Do condomínio geral

AutorBarroso Swerts, Olavo
Páginas1029-1072
DO CONDOMÍNIO GERAL
CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO
Veja titulo CONCOMÍNIO E INCORPORAÇÃO; LF art. 123
§ 2º (falência de condômino) e LRP art. 213 II § 10.
DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS
Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação,
sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão,
veja art. 1.791 § único, reivindicá-la de terceiro, defender a sua
posse e alhear a respectiva parte ideal, com a restrição do art.
1.322, ou gravá-la. Pode também exigir a divisão da coisa comum
(art. 1.320). Art. 1.314.
No sentido de que a ação de emissão na posse não pode ser
ajuizada por um condômino em face do outro, mas apenas por
condômino em face de terceiro: JTJ 309/ 259.
Sobre ação do condomínio para impedir que o co-proprietário
execute alguma obra com prejuízo ou alteração da coisa comum,
veja CPC art. 934 II.
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Acrescenta o parágrafo único que nenhum condômino pode
alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo
dela a estranhos, sem o consenso dos outros. Veja CPC art. 934-II.
O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a
concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a
suportar os ônus a que estiver sujeita. Veja arts. 1.320, 1.321 e no
CPC art. 25. Art. 1.315.
“Alienada a propriedade por ‘compromisso de compra e
venda’, ‘enquanto não se registrar o titulo translativo, o
alienante continua a ser havido como dono do imóvel’
(art. 1.245 § 1º do CC). Se não há elemento seguro a
indicar que o promitente comprador exerceu posse direta
sobre o imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das cotas
condominiais é do promitente vendedor” (STJ 3ª T., REsp
722.501, Min. Gomes de Barros, j. 27.2.07, um voto
vencido, DJU 28.5.07).
Veja também CC art. 1.345 e notas e, no CPCLPV, CPC 3º,
nota 10a.
“Se a despesa condominial é dívida propter rem (obrigação
real) que onera o próprio bem e se o co-proprietário por ela
responde integralmente como devedor solidário, a coisa
comum pode ser penhorada por inteiro, mesmo que executado
apenas um dos co-devedores. Inteligência do art. 1.315 c/c
os arts. 275 e 280, do Código Civil” (JTJ 297/324).
Nesses casos, o terceiro que teve o bem constrito não deve
ficar alheio aos atos do processo. Faz-se indispensável, ao menos,
sua intimação acerca da constrição levada a efeito e da eventual
praça ou leilão do bem penhorado, na medida em que lhe é dado
defender seu patrimônio por meio de embargos ou impugnação.
Sobre cobrança por associação de moradores de despesas de
manutenção de loteamento de morador não-associado, veja
MANUAL DE TEORIA E PRÁTICA DO DIREITO NOTARIAL 1031
Dec. lei 271 de 28.2.67, art. 3º, nota 3a (no titulo Promessa de
Compra e Venda e Loteamento).
Acrescenta o parágrafo único que se presumem iguais às
partes ideais dos condôminos.
Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e
dívidas, renunciando à parte ideal. Art. 1.316.
“§ 1º Se os demais condôminos assumem as despesas e as
dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de
quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.
§ 2º Se não há condômino que faça os pagamentos a coisa
comum será dividida.”
Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos,
sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se
estipular solidariedade, veja arts. 275 a 285 se entendem que cada
qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa
comum. Art. 1.317.
As dividas contraídas por um dos condôminos em proveito da
comunhão, e durante ela, obrigam o contraente; mas terá este
ação regressiva, veja CPC art. 70 III, contra os demais. Art. 1.318.
Cada condômino responde aos outros pelos frutos que
percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou. No mesmo sentido:
Art. 1.326. Art. 1.319.
“Para que um condômino possa exigir do outro contrapresta-
ção em razão do uso da coisa comum é preciso que haja
resistência a esse uso e que ele impeça a fruição do bem por
outrem, não sendo nada devido quando a utilização exclusiva
acontece por simples desinteresse.” (STJ RT 844/201:
Corte Especial, ED no REsp 622.472). Veja também art.
2.020, nota 1.

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