Fachada externa
| Autor | Fábio Hanada - Andréa Ranieri Hanada |
| Páginas | 209-236 |
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1. A alteração da fachada do prédio exige a aprovação unânime dos condôminos, anota o advogado Nelson Kojranski: "É indispensável que obtenha a aquiescência unânime dos coproprietários, para que seja modificada a forma externa do prédio. (...) A alteração da forma externa do edifício pode ser efetivada pela introdução ou substituição de desenhos, de novos materiais e acabamento, ou mesmo pela simples modificação das cores."186A propósito, aduzem:
· Alteração da fachada e melhoria? Segundo Hamilton Quirino Câmara: "Para se promover a alteração da fachada é exigida a unanimidade dos condôminos. No caso apresentado, não haverá uma alteração propriamente dita, mas uma melhoria da fachada, com a colocação de pastilhas ou uma nova pintura. A decisão quanto à melhoria é unâ-
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nime, e apenas o material a ser utilizado é que é objeto de discussão.(...)."187? Carlos Roberto Gonçalves fala em "qualquer alteração": "nenhum condômino pode alterar a fachada do edifício, pintar suas paredes e esquadrias externas em cor diversa da nele empregada ou realizar qualquer modificação arquitetônica. Qualquer alteração depende da aquiescência da unanimidade dos condôminos, com exige a Lei 4.591/1964 no seu art. 10, § 2º, que continha em vigor ante a ausência de disposição expressa a esse respeito no novo Código Civil."1882. A Egrégia 3ª Câmara de Direito Civil do Egrégio Tribunal de Justiça de Santa Catarina, em caso concreto, na oportunidade do julgamento da apelação cível 2008.033984-0 (prédio localizado em área de veraneio), dispensou a unanimidade para a alteração da cor da fachada, assentando: "não seria razoável exigir-se em um condomínio localizado em uma área de veraneio, em que a maioria de seus proprietários só o visitam em época de férias, tornando-se inviável a realização de reuniões com a presença de todos, a aprovação unânime para modificação de cores do prédio. Destarte, não se verifica que a segunda apelada, ao autorizar reforma no condomínio, qual seja, pinturas externas, devidamente deliberada em assembleia extraordinária, tenha praticado qualquer ato ilícito ou extrapolado os poderes a ela conferidos por disposição convencional."1893. No fechamento da sacada - vidro e/ou toldo - deve-se respeitar o que dispõe a convenção condominial ou o regulamento interno?
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Conforme observa o magistrado Carlos Roberto Gonçalves, a situação tem sido decidida à luz do caso concreto: "Tem-se admitido, efetivamente, afirma o mencionado autor, pequenas alterações nas fachadas e seu aproveitamento para colocação, nas janelas e sacadas, de grades ou redes de proteção, persianas ou venezianas de material diferente (esquadrias de alumínio) do utilizado no restante da fachada, principalmente quando, com o passar do tempo, o material originariamente utilizado não mais existe no mercado, ou quando o seu uso se torna obsoleto. Quanto ao fechamento dos terraços, malgrado algumas decisões contrárias, tem-se permitido o envidraçamento que não afeta propriamente a harmonia da fachada, ou quando já existirem, na mesma face do edifício, outros terraços fechados com material idêntico. Também já se decidiu que o simples fechamento do terraço externo não constitui alteração da coisa, tal como definida no parágrafo único do art. 1.314 do CC, razão pela qual pode ser autorizada pela maioria simples dos condôminos."190? quanto ao fechamento da sacada em vidro:
Há farta jurisprudência não admitindo tal alteração. Assim:
(i) "A colocação de esquadrias de alumínio com a finalidade de viabilizar o envidraçamento da varanda importa em alteração da fachada externa, o que caracteriza afronta ao disposto no art. 10, inciso I, da Lei 4.591/1964, e ao capítulo VIII, item 4, da convenção de condomínio, pela qual bem andou a MM. Juíza de primeiro grau ao acolher a pretensão formulada na peça inaugural. A autorização para qualquer
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tipo de mudança da parte exterior do edifício está condicionada a decisão a ser tomada em assembleia, pois é ela quem representa a vontade dos coproprietários."191(ii) "Conforme se pode verificar das fotografias juntadas aos autos às f., a colocação de vidro na varanda equivale à alteração da fachada, pois o que antes era aberto, agora está fechado com vidro. A modificação é perceptível pelo lado externo e se destaca no conjunto do condomínio, a ponto de prejudicar sua harmonia e comprometer a condição arquitetônica do edifício, de modo que o juízo singular agiu acertadamente em sua decisão."192(iii) "Condomínio Edilício. Apelação Cível. Ação declaratória c/c anulatória e inibitória. Colocação de artefato screen glass na sacada do apartamento. Alteração da fachada condominial. Infringência do Regulamento e da Convenção Condominial, bem como de normas legais. Recurso conhecido e improvido. Decisão unânime. Qualquer modificação ou alteração no projeto original, seja colocação de grades, blindex ou qualquer elemento utilizado, representa uma mudança no modelo arquitetônico."193(iv) "como confessam os próprios apelantes e demonstram as fotografias por eles juntadas (f. 145/175), houveram, os requeridos, por realizar ‘envidraçamento das sacadas’ de sua unidade autônoma, o que implica, à evidência sem qual-
