Síndico
| Autor | Fábio Hanada - Andréa Ranieri Hanada |
| Páginas | 309-320 |
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1. Para administrar o condomínio, a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino (obs.: não havendo restrição na convenção condominial "a assembleia geral poderá eleger uma pessoa jurídica para exercer a função de síndico."294).
O mandato não poderá ser superior a 2 anos. Admitir-se-á, no entanto, a reeleição - tantas quanto autorizar a convenção condominial.
Sendo omissa a convenção condominial, a assembleia geral é que decidirá quanto à remuneração ou não do síndico.
A cláusula da convenção, que prevê ao instituidor do condomínio, a nomeação do primeiro síndico, é nula?
Não é de fácil solução o problema, mas para a Egrégia 10ª
Câmara de Direito Privado do Colendo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: "A cláusula de que se cuida é, a meu pensar, abusiva e o condomínio tem direito a se autogerir. O síndico deve guardar, com relação à incorporadora, posição de independência que lhe permita defender a comunidade, tomando, para tanto, as necessárias atitudes até mesmo, se o caso, em face da própria incorporadora e da construtora, muitas vezes empresas do mesmo grupo (como ocorre no caso sob julgamento), ou ao menos com interesses econômicos convergentes."295
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2. O síndico representa, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns, estabelece o inciso II do art. 1.348, do CC.
O síndico representa, isto é, não se confunde a pessoa física do síndico com a pessoa formal do condomínio.
Assim, a ação para anular assembleia deve ser movida contra o condomínio e não contra o síndico, decidiu a Egrégia 1ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça da Bahia: "tratando-se de demanda que tem por objeto a declaração de nulidade de assembleia condominial, bem como das decisões proclamadas pela mesma, deveria a ação ter sido proposta contra o próprio Condomínio, o qual, nos termos do art. 12, IX, do CPC, tem capacidade de figurar em juízo na qualidade de parte. Com efeito, a assembleia condominial constitui um órgão deliberativo que integra o condomínio, de modo que as suas decisões constitui pronunciamentos do próprio condomínio, atingindo a esfera subjetiva de todos os condôminos. Deste modo, não há dúvida de que eventual pretensão direcionada contra a assembleia e/ou suas decisões deve ser pleiteada em face do Condomínio, não sendo cabível, nesta hipótese, a propositura de ação contra a pessoa física do síndico ou contra qualquer condômino isoladamente considerado. Veja-se que, embora o síndico seja legitimado a representar em juízo o Condomínio, a sua pessoa física não pode ser confundida com o ente formal que representa."2962.1. Encontra-se na jurisprudência:
(i) Sobre a regularidade de representação do condomínio em caso de falecimento, no curso da ação, do síndico: "Com efeito, é inegável que, a teor do art. 37 do CPC, sem ins-
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trumento de mandato não é admissível ao advogado patrocinar interesses em juízo. No caso em tela, havendo falecido o representante legal do condomínio-autor, com eleição de outro representante legal, era mister indeclinável a juntada de mandato procuratório pelo novel síndico, não bastando, para regularizar a representação processual, a juntada de ata de assembleia de eleição de novo síndico. A esse propósito, antes de tudo, cabe lembrar a literalidade da disposição do art. 265, em seu inciso I, do CPC, verbis: ‘Suspende-se o processo: I - pela morte ou perda da capacidade processual de qualquer das partes, de seu representante legal ou de seu procurador (...)’ (Grifo nosso). Nem é preciso expender maiores argumentos para se concluir que, não é o condomínio, mas seu representante legal eleito regularmente pela assembleia de condôminos, a pessoa legitimada para exercer a sua representação em juízo. De resto, nem se argumente que, havendo o síndico anterior, falecido, outorgado procuração, subsistiria a regularidade da representação processual por aquele instrumento procuratório outorgado por quem não só já não representa o condomínio, como também, com perdão da tautologia, já é falecido."297(ii) Sobre a ilegitimidade passiva do condomínio para responder por atos pessoais dos condôminos: "A ilegitimidade passiva ad causam do Condomínio para efeito do pedido de indenização por danos morais foi corretamente decretada. A petição inicial, nesse tocante, individualiza o autor das propaladas ofensas verbais que foram rogadas contra
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a apelante, de modo que a pretensa responsabilidade civil do condomínio não abarca os atos individuais praticados por seus condôminos, tratando-se, à evidência, de parte manifestamente ilegítima para responder pelo ilícito civil supostamente praticado".
3. É dever do síndico diligenciar sobre a conservação e guarda das partes comuns, bem como pela prestação dos serviços no condomínio (responsabilidade in eligendo do síndico).
Em interessante caso, a Egrégia 2ª Câmara de Direito Privado do Colendo Tribunal de Justiça de São Paulo, em v. acórdão relatado pelo magistrado Fábio Tabosa reconheceu a culpa in eligendo do síndico na contratação de prestador de serviços inabilitado para o serviço: "De se observar, neste passo, que obviamente não se cogita em geral de responsabilidade do síndico pelo mero fato de determinado prestador de serviços não executar...
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