Dos Contratos em Espécie Compra e Venda

AutorCristiane Maria Vieira
Páginas27-46

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É o contrato em que uma das partes se obriga a transferir o domínio de coisa certa, e outro se obriga a pagar o preço em dinheiro.

O contrato celebrado por duas pessoas não gera obrigação real, depende da tradição, que é a entrega efetiva da coisa ao dono.

O contrato gera o direito de exigir a prestação da obrigação.

Só as coisas suscetíveis de apropriação e alienação podem ser objeto de compra e venda.

O preço - pode-se aferir sobre a venda, diferenciando-o de uma doação; não pode ser um preço irrisório.

O consentimento - manifestação de vontade das partes, este não gera obrigação real.

Processo Cautelar - garante à pessoa o direito, consentimento que só não transmite o domínio de receber aquilo que foi contratado.

Elementos essenciais:

· preço - quantia que o comprador se obriga a pagar ao vendedor;

· a coisa - que é o objeto do contrato;

· consentimento - vontade das partes de contratar.

"Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contraentes designar outra pessoa."

Esta é a regra para a fixação do preço; se o terceiro não aceitar o contrato, fica este desfeito.

Seguindo sua natureza jurídica, o contrato de compra e venda é comutativo, porque, via de regra, a estimativa da prestação a ser recebida pode ser feita no momento da celebração do contrato.

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"Art. 492. Caput - "Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador."

Princípio Res perit domine - até o momento da tradição a coisa parece com o dono.

"Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido."

O pai não pode vender para o filho sem o consentimento dos outros filhos, evitando-se que as partes burlem regras da doação.

Esta venda pode ser anulada, esta anulabilidade não é um preceito cogente, e sim dispositivo que as partes podem afastar, de modo que os outros filhos possam ratificar ou um deles entrar com ação anulatória.

Ação de suprimento de consentimento - para dizer que está vendendo para o filho de tanto por tanto, com o consentimento de cinco filhos e um deles não quer.

O contrato é oneroso, o filho tem de pagar.

Adiantamento de legítima antecipação de herança - salvo se o doador alegar que está saindo de sua quota disponível, por que ele poderia dar esse bem para qualquer pessoa (tem de ser expresso).

A nulidade é imprescritível; a anulação é prescritível - quatro anos. Interposta pessoa - simulação é vicio de ato jurídico - anula por vício. Pai vende para terceiro, para este entregar ao filho (fideicomisso).

Se o terceiro não cumprir o negócio, o prejuízo é do pai, por ter burlado a lei, uma vez que ninguém pode ir a juízo alegar a própria torpeza. (simulação)

O filho comprou, pagou, foi comprovado o pagamento, não anula, isso é possível porque o contrato é oneroso.

Na doação não é necessário o consentimento.

É possível ao filho provar a onerosidade do contrato.

"Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1º Presume-se que a preferência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

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§ 3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

Segunda espécie de compra e venda

Ad corpus - compro o corpo - do jeito que está, não há preocupação com medida, e sim, com coisa certa, como foi apresentado.

Ad mensuram - as partes estabelecem o preço por medida, por peso.

Na ad corpus, depois de comprar, apresentar medida abaixo do estipulado, não há nada a se fazer.

Na ad mensuram se faltar alguma coisa, pode-se, pedir anulação do contrato ou abatimento no preço.

Cláusulas Especiais

Da Retrovenda

"Art. 505. O vendedor de coisa móvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias."

A cláusula de retrovenda, o próprio artigo já define o que seja, ela só ocorre em compra e venda de imóvel.

Para ser legal, deve se vincular ao prazo de três anos.

Da Venda a Contento

"Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado."

Venda a contento - só se concretiza quando a pessoa vê na coisa suas medidas e especificações. Existem casos ainda em que a venda só se aperfeiçoa quando a coisa é experimentada.

"Art. 511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la."

Fica como comodatário, enquanto não manifesta sua vontade a despeito do contrato.

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· Condição Suspensiva - Dou um carro se for aprovado no vestibular - suspende a condição do direito - Res perit domine.

