Avaliação de imóveis urbanos
| Autor | Radegaz Nasser Júnior |
| Ocupação do Autor | Engenheiro Civil pela Escola de Engenharia da UFES |
| Páginas | 67-147 |
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"O mercado imobiliário possui um comportamento muito distinto dos mercados de outros bens. As diferenças decorrem das características especiais dos imóveis e do mercado imobiliário. Existem inúmeras fontes de divergências e desigualdades entre os imóveis. Como o imóvel é fixo (local), qualquer alteração no entorno provoca modificações nos valores dos mesmos.
Não podemos usar o solo urbano sem um mínimo de infraestrutura, que é eminentemente pública e distribuída heterogeneamente na área urbana. Como as influências não são homogêneas, as variações provocadas são claramente diferentes, progressivamente distinguindo os imóveis.
Convêm lembrar que, como quaisquer bens econômicos, a escassez relativa e os jogos de oferta e demanda definem os preços.
Os imóveis estão sujeitos às influências dos governos e das economias local, regional, nacional e global.
Além das influências acima, os principais fenômenos identificados são a constante e dinâmica atividade imobiliária, a oferta de crédito, a inflação, a condução da economia, as políticas fiscais, o crescimento demográfico e a confiança no governo são fatores importantes nas flutuações de preços.
Em muitas análises teóricas microeconômicas, como são aquelas sobre o mercado imobiliário, supõe-se a existência de concorrência perfeita. Aceitar a perfeição de um mercado significa, simplificadamente, admitir que os
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bens podem ser considerados idênticos, que a entrada no mercado é livre, que as pessoas têm informação perfeita, decidem livre e prudentemente, sem pressões de qualquer ordem, e que as ações individuais não afetam os preços. Nestas condições, o valor do bem é igual ao preço que ele atinge no mercado, e é rigidamente proporcional à quantidade adquirida.
Tal situação, positivamente, não é a do mercado imobiliário, com diversas restrições. A falta de informação é um problema sério. A heterogenei-dade dos imóveis e de suas localizações dificulta a comparação. Há diversos sub-mercados, para cada tipo de imóvel.
Diante destas afirmativas, é fácil concluir que o mercado imobiliário é de concorrência imperfeita, acarretando diversas implicações na análise, sendo uma das principais a aceitação de que o preço não coincide com o valor, necessariamente, existindo uma faixa de preços normais (razoáveis), dentro da qual está o valor de mercado (valor mais provável ou valor esperado) para o bem".
Visto que avaliar é sentir e medir, a vistoria e a pesquisa são peças importantíssimas no processo avaliatório.
Na vistoria temos que caracterizar bem a região onde o avaliando está inserido e o próprio imóvel avaliando.
Caracterização da região:
· Aspectos gerais: análise das condições econômicas, políticas e sociais, quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas.
· Aspectos físicos: condições de relevo, natureza predominante do solo, condições ambientais.
· Localização: situação no contexto urbano, com indicação dos principais polos de influência.
· Uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente com as leis de zoneamento e uso do solo do município, para concluir sobre as tendências de modificação a curto e médio prazo.
· Infraestrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica, telefone, redes de ca-
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beamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado.
· Atividades existentes: comércio, indústria e serviço.
· Equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e lazer.
Caracterização do avaliando: Em caso de terrenos:
· Localização: situação na região e via pública, com indicação de limites e confrontações.
· Utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em vigor.
· Aspectos físicos: dimensões, forma, topografia, superfície, solo.
· Infraestrutura urbana disponível.
· Restrições físicas e legais ao aproveitamento.
Em caso de benfeitorias:
· Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos, comparados com a documentação disponível.
· Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive conforto ambiental.
· Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região.
· Condições de ocupação.
A pesquisa é um dos fatores mais importantes em uma avaliação, e é a primeira dificuldade que o avaliador encontra. Ele terá de obter o máximo de informações correlatas para apoio a seu trabalho.
