Ação de Retificação de Registro
| Autor | Antonio Sérgio Liporoni - Odair Martins Benite |
| Páginas | 130-156 |
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Esta ação é impetrada com fulcro na Lei 6.015/73 que dispõe sobre os registros públicos e dá outras providências, sendo que a retificação de registro de imóvel que solicita a intervenção do perito judicial está lastreada no art. 212 da lei: "Art. 212. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar sua retificação, por meio de processo próprio".
O art. 213 rege que o erro poderá ser retificado desde que tal retificação não acarrete prejuízo a terceiro. Se da retificação resultar alteração da descrição das divisas ou da área do imóvel, os confrontantes e os alienantes serão citados.
O erro evidente poderá ser retificado pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis. Por erro evidente entendemos, por exemplo, um título que descreva um lote retangular com 10,00 metros
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de frente e fundos por 30,00 metros de profundidade em ambos os lados e que encerre a área de 250,00 metros quadrados.
Ora, o oficial com base na planta de loteamento arquivada poderá facilmente constatar onde se encontra o erro e retificá-lo. Pode estar no cálculo da área, caso a medida da profundidade seja mesmo de 30,00 metros comprovando-se com os lotes vizinhos, ou poderá estar nessa medida de comprimento e aí a área estará correta.
Os loteamento antigos não eram projetados como hoje o são, com maiores recursos técnicos. Os lotes iam ganhando descrição nas plantas de acordo com suas medidas gráficas obtidas por escalímetro.
O cálculo da área em lotes irregulares ou de esquina eram feitos na maior precariedade, com métodos e critérios empíricos. O desenvolvimento das curvas eram apostos sem qualquer cálculo analítico e a área formada pela gola não era computada.
Nas áreas de maiores dimensões, não se dispunha do concur-so de um levantamento topográfico para se descrever corretamente as medidas dessa gleba.
Isso acontecia quando era vendida, não uma área superficial, e sim uma fração de terra compreendida por uma porção percorrida pelo vendedor e comprador, sem qualquer respaldo técnico.
É usual hoje encontrarmos títulos que façam referências apenas aos confrontantes, sem enunciação de qualquer medida, do tipo: "Começam a beira da estrada, na divisa com terras do Sr. A; segue depois por esta estrada até encontrar a divisa do Sr. B seguindo morro acima confrontando com terras do Sr. B; até encontrar a divisa do Sr. C; segue depois".
Ou, quando não, essas divisas citadas no documento faziam referências a acidentes geográficos e elementos naturais: "... segue pelo córrego x até a sua foz no córrego y, seguindo depois pela grota até encontrar o espigão, por onde segue até a pedra grande; segue depois em linha reta até a árvore de faveiro..."
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Esses terrenos lá estão. Hoje melhor definidos com confrontantes novos, com as divisas melhor caracterizadas e estão real-mente a merecer a retificação da descrição constante do título de domínio, eis que aquele já não corresponde mais à realidade, não constando as medidas perimetrais e a sua área superficial correta.
A instrução do pedido judicial deve iniciar-se pela encomenda de um levantamento topográfico a um profissional habilitado quefornecerá ao proprietário umaplantadaáreaoudolotecom o respectivo memorial descritivo.
Com esse elemento, o advogado ingressará com ação de retificação de área, como é conhecida, sendo sua nomenclatura mais correta a retificação de registro imobiliário, indicando os nomes e endereços de todos os confinantes, do alienante, não devendo esquecer-se de requerer a citação do poder público que detenha o domínio da via pública que confronta com a área.
A jurisprudência já havia se formado no sentido de que, numa ação retificatória, mesmo sem impugnações ou contestações, far-se-ia necessária a perícia técnica.
O perito judicial, nesses casos, tem relevante importância para trazer subsídios técnicos a respeito do pedido, agindo sempre no interesse e na defesa de terceiros, sendo por isso sempre necessária a opinião do Ministério Público.
A retificação deve obedecer a certos parâmetros técnicos, que o perito judicial deve observar. O principal deles é que a pretensão atenda à condição "intra muros".
Com isso queremos dizer que todas as divisas da área retificada devem estar caracterizadas no local. Muros, cercas, paredes de construção, enfim, deve haver qualquer elemento físico que caracterize essas divisas, a exemplo do que já foi exposto em nossa descrição da perícia técnica em ações de usucapião.
O levantamento topográfico, no caso de um lote urbano, deverá identificar corretamente quais são esses limites. Se são muros, identificar com a convenção correta. Indicar também a quem
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pertence a área ocupada por esses muros, se ao lote retificando ou ao lote confinante.
Casoolevantamentodainicial nãocorrespondaàdescrição, como, no caso da figura 28, vale aqui o relatado no usucapião, com petição e, caso acionar a equipe, o perito deve apresentar uma planta como na figura 29.