· Condição Resolutiva - Dou o carro a meu filho; se ele for reprovado na faculdade, o carro volta para o doador - condição suspensiva condicionada a evento futuro e incerto.

A Preempção ou Preferência

"Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto."

Cláusula de preferência ocorre quando, na venda de um imóvel, por exemplo, o comprador se obriga a primeiro a oferecer ao vendedor, ao preço de mercado da ocasião.

Difere da retrovenda, em que o vendedor paga o mesmo preço mais perdas e danos.

Exigem-se dois requisitos:

  1. o comprador queira vender; 2º que pague o preço da ocasião.

    PACTO COMISSÓRIO

    Pacto Comissório - assegurar-se ao vendedor reaver o imóvel, se não for pago o preço.

    Para não perder o negócio, pede-se promissória avalizada por alguém que tenha bastante direito, é interessante para quem vende a prazo.

    Expedientes de garantia para o vendedor:

  2. compromisso de venda e compra;

  3. venda com reserva de domínio;

  4. alienação fiduciária, constituto possessório;

  5. venda com pacto comissório.

    Venda com reserva de domínio - garantia para venda de coisa móvel. Posse é a visibilidade do domínio.

    Contrato de Vendor

    Definição

    "É um contrato bancário por força do qual o vendedor e o comprador financiam a compra e venda de mercadorias que fazem entre

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    si junto a uma instituição financeira, garantindo o primeiro, por fiança, o pagamento."

    Se o comprador não pagar, o vendedor paga.

    A operação primeira é um contrato entre o vendedor e o banco, por força do qual pode fazer o primeiro à cessão de créditos rotativos, obtidos junto ao segundo, a seus clientes, com o intuito de incrementar as vendas. Trata-se de modalidade nova, perfeitamente válida, criação de engenharia econômica para facilitar o giro dos negócios.

    Ganha o vendedor que incrementa suas vendas e recebe logo do banco; ganha o comprador, que se utiliza do crédito do vendedor, obtendo facilmente um financiamento bancário, e, por fim, ganha o banco, que empresta o dinheiro.

    Como o vendedor se limita a repassar seu crédito obtido junto ao banco, ou parte dele, a dívida passa a ser regida pelas normas que regem as instituições financeiras. Eis porque os juros cobrados podem ser superiores aos da Lei de Usura, pois, como é cediço, as instituições financeiras não estão sujeitas a ela. O vendor não cobra juros; o banco é que o faz. Não se invoque, ainda, o teto constitucional, pois a jurisprudência dominante é no sentido de que esse dispositivo ainda não tem eficácia, dado que está a depender de lei complementar.

    Temos que este é um precedente jurisprudencial perigoso, que poderia beneficiar os que descumprem os contratos. A preocupação haveria de envolver o contrário, ou seja, perigosa deveria ser a potestatividade de uma cláusula, ou uma interpretação canhestra do contrato, que pusesse o consumidor em desvantagem exagerada, praticamente nas mãos do banco, coadjuvado pelo vendedor, para transformar a dívida originária como bem entendessem, ensejando a expedição de um decreto judicial de nulidade plena, fundado no Código de Defesa do Consumidor, para cláusulas ou situações desta ordem. Há que se tomar cuidado, pois, com a redação dos tais "contratos de vendor", de forma a não transfigurar esse excelente instrumento de fomento e circulação de riqueza.

    O vendor reserva o domínio da coisa, até o pagamento dela - resolução suspensiva.

    Tem de ser registrado no cartório de títulos e documentos.

    O vendor, embora transfira a posse direta, não transfere o domínio. Alienação Fiduciária - Lei 4.728/65, art. 66

    O vendedor tem o bem, mas não tem o dinheiro.

    O vendedor vende ao comprador, esse recebe a posse direta do bem e no mesmo ato aliena, vende em confiança o domínio ao agente financiador do preço.

    O domínio pleno só terá quando pagar tudo, o preço a financiadora. Obrigação de dinheiro - devo dinheiro, não outra coisa. Obrigação de valor - o dinheiro é um substitutivo do valor.

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    Prazo prescricional -

    Expediente de garantia ao vendedor -

    1) venda com reserva de...

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