Aluguel
| Autor | Mônica D Amato/Nelson Robero Pereira Alonso |
| Páginas | 31-58 |
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Vejamos, inicialmente, algumas definições de “aluguel”. Segundo o Aurélio, no Novo Dicionário da Língua Portuguesa:
Aluguel [De alugar, por influência de alquilel]. Substantivo masculino. 1. Cessão do uso e gozo de prédio, coisa ou animal, ou prestação de serviços, por tempo determinado ou não, mediante pagamento de um preço; locação. 2. Remuneração paga ao locador em razão da locação. [Variante: aluguer. Plural: aluguéis. Confronte alugueis, do verbo alugar].
Segundo o Dicionário Houaiss da Língua Portuguesa:
Aluguel. Substantivo masculino. 1. Cedência ou aquisição do uso e gozo de qualquer coisa móvel ou imóvel, ou prestação de serviços, por preço e tempo determinado, geralmente mediante contrato, arrendamento, locação. 2. Por metonímia, o preço pago por esta locação. 3 Por metonímia, o local onde o assalariado presta serviço. Confronte alquilé. Etimologia: origem duvidosa; provavelmente de alugar com influência de alquiel e de suas variações: alquier, alquilé e alquiler, todas derivadas do árabe al-kira ‘aluguel, penhor, salário, carga de mula’; variante aluguer; forma histórica 1174 aluguer, século XIII alluguer, aluger, aluguer. Sinônimos e variantes alugueiro, aluguer; Parônimo aluguéis (plural) / aluguéis (flexão alugar).
Agora, segundo a Grande Enciclopédia Larousse Cultural:
Aluguel. Substantivo masculino 1. Cessão de uso e gozo de um imóvel, objeto, animal ou veículo por tempo determinado ou não, mediante o pagamento de um preço. 2. O que se recebe em troca dessa cessão.
Em resumo, interessa aos avaliadores e peritos a percepção que:
Aluguel é o pagamento devido pela utilização de um bem .
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Admite-se a possibilidade de previsão e recebimento de um aluguel em virtude:
- do uso do bem a que o locador renuncia;
- de despesas sofridas pelo locador em razão da locação concedida ao locatário;
- do risco que o locador corre pelo não recebimento no vencimento.
Aqueles enunciados assemelham-se à conceituação de juros. De fato:
Juro é o pagamento devido pela utilização de um capital .
Admite-se a possibilidade de previsão e recebimento de um juro em virtude:
- do lucro a que o mutuante renuncia;
- de despesas sofridas pelo mutuante em razão do empréstimo concedido ao mutuário;
- do risco de não reembolso no vencimento.
Sob este enfoque, existe uma nítida semelhança entre aluguel (utilização de um bem) e juro (utilização de um capital). E é em base a esta relação que é possível resolver o “aluguel” de forma semelhante ao “juro”, ou seja, encarando-os como um problema financeiro.
É sabido que, na resolução de problemas financeiros, utilizam-se os conceitos da Engenharia Econômica, por meio da consideração dos seguintes dados:
C = Capital empregado, também chamado principal (P)
i = +taxa de juro, geralmente expressa em porcentagem do capital por uni-dade de tempo
t = tempo durante o qual o capital ficará empregado
n = número de períodos de tempo que o capital ficará empregado
R = prestação mensal
Para o cálculo da equivalência entre P e R, a matemática financeira estabelece as seguintes expressões:
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Na expressão de Valor atual considere uma taxa de 10% a.a. ou 0,797% a.m. e um prazo de 70 anos (vida útil de um imóvel residencial tipo casa padrão médio) ou 840 meses:
De outro lado, a resolução de problemas da matemática financeira deve ser feita SEMPRE por meio da representação numa linha de tempo dos eventos econômicos:
Linha de Tempo na qual devem estar representados os dados econômicos:
P (Valor Presente, PV); R (Prestação, PMT); n (meses); i (taxa); FV (Valor Futuro)
Os problemas de engenharia econômica podem ser resolvidos com a ajuda de tabelas contidas em compêndios, em planilhas eletrônicas ou de calculadoras financeiras em que, conhecidos três dados econômicos, é possível a determinação de um quarto dado.
Agora, a primeira grande percepção: o leitor lembra-se ainda das chamadas séries perpétuas? São as séries também conhecidas como séries infinitas ou de custo capitalizado. Elas têm estes nomes por possuírem grande número de períodos, fato comum em aposentadorias, mensalidades etc.
A expressão que fornece o valor presente (VP; PV; Present Value) da série uniforme é:
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e, para “n” tendendo ao infinito:
Assim, adotando a mesma taxa de rendimento mensal (0,797% a.m.) empregada na expressão anterior:
Observa-se que a diferença entre o resultado da expressão de Valor atual (125,31) e a simplificada (125,47) é de apenas 0,13%. Esta diferença, por ser desprezível, explica a preferência da utilização da forma simplificada.
Ou seja, numa série perpétua, obtém-se o valor presente dividindo-se a prestação mensal pela taxa de rendimento mensal.
