A avaliação imobiliária
| Autor | Manuel Gonçalo Alcázar Molina/Carlos Augusto Arantes |
| Páginas | 27-42 |
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Sem dúvida alguma a prática cotidiana da avaliação é a causa que obriga a começar o seu estudo analisando a problemática que se apresenta. Como outras muitas atividades humanas, as situações atuais já se vão apresentando anteriormente e, com frequência, se tratam de problemáticas sem similares nas que variam as gerações de avaliadores. Pelo tanto, nada melhor que recordar parte do prólogo do livro do professor VERDEJO (1851): “Guía Práctica de Agrimensores y Labradores o Tratado Completo de Agrimensura y Aforage”:
“A primeira e mais útil aplicação que se pode fazer da Aritmética e Geometria, é a Agrimensura, aqui por dizer que assim devem àquelas sua origem. Desde que os homens formaram sociedade necessitaram da Agricultura, e com ela do direito de propriedade dos campos que tiveram que cultivar. Sua limitação, valor e repartição, se fizeram indispensáveis, e daqui nasceram a Geometria e Aritmética. E como a Agricultura é a base fundamental da prosperidade e poder das ações, se infere quão grande é a importância da Agrimensura, que fixando a propriedade, determinando seus limites, e dando regras exatas para sua medida, divisão apreço e avaliação, oferece o conhecimento na riqueza de cada indivíduo, e facilita os meios para sua alienação ou repartição”.
“Mas esta ciência, tão útil e de tanta transcendência ao bem-estar e sossego da classe agricultora, se tem visto até hoje em dia quase abandonada pelo Governo, que tem tolerado ser exercida por homens que desprovidos dos conhecimentos necessários, e imbuídos de rotinas errôneas e viciosas, dão origem a mil dissensões e pleitos, podendo assegurar-se que nenhum lavrador sabe cientificamente a extensão e valor de sua propriedade. “
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“A este grave mal se agrega a infinita variedade de medidas, Muitas delas arbitrárias. Cerca de meio século desde que o governo mandou que fossem uniformizadas as medidas em todo o reino (reais ordens de 26 de janeiro de 1801 e 8 de maio de 1804), providências sábia e da maior utilidade para todos, mas que não se obedeceu .../…”
Historicamente sempre existiram trocas e transações de produtos, bens ou serviços. Na maioria dos casos estas se produzem sobre uma base de truques entre as partes, processo que se manteve até por relativo pouco tempo. Hoje em dia, salvo em determinadas civilizações e em circunstâncias especiais influenciadas por situações bélicas ou de acusada precariedade econômica, são as unidades monetárias o meio e a ferramenta para estabelecer as correspondências entre estes intercâmbios.
Uma vez identificado o elemento de intercâmbio há que se solucionar o problema de quanto vale o que se quer transmitir, é dizer que, quantas unidades de “algo” tem que se oferecer para se conseguir algum outro “algo” desejado. Quando este processo se realiza entre particulares a questão se reduz que as partes implicadas estejam de acordo com a quantidade, e a unidade de transação e o momento. Mas quando o que se quer definir é o valor, apoiado em um relatório técnico, há de realizar-se seguindo as ferramentas que a valoração põe à disposição do avaliador profissional, que de acordo com o International Valuation Standard Council em 2005 (IVSC, e adiante), é: “uma pessoa que possui a qualificação, habilidade e experiência necessárias para estimar valores para uma série de finalidades”1.
A avaliação não é uma ciência exata e por esse motivo não se ajusta às regras próprias destas; ainda que reproduzindo em sala (ou laboratório) as mesmas condições que se têm observado em campo não sempre se chegam às mesmas conclusões. Se trata, basicamente, de um juízo de valor sobre um determinado “algo” que poderá variar caso se modifiquem as condições que o rodeiam ou, também, com o transcurso do tempo (Ruiz, 1986): “A avaliação serve, em definitivo, para formular um juízo de valor sobre feitos presentes ou passados, sobre a base do princípio de permanência das condições assumidas no momento a que se refere à avaliação e elencando adequadamente as magnitudes técnicas e econômicas”. Conforme dito anteriormente, a um profissional deve
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exigir sim que realize os juízos de valor de forma objetiva, tentando minimizar a componente subjetiva; esta maneira, dois valores de um mesmo bem, realizados por avaliadores diferentes deverão coincidir sensivelmente: “princípio do objetivo neutro”2.
