Atividades básicas
Autor | Carlos Augusto Arantes/Marcelo Suarez Saldanha |
Páginas | 49-111 |
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As atividades básicas que veremos nos itens a seguir, estão de acordo com o que preconiza a aplicação das normas técnicas de Avaliação de Bens do IBAPE – Instituto Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias, elaborada em harmonização e adequação aos princípios básicos das normas brasileiras e internacionais, tais como IVSC - International Valuation Standarts Committee, UPAV - Union Panamericana de Asociaciones de Valuación, ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, temos:
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a) Princípio do Maior e Melhor Uso (“Highest and Best Use”), segundo o qual o valor de um imóvel será o que resulte economicamente mais viável dentro das possibilidades legais e físicas e desde que absorvíveis pelo mercado.
Comentário: são as análises das melhores potencialidades de uso e viabilidades econômicas de exploração da terra.
b) Princípio da Proporcionalidade (“Proportion Principle”), segundo o qual os bens semelhantes, em mercados semelhantes, tem preços semelhantes; enquanto as eventuais diferenças de preços são proporcionais às diferenças entre as características dos bens e dos mercados.
Comentário: esta metodologia é denominada na Engenharia de Avaliações de Método Comparativo Direto.
c) Princípio da Substituição ou Equivalência (“Substitution Principle”), segundo o qual bens fungíveis, em mercados semelhantes, tem preços equivalentes.
Comentário: isto ocorre no que se denomina de Regiões de Aptidões Homogêneas.
d) Princípio da Finalidade (“Finality Principle”), segundo o qual a finalidade da avaliação esta condicionada aos métodos e as técnicas de avaliação a serem empregadas.
Comentário: trata-se da aplicação do regramento estabelecidos das Normas Técnicas.
e) Princípio da Transparência (“Transparency Principle”), segundo o qual o parecer avaliatório de um bem deve conter a informação necessária e suficiente para a sua fácil compreensão, contendo dados como os elementos comparativos, ser conclusivo, fundamentado e preciso.
Comentário: trata-se do documento elaborado e denominado de Laudo de Avaliação ou Laudo Pericial.
É recomendável que o engenheiro de avaliações esclareça, por ocasião da contratação, aspectos essenciais para definir o método avaliatório e even-tuais níveis de fundamentação e precisão que pretende atingir, entre outros:
• finalidade: desapropriação, aquisição, arrendamento, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e outros;
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• objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de arrendamento; outros valores, tais como: valor em risco, valor patrimonial, custo de reedição, preço de liquidação forçada; indicadores de viabili-dade e outros;
• prazo limite previsto para apresentação do laudo;
• condições a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.
Vimos no capítulo anterior a composição de um orçamento.
Os níveis de fundamentação e precisão veremos em capítulo específico mais à frente.
As atividades básicas correspondem às seguintes etapas:
• conhecimento e requisição de documentação;
Como documentação básica à analisar, podemos entender: mapas, plantas, memoriais descritivos, matrículas (ou transcrições), contratos, etc. Observar inciso 7.2. neste.
• vistoria;
Sem a vistoria do imóvel avaliando inexiste a possibilidade de observar características específicas do mesmo.
• coleta de dados;
Como coleta de dados podemos entender: a retirada de informações da vistoria, pertinentes a: roteiro ou croqui de acesso, metragens do imóvel (topográficas, planimétricas e/ou das benfeitorias reprodutivas ou não reprodutivas, com vistas a montar o mapa de usos dos solos), acessões, áreas de interesse ambiental, cobertura vegetal, etc.
• diagnóstico do mercado;
Como diagnóstico do mercado, podemos entender, de forma simplista, como a velocidade de comercialização de imóveis semelhantes ao avaliando.
• escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação;
A escolha dos métodos e as técnicas de avaliação a serem empregadas está condicionada a finalidade da avaliação, ou seja, para fins de alienação, para garantias, para fins securitários, para fins de arrendamento, para fins de exploração econômica, etc.
