Procedimentos Básicos
Autor | Mônica D Amato/Nelson Robero Pereira Alonso |
Páginas | 71-113 |
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Entendemos perfeitamente seu eventual desconforto, pois apesar de ser um profissional legalmente habilitado, dotado de bom senso e com excelente currículo na área da construção civil, o leitor tem plena consciência que necessita obter mais conhecimentos específicos para avaliar um aluguel.
Assim, orientamos inicialmente que qualquer solicitação de avaliação de aluguel precisa ser complementada com os seguintes e imprescindíveis documentos, necessários à elaboração dos trabalhos para determinação do valor locativo de quaisquer imóveis:
- Escrituras e Registros Imobiliários
- Contratos de locação em vigor
- Cópias do IPTU
- Plantas dos imóveis
Podemos adiantar também que sua decisão inicial de procurar informações existentes em trabalhos técnicos é correta. De fato, a matéria “Avaliação de Aluguéis”, também chamada de “Determinação de Valores Locativos”, já foi magistralmente apresentada por diversos profissionais expoentes da Engenharia de Avaliações, em vários trabalhos, palestras e publicações, conforme bibliografia disponível no IBAPE/SP. Estudiosos da matéria também recomendariam leituras e pesquisas de outras obras que, sem dúvida alguma, seriam benéficas e frutíferas, servindo de alicerce para aplicação prática e talvez para estudos mais profundos.
Todavia, lendo e analisando tais trabalhos e publicações, você perceberá a existência de aspectos polêmicos das questões avaliatórias: as teses citadas por uns, as antíteses postas por outros; e fará, todavia, que a síntese cristalize-se paulatinamente em sua mente, interessada no assunto.
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Sua aplicação tem seus adversários, que alegam:
“Alguns profissionais menos esclarecidos têm insistido em denominar de método ou critério a simples atualização do aluguel vigente, pela aplicação dos índices econômicos de custo de vida da Municipali-dade (Instituto de Pesquisas Econômicas da Universidade de São Paulo) ou da Fundação Getúlio Vargas (revista “Conjuntura Econômica”). Desde logo, convém rejeitar tal procedimento; primeiramente, porque uma simples divisão e multiplicação, sem alicerce teórico , não pode ser confundida com um método de avaliação; depois, porque se o aluguel vigente tiver partido de bases equivocadas, a atualização não apagaria os erros anteriores – antes os conservaria, corrigindo-os monetariamente – e nem levaria em consideração a eventual valorização ou desvalorização imobiliária do bem avaliado...” (Eng º José Carlos Pellegrino, I Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações, Palácio Mauá, São Paulo, maio de 1974).
Tem, todavia, também ilustres defensores, que argumentam:
“Quanto à atualização do aluguel, o vistor oficial sequer a mencionou, podendo o signatário interpretar esse abandono como figurativo de provável aceitação de uma tese de sistemática rejeição do que se classificaria como ‘pseudo método de atualização de aluguel vigente de valor locativo’... O presente laudo não é o veículo adequado à discussão dessa tese; porém, na espécie emerge à evidência uma circunstância pacífica, notória e conhecida mesmo que a Atualização não represente um propriamente dito processo de cálculo. Não deve ser liminarmente suprimida a potencialidade que muitas vezes ele oferece como elemento de controle; e em que pese a obrigatoriedade de serem os resultados, desde que aceitáveis e corretamente posicionados, ponderadamente tratados para evidenciar-se, em cotejo final, a prevalência daqueles resultados fornecidos por mais recomendados métodos de cálculo, entende o signatário dever a pré-citada potencialidade estar sempre sob atenção nas determinações de novos valores locativos para imóveis já sujeitos a avenças locacionais.
