semelhantes colhidos no livre mercado imobiliário (ofertas e contratos de locação) e que sejam devidamente tratados por meio de:

- Fatores

- Modelos de regressão linear

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Pelo método da remuneração do capital, o aluguel é obtido avaliando inicialmente o cinema de rua e aplicando, sobre este valor de mercado (Vi), uma taxa de rendimento compatível (i).

O valor de mercado de cinema de rua (Vi), por sua vez, pode ser determinado por meio do método comparativo direto de dados de mercado ou do método evolutivo. Neste último, o valor é obtido a partir da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerado o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização: Vi = (Vt + Vb) × Fc.

Esquematicamente, tem-se:

No caso, é aplicável também o Método da Participação.

8.2.1.1. 1 Método Comparativo Direto

A utilização do Método Comparativo em prédios destinados a cinema exige basicamente a homogeneização dos elementos comparativos, considerando-se:

- ocupações similares (cinema);

- lotações dos cinemas (no de lugares);

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- localização ou ponto (por meio dos índices dos Mapas Fiscais da Municipalidade, por exemplo);

- atualização dos aluguéis referenciais (por meio da variação de índices oficiais);

- padrão da construção;

- idade do prédio.

Os elementos comparativos adotados devem ser relacionados e homogeneizados conforme os pressupostos acima para o paradigma a seguir exemplificado:

Cine Consul

Local: Avenida Paulista, ***
Índice Local: 531.083 (Mapa Fiscal)

Capacidade: 755 lugares
Padrão da Construção: médio superior (2,52 R8N)

Critério: 10% sobre renda líquida (de acordo com cláusula contratual) Idade = 15 anos; Fator de Obsolescência: 0,797
Data: abril/2009 IPC-FIPE = 306,143

Referido método comparativo pode ser aprimorado, considerando que:

  1. a transposição afeta a parcela do imóvel avaliando correspondente ao ter-reno, no proporção de, neste caso, 24,27% = 0,2427 (% retirada da Escritura ou IPTU do imóvel);

  2. o padrão construtivo e a idade afetam a parcela do imóvel avaliando correspondente à construção, na proporção de, neste caso, 75,73% = 0,7573.

Elementos Comparativos
É apresentada a homogeneização de apenas um comparativo, a título de ilustração:

E1 – Cine Azteca


Local: Rua Padre João Manoel, ***
Índice Local: 481.853
Capacidade: 650 lugares
Padrão da Construção: médio comercial (2,04 R8N)

Idade Aparente: 5 anos; Fator de Obsolescência: 0,927
Valor Locativo: R$ 8.660,00/mês/março 2009; IPC-FIPE = 305,192

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Critério: 10% sobre renda líquida (de acordo com cláusula contratual) Prazo da Locação: 5 anos

Cálculos visando à homogeneização:

Fator de Atualização: Fa = 306,143/305,192 = 1,0031


Fator Capacidade: Fc = 755/650 = 1,1615
Fator Transposição: Ft = 1 + ((531.083 – 481.853)/531.083) × 0,2427*) = 1,0225
Fator Padrão Construção: Fpc = 1 + ((2,52 – 2,04)/2,52) × 0,7573*) = 1,1442
Fator Idade Aparente: Fi = 1 + ((0,797 – 0,927)/0,797) × 0,7573) = 0,8765
Locativo E1 = R$ 8.660,00 × ((1,0031 + 1,1615 + 1,0225 + 1,1442 + 0,8765) – 4) = R$ 10.459,00/mês

1) * 0,2427 e 0,7573 são, respectivamente, as porcentagens de participação no terreno e na construção.

2) Consideramos acima o somatório dos fatores conforme preconizado nas normas do IBAPE/SP:2011, item 10.6.1.

8.2.1.1. 2 Método da Remuneração do Capital

Neste método, os cálculos dos capitais “terreno” e “benfeitoria”, constituintes do capital-imóvel, são determinados de acordo com os preceitos normativos. A única diferença reside na taxa de rendimento líquido, considerada a partir de porcentagens que oscilam na prática entre 10% a 15%, respectivamente, quando as instalações do cinema (equipamentos de projeção e sonorização, telas, poltronas etc.) são introduzidas pelo inquilino ou quando pertencem ao proprietário do imóvel, porcentagens estas aplicadas aos preços líquidos do ingresso, constantes de borderôs próprios fiscalizados pelo INC e pela Municipalidade.

8.2.1.1. 3 Método da Participação
8.2.1.1.3. 1 Conceituação

Desenvolvido pelo coautor desta obra, Eng. Nelson Roberto Pereira Alonso, e apresentado no 2o Curso Prático de Engenharia de Avaliações do IBAPE, em 23/04/1981.

O autor alinha-se na corrente de estudiosos que entendem a renda do imóvel como causa e seu valor, como efeito. Isto porque é incontestável que os imó-

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veis valem pela sua capacidade de produzir renda, em especial os comerciais, pela sua produtividade.

Ao proferir duas palestras em Curitiba, no Instituto Paranaense de Engenharia Legal e Avaliações – IPELA, sobre os temas “AVALIAÇÕES DE CONSTRUÇÕES URBANAS” e “AVALIAÇÕES DE LOJAS E ESCRITÓRIOS”, o autor do citado método tomou conhecimento do trabalho do Arquiteto Francisco Alves Gomes Jr., do Rio de Janeiro, “ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS EM IMÓVEIS URBANOS”, no qual aquele conceituado profissional esclarecia:

“Há uma inconteste tendência em se correlacionar o ‘valor locativo’ com o ‘valor venal’, ou seja, o ‘valor locativo’ representando uma ‘rentabilidade’ do capital investido no imóvel. É válido tal procedimento e deve ser empregado, porém, não exclusivamente. Na prática, é perceptível que o valor locativo tem relativa ‘vida própria’, ou seja, não depende exclusivamente do valor do imóvel.” (g.n.)

Para clarear este ponto de vista, suponhamos que um investidor, por má orientação e péssima administração, capitalize R$ 200.000,00 na aquisição de um terreno e na construção de uma loja de 100,00 m² em um centro comercial onde sabidamente a renda de imóveis semelhantes é de R$...

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