A rescisão do contrato de compra e venda de imóveis: a abrangência da cláusula penal e o direito do vendedor à indenização pela fruição do imóvel
| Autor | Danilo Joaquim de Lima |
| Cargo | Especialista em Direito Contratual Advogado do escritório Carmona Maya, Martins e Medeiros Advogados Associados |
| Páginas | 36-38 |
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Os tribunais pátrios consolidaram o seu entendimento no que se refere à necessidade de readequação da cláusula penal nos contratos de compra e venda de imóveis para permitir a retenção pelo vendedor de parte dos valores pagos pelo comprador nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do adquirente.
Em pesquisas jurisprudenciais constata-se que o percentual de retenção varia entre dez e 30% do valor efetivamente pago pelo adquirente, a fim de indenizar o vendedor com os prejuízos advindos do inadimplemento contratual.
No entanto, o direito de retenção e a abrangência da cláusula penal em referidos contratos têm se apresentado como questão tormentosa nos tribunais, especial-mente em relação à necessidade
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de o vendedor ser indenizado pela ocupação do imóvel quando o descumprimento do contrato ocorre após o adquirente ter se imitido na posse do bem objeto do contrato de compra e venda.
Diversos são os julgados em que se determina a retenção dos valores desconsiderando os prejuízos advindos pela fruição indevida do imóvel após o descumprimento culposo do contrato pelo adquirente, ou seja, entende-se que a cláusula penal abrangeria todos os prejuízos sofridos pelo vendedor, dado o seu caráter reparatório.
Nesse sentido, em linhas gerais, há que se destacar que a cláusula penal é uma prévia fixação da indenização a ser recebida pelo contratante que não deu causa ao rompimento do vínculo contratual, ou seja, trata-se de um pacto acessório que visa assegurar o cumprimento da obrigação ou de determinada cláusula contratual.
O ponto principal a ser esclarecido em hipóteses em que o adquirente permanece na posse do imóvel após o descumprimento contratual é que há dois títulos, um de natureza pessoal, ou seja, contratual, pertencente ao campo dos direitos das obrigações, e outro de natureza real.
De fato, tem razão a jurisprudência ao afirmar que a cláusula penal também tem função reparatória, todavia, a sua função se limita ao campo contratual.
Neste campo abarcado pela cláusula penal estão os danos decorrentes do descumprimento contratual, na medida em que houve a quebra de um vínculo que deveria ser cumprido até o fim. No entanto, o que se discute é a indenização decorrente de esbulho, ou seja, pelo período em que o adquirente permaneceu no imóvel, mesmo após notificado para sua desocupação, sem entregar qualquer contraprestação.
Não se pode perder de vista que a simples violação do direito de propriedade gera o dever de...
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