Com os cuidados indispensáveis, é possível obter na Atualização um válido elemento de controle e cotejo ponderado, pois esse elemento estaria representando um valor cujo poder aquisitivo se assemelha àquele básico e correspondente ao momento em que se iniciou a locação cujo estudo se esteja contemporaneamente examinando. E se o valor básico resultou perante a justiça, com maior razão, deve-se admitir a sua credibilidade e a sua capacidade de preencher aquela condição de elemento corretamente posicionado e possível de ponderação para adequada influência na fixação do resultado final” (Engº Ernesto Whitaker Carneiro).
Tem-se mais:
“Durante muitos anos defendendo a tese de que o valor locativo deveria ser considerado como a média ponderada entre aqueles obtidos pela correção monetária do aluguel inicial, pela comparação dos aluguéis e pela rentabilidade, com os pesos ‘1’ para o primeiro, ‘2’ para o segundo e ‘3’ para o terceiro, visto que se o aluguel inicial tivesse partido de bases equivocadas, a simples correção monetária manteria os erros de forma corrigida. Por outro lado, a comparação pelos motivos expostos careceria de maior confiabilidade, daí o peso intermediário e, finalmente, como a rentabilidade refletiria um dado mais concreto, qual seja, o valor do imóvel, a ela aplicar-se-ia o maior peso. Com o passar
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dos anos e consequente introdução dos referidos planos econômicos, abandonou-se o método comparativo (que seria ativado em se tratando de lojas de shopping centers, sobre os quais falaremos no capítulo correspondente) para adotar-se aquele que a jurisprudência consagrou. Nada impede, contudo, que o perito apresente ao juiz os valores obtidos por todos os critérios (a correção monetária não é um método e sim um parâmetro meramente orientador)” (Eng º Sérgio Antonio Abunahman).
Atacada por uns, defendida por outros, é inegável que a Atualização, para se transformar realmente em “método”, deve ser devida e cuidadosamente ponderada, observando-se principalmente se, no lapso de tempo considerado, ocorreram fatores que tenham modificado as condições originais da região em que se localiza o imóvel, tais como: execução de melhoramentos públicos nas vizinhanças; implantação de sistema de transporte mais moderno e eficiente do que o então vigente no local (p. ex. METRÔ); novas leis de ocupação do solo; transformação das atividades desenvolvidas no local; reurbanização de áreas antes deterioradas etc., ou, ao contrário, se objeto de futuras desapropriações, instalação de indústrias, vizinhança indesejada ou quaisquer outras interferências negativas que prejudiquem o pleno uso do imóvel, desvalorizando-o.
Como exemplo de desvalorização local, conforme notícia veiculada no jornal Folha de S. Paulo, em 07/09/2001, pág. C1, cita-se a locação de casas, pela Secretaria de Assistência Social da Prefeitura Municipal de São Paulo, para a criação de “repúblicas”, onde os moradores de rua (aproximadamente 4.000 sem teto) seriam abrigados. Considerando que cada casa abrigaria 16 pessoas, a desvalorização ocorreria em 250 locais da cidade de São Paulo, depreciando imóveis próximos.
Entre os vários coeficientes utilizados para atualização, alinham-se os apontados no item anterior 2.8.3.
Na determinação e escolha dos índices através dos quais o aluguel então vigente deverá sofrer atualização, deve-se ponderar devidamente as variações ocorridas no período contratual, examinando o comportamento dos principais coeficientes utilizados na cidade de São Paulo expostos na tabela que engloba os períodos de janeiro de 2006, janeiro de 2009 e janeiro de 2013:
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Foram calculadas as variações em três anos por ser este o prazo legal para que o locador ou o locatário possa pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. Em vista das avantajadas variações ocorridas, aliadas à implantação de eventuais obras que alterem as condições do mercado de locações naquele prazo, o resultado da simples atualização monetária deve ser considerado com cautela e apenas como elemento de aferição de valores obtidos por outros critérios.
Portanto, o critério de aferição a ser aplicado pelo avaliador consciente será aquele que contemple a justiça, pelo prisma do bom senso, sem prejuízo de quaisquer das partes envolvidas, tanto para o locador quanto para o...
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