Existem diversos métodos que podem ser empregados se para determinar o valor dos bens que são objeto de valoração, mas, indistintamente dos escolhidos, os resultados obtidos devem ser similares e, em qualquer caso, deverão aproximar-se do preço efetivo que se pagaria por aqueles bens, em condições normais de mercado, sempre e quando o que se busque seja o determinado “valor de mercado”. Esse é um bom momento para indicar o que se deve entender por preço, que não é outra coisa que o número de unidades em que duas pessoas tenham fixado livremente o valor de um bem. A quantia econô-mica dependerá de vários fatores, entre os que se podem adiantar, temos dois: a oferta que haja neste momento deste bem no mercado e a necessidade ou utilidade que satisfaça a quem o venha adquirir. Se trata de um dado histórico, um processo subjetivo embasado no acordo entre as partes intervenientes que se cifram suas necessidades em uma quantidade; quantidade que o avaliador profissional deve saber determinar mediante as técnicas e métodos objetivos3 que estão à sua disposição.
HILSDORF apud ARANTES & SALDANHA4(2017) definiu “Em linguagem coloquial, dizemos que preço é o que se paga e valor o que se leva. Esta definição já dá pistas de que os compradores estão mesmo em busca de valor e que o preço seria, em alguma proporção, o esforço monetário despendido para se obter aquele valor”. (Grifo do original)
Desta forma, podemos entender que “preço” é uma expressão monetária que define uma transação de um bem, um fruto ou um direito. O preço é um fato concreto, relacionado às capacidades financeiras, às motivações ou aos interesses específicos do comprador ou do vendedor. Ou seja, preço é aquilo que efetivamente se pagou por um bem, fruto ou direito.
A NBR 14653-1 ABNT (2001) define:
3.38 preço: Quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele.
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Do Glossário IBAPE/SP5– Terminologia de Engenharia de Avaliações e Perícias, extrai-se:
PREÇO : Quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele (NBR 14653-1). Sua definição é sujeita à habilidade de negociação das partes envolvidas, assim como a fatores de caráter conjuntural ou subjetivo, tais como desejos, necessidades, capricho e outros.
Definidos valor e preço resta outro conceito, muito empregado no mundo da avaliação que deve ser descrito: o custo. A Academia Real Espanhola define custo como sendo: “o conjunto de gastos para a produção de bens e serviços”. No caso dos imóveis haveria que se contemplar também os custos do solo; e um conjunto de gastos assinaláveis aos processos de venda e lucros derivados da atividade do promotor da venda. Tudo isso dentro do mercado, que não é outra coisa senão o retorno para quem comercializa os bens através do mecanismo dos preços. Lamentavelmente, tal e como se poderá apreciar ao longo deste texto, o mercado imobiliário se destaca por sua competência imperfeita, o que dificulta ainda mais a estimação dos valores.
Do Glossário do IBAPE/SP6, extrai-se:
CUSTO : Total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção, manutenção ou aquisição de um bem, numa determinada data e situação (NBR 14653-1)
Existem diversos tipos de custo, segundo o Glossário citado, à saber:
CUSTO HISTÓRICO : Custo onde não são incluídas a remuneração do capital e a inflação do período compreendido entre as datas dos gastos e a data de sua apuração.
CUSTO DE MANUTENÇÃO : Gastos necessários para preservar as condições normais de utilização de um bem.
CUSTO DE OPORTUNIDADE DO CAPITAL : Maior taxa de juros auferível no mercado em outras oportunidades de investimento concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um dado nível de risco.
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CUSTO DIRETO : Gastos com insumos, inclusive mão de obra, na produção de um bem ou serviço.
CUSTO FIXO : Custo que não depende da quantidade de bens ou serviços produzidos pelo empreendimento no curto prazo.
CUSTO INDIRETO : Despesas administrativas e financeiras, benefícios e demais ônus e encargos necessários à produção de um bem ou serviço.
CUSTO DE REEDIÇÃO : Custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo em vista o estado em que se encontra (NBR 14653-1)
CUSTO DE REPRODUÇÃO : Gasto necessário para reproduzir um bem, sem considerar eventual depreciação (NBR 14653-1).
CUSTO DE SUBSTITUIÇÃO : Custo de reedição de um bem, com a mesma função e características assemelhadas ao avaliando (NBR 14653-1)
CUSTO MARGINAL : Custo apropriado à produção adicional de um mesmo bem ou serviço.
CUSTO PONDERADO DE CAPITAL : Taxa de desconto obtida por média ponderada dos custos de capital próprio e de terceiros.
CUSTO VARIÁVEL : Custo que depende diretamente da quantidade de bens ou serviços produzidos pelo empreendimento.
Em linha com o exposto não é de se estranhar que se considere que o trabalho do avaliador é complicado. É frequente que em sua atividade deva ter presente um conjunto de condicionantes difíceis de tabular e, em muitos casos, de compreender como são, em seu...
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