Anexos
| Autor | Radegaz Nasser Júnior |
| Ocupação do Autor | Engenheiro Civil pela Escola de Engenharia da UFES |
| Páginas | 181-221 |
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Tópicos e Tabelas - NBR 14.653
NORMA BRASILEIRA DE AVALIAÇÕES - NBR 14.653
PARTE 01: PROCEDIMENTOS GERAIS - PARTE 2: IMÓVEIS URBANOS
A Norma Brasileira de Avaliações, denominada NBR 14.653, compreende as seguintes partes:
Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos Avaliação de bens - Parte 3: Imóveis rurais Avaliação de bens - Parte 4: Empreendimentos
Avaliação de bens - Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral
Avaliação de bens - Parte 6: Recursos naturais e ambientais Avaliação de bens - Parte 7: Patrimônios históricos
Observações:
A Parte 1 - Tem como função de guia das demais partes; Partes aprovadas: 1, 2, 3, 4, 5, 6 e 7, sendo que as partes 1 e 3 estão em processo de revisão
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1) MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM, DE SEUS FRUTOS E DIREITOS
1.1) MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
Principal método avaliatório, identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
1.2) MÉTODO INVOLUTIVO
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.
1.3) MÉTODO DA RENDA
Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.
1.4) MÉTODO EVOLUTIVO
Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.
A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja:
VI = (VT + VB) . FC onde:
VI é o valor do imóvel;
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VT é o valor do terreno; VB é o valor da benfeitoria; FC é o fator de comercialização.
A aplicação do método evolutivo exige que:
-
o valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método invo-lutivo;
-
as benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo, ou pelo método da quantificação de custo;
-
o fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação.
2) MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM IMÓVEL 2.1) MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO
Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.
Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento, com citação das fontes consultadas.
2.1.1) Identificação de custo pelo custo unitário básico (NBR 12.721)
· Cálculo da área equivalente de construção
A área equivalente de construção deve ser calculada de acordo com a seguinte fórmula, em consonância com o previsto na NBR 12.721 para os casos de prédios em condomínio:
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Onde:
S é a área equivalente de construção;
Ap é a área construída padrão;
Aq. é a área construída de padrão diferente;
P_ é o percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área de padrão diferente e a área padrão, de acordo com os limites estabelecidos na
NBR 12.721.
· Estimação do custo de construção
Para a estimação do custo de construção pode-se aplicar o modelo a seguir:
Onde:
C é o custo unitário de construção por m2 de área equivalente de construção; CUB é o custo unitário básico; OE é o orçamento de elevadores;
OI é o orçamento de instalações especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteção contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas, coletivas, urbanização, projetos, etc.
OFe é o orçamento de fundações especiais;
OFd é o orçamento de fundações diretas;
S é a área equivalente de construção, de acordo com a NBR 12.721; A é a taxa de administração da obra;
F é o percentual relativo aos custos financeiros durante o período da construção;
L é o percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora.
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2.1.2) Identificação do custo pelo orçamento detalhado
Para identificação do custo pelo orçamento detalhado é necessário uma vistoria minuciosa da benfeitoria, examinando-se as especificações dos materiais e serviços aplicados na obra.
O modelo da planilha orçamentária deve ser de acordo com o sugerido na NBR 12.721, no qual são discriminados todos os serviços, indicando-se a unidade de medida, a quantidade, o custo unitário, o custo total e a fonte de consulta.
2.2) MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE CUSTO
Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
A utilização do método comparativo direto para a avaliação de custos deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.
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Tabelas ABNT 14.653-2:2011
Tabela 1 - Grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear
Item Descrição Grau III II I 1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todas as variáveis analisadas Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo Adoção de situação paradigma 2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 6 (k + 1), onde k é o número de variáveis independentes 4 (k + 1), onde k é o número de variáveis independentes 3 (k + 1), onde k é o número de variáveis independentes 3 Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e características conferidas pelo autor do laudo Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo 4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas uma variável, desde que:a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior;b) o valor estimado não ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável, em módulo Admitida, desde que:a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior;b) o valor estimado não ultrapasse 20% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si e simultaneamente, e em módulo 5 Nível de significancia H (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal) 10% 20% 30% Page 187
Item Descrição Grau III II I 6 Nível de significancia máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor 1% 5% 10% Tabela 2 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear
Graus III II I Pontos mínimos 16 10 6 Itens obrigatórios 2, 4, 5 e 6 no grau III e os demais no mínimo no grau II 2, 4, 5 e 6 no mínimo no grau II e os demais no mínimo no grau I Todos, no mínimo no grau I Graus de Fundamentação com o Uso do Tratamento por Fatores
Tabela 3 - Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores
Item Descrição Grau III II I 1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todos os fatores analisados Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento Adoção de situação paradigma 2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 12 5 3 Page 188
Item Descrição Grau III II I 3 Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e características conferidas pelo autor do laudo Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 4 Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50 * * No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea. Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
Graus III II I Pontos mínimos 10 6 4 Itens obrigatórios Itens 2 e 4 no grau III, com os demais no mínimo no grau II Itens 2 e 4 no mínimo no grau II e os demais no mínimo no grau I Todos, no mínimo no grau I Tabela 5 - Grau de precisão nos casos de utilização de modelos de regressão linear ou do tratamento por fatores
Descrição Grau III II I Amplitude do intervalo de confiança de 80 % em torno da estimativa de tendência central # 30% 30% a 50% > 50% Para atingir o grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa.
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Método da Quantificação de Custo
Tabela 6 - Grau de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação de custo de benfeitorias
...Item Descrição Graus III II I 12 Estimativa do custo direto Pela elaboração de orçamento, no mínimo sintético Pela utilização de custo unitário básico para projeto semelhante ao projeto
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