Estabelecendo a devida comparação financeira, tem-se:
P (Principal ou Capital) = Vi (Valor do Imóvel)
R (Prestação Mensal) = Al (Aluguel Mensal)
i (taxa de juro mensal) = i (taxa de rendimento mensal)
Considerando que as locações são séries perpétuas, em que é longo o prazo envolvido em função da vida útil (referencial) das edificações, tem-se a expressão:
Vi Al i
= expressão esta que representa o Método da Renda.
O Método da Remuneração de Capital, por sua vez, é expresso por:
Al Vi i = ×
Em resumo:
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Obs.: Note-se que o método da renda resulta no valor do principal, ou do imóvel, enquanto o método da remuneração de capital resulta o valor da parcela, ou aluguel.
Agora, benévolo e amável leitor, queremos que sua mente esteja acalmada, tranquila e receptiva para melhor absorver o assunto e as matérias apresentadas a seguir. Você que, esperançosamente, separou uma parcela de seu pouco tempo disponível para cruzar o umbral do conhecimento e se aprofundar neste aprazível e rendoso campo da engenharia de avaliações, pause momentaneamente a leitura. Esta parada é imperiosa, pois torna-se necessário que sua mente esteja preparada para uma indagação, ou pergunta, que logo iremos lhe propor, ou fazer, cuja resposta abrirá definitivamente os portais para o acesso aos mais recônditos segredos desta matéria ou os fechará para sempre. Então, pare a leitura e coloque em seu aparelho de home teather o DVD do filme “2001 – Uma Odisséia no Espaço” (2001 – A Space Odissey, 1968) e vá direto para a cena na qual Stanley Kubrik mostra o movimento harmonioso entre a nave espacial e o espaço sideral, com o esplendoroso aproveitamento da valsa de Johann Strauss, “O Danúbio Azul”. Tudo bem, você não tem agora à mão o DVD, mas talvez tenha um simples CD com esta valsa. Então, ouça-a, selecionando, se possível, a função surround sound do seu aparelho. Após ouvi-la, seguramente sua mente estará acalmada e apta a responder a nossa indagação, que é a seguinte: o que têm em comum Einstein, que formulou a teoria espaço/tempo, e o Sr. Manoel, que enriqueceu após comprar o ponto de uma semi falida lanchonete no centro de São Paulo? Assinale a resposta que mais lhe pareça cabível:
-
inteligência
b) dinheiro -
conhecimento
-
o mesmo cabelo
-
sucesso
-
nosso respeito
Na realidade, eles têm em comum, além do sucesso e do nosso devido respeito, duas fórmulas:
e = mc2 e Vi = Al / i .
A fórmula e = mc2 expressa a equivalência entre energia e matéria; já a fórmula Vi = Al / i expressa a equivalência entre valor do imóvel (Vi) e valor do aluguel líquido (Al); a primeira fórmula sofre a influência da velocidade da luz, e a segunda, a influência da taxa de rendimento ou de remuneração.
Isto posto, podemos continuar a exposição, e o leitor, a leitura.
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A partir de janeiro de 1917, data da entrada em vigor do antigo Código Civil, a legislação do inquilinato evoluiu em fases alternadas, ora favorecendo os proprietários (locadores), ora em favor dos inquilinos (locatários), conforme se verifica dos seguintes quadros, elaborados com base nos ensinamentos de respeitáveis estudiosos citados na bibliografia:
Fase: 1aÉpoca: 1917 a 1921
Características: Plenitude do Código Civil de 1916, inspirado numa filosofia liberal e individualista, fazia valer as leis do mercado, sem se preocupar com o aspecto social da locação, isto é, com a eventual vulnerabilidade do locatário; liberdade das convenções contratuais, de estipulação e de reajustamento dos aluguéis; fim da locação, de pleno direito, vencido o prazo contratado; retomada vazia, não motivada ou por não convir ao locador continuar a locação contratada ou prorrogada por tempo indeterminado; poder ou faculdade do locador de arbitrar o aluguel a ser pago pelo locatário que retivesse o imóvel além do prazo estipulado, ou depois de notificado para devolvê-lo, na locação de prazo indeterminado.
Fase: 2a
Época: 1922 a 1927
Características: Primeiras leis de emergência e proteção aos locatários, como consequência da 1a Grande Guerra.
Fase: 3a
Época: 1928 a 1942
Características: Retorno ao regime do Código Civil. Nesse período surgiu a chamada “Lei de Luvas” (Decreto no 24.150, de 20/04/1934), lei de proteção às locações comerciais.
Fase: 4a
Época: 1942 a 1964
Características: Foram editadas 26 leis de exceção e de proteção aos locatários, em consequência da crise habitacional provocada pela 2a Grande Guerra. Em oposição ao Código Civil, o regime caracterizava-se pela prorrogação legal das locações; proibição de retomada vazia, imotivada ou por não convir ao locador continuar a locação; disciplina rígida e taxativa das hipóteses de despejo e retomada...
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