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• tratamento dos dados de mercado;
Estatisticamente falando, temos dois tipos de tratamentos utilizados, a estatística clássica utilizando tratamento por fatores conforme já explanado nos itens anteriores e a estatística indutiva, cuja estimação adotada, que tem por princípio a minimização do emprego do subjetivismo na homogeneização dos dados, é a Análise de Regressão, a qual permite ao avaliador aferir o valor de uma variável para o imóvel avaliando, no caso o preço unitário da fração de terras (R$/hectare), a partir dos valores conhecidos de outras variáveis26, tais como: capacidade de uso das terras, localização, vias de acesso e escoamento da produção, instalações e benfeitorias rurais, percentual de área aberta, nota agronômica, dentre outras.
• cálculo do valor do imóvel.
Realizado após tratamento estatístico dos elementos amostrais, interpolados com todos os dados relevantes consignados em vistoria.
Reportando-se a 7.1 e 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, temos:
7.1 Requisição da documentação
Cabe ao engenheiro de avaliações solicitar ao contratante ou interessado o fornecimento da documentação relativa ao bem, necessária à realização do trabalho.
7.2 Conhecimento da documentação
7.2.1. É recomendável que, ao iniciar o procedimento de avaliação, a primeira providência do engenheiro de avaliações seja tomar conhecimento da documentação disponível.
É recomendável ao engenheiro avaliador que, antes da vistoria do imóvel à campo, tenha conhecimento de todo documental pertinente, em especial, mapas, roteiros, matrículas, etc.
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É necessário ainda que o escopo do trabalho esteja muito bem definido. Pois vamos supor que o avaliador vistorie o imóvel pensando se tratar de aferição de valor de mercado, quando, na realidade, é de instituição de servidão de passagem, é evidente que cometerá equívoco na finalização de seu estudo.
Fatos importantes para o deslinde do serviço ficarão comprometidos, tais como, metragem e localização da área servienda, desvalorização ou valorização do remanescente, comprometimento da área remanescente com relação a acessos e limitações de usos, etc.
Vide ANEXO 01 - Documentação básica (NBR 14.653-4)
7.2.2. Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a documentação necessária ou esclarecer eventuais incoerências, o engenheiro de avaliações deverá julgar sobre a possibilidade de elaborar a avaliação. Em caso positivo, deverá deixar claramente expressas as ressalvas relativas à insuficiência ou incoerência da informação, bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições.
Ou seja, é interessante que, na época de formulação do orçamento, o engenheiro avaliador já tenha todas as informações pertinentes ao trabalho que irá realizar. Além do risco de ser contratado para um serviço qual não possui habilitação e/ou competência.
No caso de o profissional ser contratado para um trabalho qual não tenha habilitação e/ou competência, restam dois caminhos a seguir: ou declinar do serviço, ou trazer para trabalho conjunto outro profissional habilitado para tanto.
Lembrar que não é demérito ou ilegalidade alguma se auxiliar de outro profissional para realização de um trabalho.
A vistoria visa permitir ao engenheiro de avaliações conhecer, da melhor maneira possível, o imóvel avaliando e o contexto imobiliário a que pertence, de forma a orientar a coleta de dados. Além do previsto na ABNT NBR 14.653-1 ABNT, devem ser observados os aspectos relevantes na formação
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do valor, de acordo com o objeto, o objetivo e a finalidade da avaliação, constantes dos subitens ordenados a seguir.
Observa-se que a vistoria ao imóvel avaliando é obrigatória em todos os graus de fundamentação.
Somente em vistoria o engenheiro avaliador poderá ter a perfeita noção e conhecimento do bem avaliando. Em vistoria pode-se assessorar de mapas, plantas, fotos, imagens satélite ou fotografias aéreas, porém todos estes produtos não substituem a vistoria.
a) aspectos físicos: relevo e classes de solos predominantes, ocupação existente e tendências de modificação a curto e médio prazos, clima, recursos hídricos;
b) aspectos ligados à infraestrutura pública, como canais de irrigação, energia elétrica, telefonia, sistema viário e sua praticabilidade durante o ano agrícola;
c) sistema de transporte coletivo, escolas, facilidade de comercialização dos produtos, cooperativas, agroindústrias, assistência técnica...
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