Deve-se evitar as pesquisas de valores que contêm elementos de zonas com características diversas da região onde está o imóvel avaliando; pelo contrário, deve haver comparabilidade entre as mesmas, para simplificarmos os estudos. Quanto mais semelhante forem os elementos pesquisados, mais fácil fica o nosso trabalho.
Os dados das pesquisas devem sempre ser comprovados preferencialmente com uma visita até o local da oferta das amostras, e uma vistoria efetiva quando necessária.
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Todos os valores obtidos nessa pesquisa devem ser listados juntamente com as características da região, do local e mapas. Plantas e topografias, tanto do bem sob avaliação quanto dos que servem de referência, são de grande auxílio para o trabalho de comparação e devem ser obtidos sempre que possível.
Apresentaremos algumas das variáveis utilizadas para análise e posterior tratamento em cada tipo de imóvel. Elas podem ser quantitativas ou qualitativas, e calculadas diretamente ou através de números que as representam. Em casos específicos e a critério do avaliador, ainda pode haver outras variáveis. São elas:
TERRENOSURBANOS
· área total;
· frente(s) efetiva(s) para logradouro(s) público(s);
· profundidade;
· localização na malha urbana;
· usos mais comuns na região;
· tipo de uso incentivado pelas posturas municipais;
· distâncias a polos importantes - valorizante ou desvalorizante;
· área passível de construção (de acordo com as posturas municipais);
· topografia;
· condições particulares do solo;
· padrão das construções vizinhas;
· padrão da infraestrutura urbana da região;
· época da informação;
· vista privilegiada ou prejudicial - valorizante ou desvalorizante;
· valor unitário de terreno pesquisado - com relação a área total.
LOJAS
· áreas da unidade;
· frente(s) efetiva(s) para logradouro(s) público(s);
· pé-direito;
· relação frente-fundo;
· padrão da construção;
· existência de instalações especiais;
· facilidade de estacionamento;
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· número de garagens;
· localização na malha urbana - qualidade do ponto comercial;
· padrão das construções vizinhas;
· usos mais comuns na região;
· distância a polos importantes - valorizante ou desvalorizante;
· época da informação;
· valor unitário de loja pesquisada - com relação à área privativa ou, em casos especiais e plenamente justificáveis, à área equivalente.
SALAS E ANDARES CORRIDOS
· áreas da unidade;
· padrão da construção;
· idade da construção;
· número de instalações sanitárias;
· existência de cobertura, terraços e assemelhados;
· existência de instalações especiais;
· número de garagens;
· localização na malha urbana;
· número de pavimentos do prédio;
· número de unidades por andar;
· posição da unidade no prédio;
· padrão das construções vizinhas;
· usos mais comuns na região;
· distância a polos importantes - valorizante ou desvalorizante;
· padrão da infraestrutura urbana da região;
· época da informação;
· vista privilegiada ou prejudicial - valorizante ou desvalorizante;
· valor unitário de sala ou andar corrido pesquisado - com relação à área privativa.
GALPÕES - ARMAZÉNS
· áreas da unidade - construída, descoberta, de manobra, útil e total de terreno;
· frente(s) efetiva(s) para logradouro(s) público(s);
· pé-direito;
· padrão da construção;
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· existência de instalações especiais - ponte rolante, etc.;
· localização na malha urbana - qualidade dos acessos ao local;
· padrão da infraestrutura urbana da região;
· distância a polos importantes - valorizante ou desvalorizante;
· época da informação;
· valor unitário de galpão pesquisado - em relação à área construída ou à área total de terreno.
CASAS
· área total do terreno;
· frente(s) efetiva(s) para logradouro(s) público(s);
· profundidade do terreno;
· área total de construção;
· padrão da construção;
· número de suítes;
· idade da construção;
· relação entre a área construída e a área do terreno;
· existência de instalações especiais;
· número de garagens;
· localização na malha urbana;
· padrão das construções vizinhas;
· usos mais comuns na região;
· tipo de uso incentivado pelas posturas municipais;
· distância a polos importantes - valorizante ou desvalorizante;
· área passível de construção (de...
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