Avaliação de empreendimentos de base imobiliária
| Autor | Radegaz Nasser Júnior |
| Ocupação do Autor | Engenheiro Civil pela Escola de Engenharia da UFES |
| Páginas | 173-180 |
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A definição de empreendimento dada pela NBR 14.653/1 é: "conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou exploração econômica. Pode ser: imobiliário (ex.: loteamento, prédios comerciais / residenciais), de base imobiliária (ex.: hotel, "shopping center", parques temáticos), industrial ou rural"
Estamos tratando, então, de valor econômico, pois não se investe em um empreendimento para aumentar o patrimônio, e sim para se produzir uma esperança de obter um fluxo de receita líquida futura, suportado pelo empreendimento de base imobiliária.
A decisão de investir pressupõe uma renúncia do que temos no momento atual, em troca de rendimentos futuros que compensam essa renúncia.
Existem várias técnicas para avaliarmos um empreendimento de base imobiliária. Aqui, trataremos apenas da técnica de fluxo de caixa descontado.
No modelo de fluxo de caixa, devem ser simuladas as condições de operação real do empreendimento.
Recomenda-se a adoção da seguinte estrutura básica de contas para o fluxo de caixa, conforme item 7.5.1.51 da NBR 14.653/4.
Estrutura básica do fluxo de caixa
1 Receita líquida (1.1 + 1.2)
1.1 Receita bruta
1.2 Deduções da receita bruta
2 Custo direto (2.1 +....+ 2.4)
2.1 Custo de mão de obra
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2.2 Custo de matéria-prima
2.3 Custo de utilidades
2.4 Custo de manutenção
2.5 Custo direto de vendas
3 Resultado Bruto (1 + 2)
4 Custo indireto (4.1 + ...+ 4.4)
4.1 Despesas administrativas
4.2 Despesas com marketing
4.3 Despesas gerais
4.4 Resultado de operações financeiras
5 Resultado operacional (3 + 4)
6 Resultado não operacional (6.1 + 6.2)
6.1 Receitas não operacionais
6.2 Despesas não operacionais
7 Resultado antes de tributação (5 + 6)
8 Deduções da base tributária (8.1 + 8.2)
8.1 Depreciação contábil do ativo imobilizado
8.2 Outras deduções da base tributária
9 Lucro tributável (7 + 8)
10 Impostos e contribuições (10.1 + 10.2)
10.1 Imposto de renda
10.2 Contribuição social sobre o lucro tributável
11 Resultado após a tributação (7 + 10)
12 Investimento (12.1 + ... + 12.4)
12.1 Implantação
12.2 Ampliação e melhorias
12.3 Reposição/substituição/exaustão
12.4 Necessidade de capital de giro
13 Renda líquida (11 + 12)
Nota
1 Nos casos em que não for considerada no fluxo de caixa alguma das rubricas, como, por exemplo, resultados não operacionais ou impostos, isso deve ser explicitado no laudo.
2 O valor residual ou da perpetuidade, se houver, integra o fluxo de caixa no final do horizonte.
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No critério dinâmico, consideramos os fluxos de caixas líquidos, gerados ao longo do tempo. Lembramos que, no caso da existência de ativos e passivos financeiros, aplicações, ativos não operacionais e de eventuais contingências (previdenciárias, trabalhistas e tributárias), o valor presente destes deve ser considerado.
Então, percebemos que o modelo do Fluxo de Caixa Descontado considera que o valor de um ativo é o valor presente dos fluxos de caixa futuros esperados deste ativo...
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