Figura 28
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Figura 29
Ao descrever a divisa, deverá ser indicada a face do muro que ela percorre ou qual a face das paredes das construções que eventualmente possam estar nas divisas.
Nos lotes vizinhos, apontar o número do prédio, classificação perante o loteamento, inscrição fiscal, nome do titular do domínio e com um semi cadastro ao longo das divisas do lote em questão.
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As guias (meio-fio) deverão ser apontadas na planta, com as respectivas larguras dos passeios e a nomenclatura atual e antiga, se for o caso, dessa(s) rua(s) para a(s) qual(is) o lote faz testada.
As divisas do lote necessitam ser orientadas com rumos ou azimutes, havendo necessidade de se apontar as coordenadas nos vértices. As curvas precisam ser calculadas de acordo com o muro no local com indicação do desenvolvimento, raio e ângulo central.
Com uma planta completa, o perito judicial a confrontará com o local e terá condições de aferi-la e, se for o caso, aceitá-la.
Na vistoria, o perito deve certificar-se dos confrontantes, fazendo uma verificação dos demais lotes da quadra, procurando saber se não há prejuízo a qualquer deles em função da retificação pretendida.
Deve verificar se foram todos os confrontantes citados para responder à ação, inclusive o poder público que também é confrontante da área.
Ao final, deve procurar concluir por que razão o imóvel está com maior ou menor área superficial ou com suas medidas perimetrais diferentes daquelas constantes do título.
Nas áreas de maiores dimensões ou áreas rurais, o levantamento topográfico deve ter o mesmo critério, fazendo-se considerar exatamente as características das divisas com suas respectivas convenções, gravando-se os elementos que vierem a interceptar as divisas, tais como valos, aguadas, cercas vizinhas, levantando-se as benfeitorias numa faixa útil ao redor das divisas e as estradas ou ruas nos seus dois alinhamentos.
A poligonal do levantamento deve ser orientada a partir do azimute magnético. Todos os vértices das divisas deverão ter as coordenadas arbitrárias, as divisas com azimute ou rumos e as distâncias.
O agrimensor deverá atender ao Código de Águas, Dec. 24.643/34, já comentado neste trabalho, lançando a divisa axial-mente aos cursos d’água e dando elementos técnicos dos pontos, com a cautela de verificar se há terreno reservado, ou não.
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O perito judicial, em ambos os casos analisados, seja em lote urbano, em área rural ou de expansão rural, deve inicialmente examiná-lo e, caso constate que não está atendendo às necessidades, devolverá os autos em Cartório, dirigindo petição ao Juiz, expondo os fatos e requerendo o saneamento da planta, o que deverá ser atendido pelo autor.
As investigações a serem realizadas serão basicamente aquelas do usucapião, evidentemente sem perquirir sobre a posse, mas situando bem os confrontantes, analisando-se tudo o que diz respeito aos confinantes citados na descrição do título, procurando-se verificar a sucessão dos atuais com aqueles.
Deve examinar com atenção o título original em confronto comapetiçãoinicial,seosalinhamentosparaasviaspúblicasestão sendo respeitados, mesmo que não haja contestação do poder público, devendo, se for o caso, proceder a diligências com o fito de certificar-se do correto gabarito das vias e dos passeios.
A retificação pretendida não deverá ultrapassar os limites do título. Se o perito constatar que a área está confrontando com um córrego e este teve seu traçado retificado por meios naturais ou mecânicos, deve restabelecer o limite pelo traçado antigo do córrego através de plantas aerofotogramétricas antigas, planta anti-ga de divisão dos quinhões, planta fiscal, enfim, deve diligenciar nesse sentido.
Se não o fizer, estará aceitando a superposição da área do lote retificado sobre área do domínio do confrontante.
Se não houver impugnações do confrontante, o perito judicial deverá socorrê-lo, mostrando ao Juiz a área real do lote cuja descrição está sendo retificada, como a figura 30:
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Figura 30
O meio processual adequado para incorporar uma área de domínio de terceiros ao seu domínio por estar na posse dessa área, é o usucapião. Mas, por ser um processo mais trabalhoso e demorado, temos visto esse expediente, apesar de inidôneo, por meio da retificatória, atingindo a finalidade pretendida. O que acontece é o constrangimento e falta de expediente dos confrontantes para constituir advogados e manifestar-se nos autos, deixando passar sem registro suas eventuais reclamações. Mas o perito judicial deverá trazê-la à luz, a bem da verdade.
Loteamento, por vezes, podem ter suas quadras locadas erroneamente, causando, com isso, maior ou menor medida de largura em um dos lotes. O perito, no caso de um lote urbano, deve examinar a quadra, principalmente no que tange a medida que estiveramaiordoque aquela projetadanaplantadoloteamento.
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Caso todososdemaislotes estejamcom suas medidascorretas...
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