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quer juízo de valor da qualidade arquitetônica da obra, em alteração na forma externa fachada no imóvel, o que exige a autorização de assembleia condominial extraordinária e quorum qualificado de deliberação (art. 29 da convenção de condomínio). Note-se que, na hipótese, não comprovaram, em momento algum, os apelantes haver logrado a específica autorização. De toda sorte, não há, ainda e por outro lado, que se falar em permissão tácita para a feitura da modificação pelo tempo decorrido ou bem pela prática de conduta semelhante por outros condôminos, na medida em que existente regra expressa na convenção condominial e exigência de formalidades específicas para a autorização de realização das obras por cada condômino, individualmente. Em resumo, tendo lugar o desrespeito da norma regente dos direitos e deveres no âmbito do condomínio, de rigor a determinação para a imediata supressão das alterações e reconstituição das características originais da sacada e, por consequência, da fachada do imóvel."194(vi) A alegação de que o vidro foi colocado na parte interna do terraço, de uso privativo, e não na área comum do edifício, não merece guarida.195Vale aqui lembrar matéria publicada no jornal "O Estado de São Paulo", caderno "Serviços & Construção", do arquiteto e professor da faculdade de arquitetura da Universidade de São Paulo, Francisco Segnini: "A legislação controla duramente os acrésci-
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mos cobertos, porém libera ocupações a céu aberto. Por exemplo, transformar a laje em jardim ou área de lazer. ‘A pessoa pode até instalar uma piscina na laje, colocar playground’, enumera o arquiteto. Só irá precisar de aprovação legal se cobrir a área, mesmo que seja um carramanchão encostado na parede do fundo. ‘É claro que os casos são analisados e em algumas situações, é aberta uma exceção. Mas a consulta é obrigatória de qualquer forma’, avisa. O professor alerta também a quem comprou um apartamento e pretende fechar a varanda ou fazer alterações na planta. ‘Em geral o empreendedor já ocupou toda a área possível e, se a varanda está aberta, é porque não podia fechar sem ultrapassar a área construída permitida."196Há, porém, outros vv. acórdãos permitindo tal alteração.
De fato, e em sentido contrário, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, órgão jurisdicional competente para julgar a matéria em grau de recurso especial, já teve oportunidade de decidir favoravelmente ao fechamento da varanda, mesmo quando a convenção condominial ou regulamento interno proíbam tal alteração.
Assim:
(i) "O aresto atacado verificou que a alteração havida é quase imperceptível. Analisando as provas dos autos concluiu que elas ‘demonstram que a colocação de vidro translúcido no interior da unidade autônoma, objetivando a segurança de seus ocupantes e melhor aproveitamento da respectiva área privativa, de forma alguma prejudicou a estética do edifício, com a quebra de sua harmonia, mesmo porque de difícil visualização.’ Vê-se que do exame de fotografias e perícias verificou que a modificação ocorrida
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de nenhuma forma comprometeu a harmonia arquitetônica da fachada."197No mesmo sentido:
(i) TJMG, Apelação 1.0145.10.046531-2/001, 14ª Câmara Cível, rel. Des. Valdez Leite Machado, j. 04.04.2013;
(ii) TJRJ, Apelação Cível 0108644-25.2006.8.19.0001, 5ª Câmara Cível, rel. Des. Cristina Tereza Gaulia, julgado em 2012; e
(iii) TJSP, Apelação 9193741-13.2004.8.26.0000, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 30.11.2011, rel. Des. J. L. Mônaco da Silva -Entretanto, modus in rebus, pois, além do problema da alteração do projeto aprovado pelo órgão público competente, auto-rizado o envidraçamento do terraço, há que se pensar em outras alterações possíveis de se imaginar.
De fato, devem ser pensadas as seguintes situações:
(i) a parede do terraço poderá ser pintada de outra cor que não a da fachada?
(ii) a porta e/ou janela que separa a sala do terraço poderá:
· ser retirada?
A Egrégia 1ª Câmara de Direito Privado do Colendo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, levando em consideração o aspecto estético, já teve oportunidade de decidir que não: "O apelado é proprietário de unidade no condomínio apelante. O apelado promoveu a retirada da porta da varanda de sua unidade, fechando a abertura com alvenaria, conforme foi constatado
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pelo exame pericial. Assim agindo, alterou a fachada do edifício, o que é vedado pelo art. 10, I, da Lei 4.591/1964 e pelo art. 22, I, da Convenção de Condomínio. Os condôminos subordinam-se à lei e à convenção, não podendo alterar a fachada, de modo a comprometê-la do ponto de vista estético."198? ser substituída?
A hipótese já foi apreciada pela Egrégia 7ª Câmara de Direito Privado do Colendo Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, no julgamento da apelação...
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