Das ações de despejo

AutorFábio Hanada - Andréa Ranieri Hanada
Páginas301-364

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Art. 59. Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

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III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário;

VI - o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação darse-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

§ 3º No caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel, e indepen-

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dentemente de calculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.

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240. O rito da ação de despejo é o ordinário, como está expresso na lei, mas com as modificações previstas neste dispositivo legal.

Assim, o prazo de 15 dias para a desocupação, concedido liminarmente, contar-se-á (na forma dos arts. 184 e 241, ambos do Código de Processo Civil) da data da intimação do locatário.

Há divergência a respeito da alteração desse prazo pelo juiz. Para Francisco Carlos Rocha de Barros: "a liminar não pode conceder prazo para desocupação inferior a quinze dias. O prazo mínimo pode ser alongado, é claro, ao prudente arbítrio do juiz. Ele não pode conceder menos, mas pode conceder mais. Já que o inquilino é surpreendido com uma decisão proferida em processo do qual ainda não tomou conhecimento, a lei confere a ele, no mínimo, quinze dias para desocupar o prédio, a contar da notificação"246, mas

para Sylvio Capanema de Souza: "O prazo concedido não pode ultrapassar os quinze dias, a não ser que haja anuência do autor"247.

Expirado o prazo de 15 dias, continuando o locatário ocupando o imóvel, proceder-se-á o despejo na forma do artigo 65 da lei inquilinária.

241. A "audiência prévia" prevista no inciso II, poderá ser designada para as demais hipóteses aqui estudadas, sempre que houver necessidade.

242. Quanto à caução no valor a 3 meses de aluguel, deve ser prestada nos próprios autos, podendo ser real ou fidejussória.

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243. A liminar para desocupação em 15 dias só será concedida nas ações de despejo que tenham por fundamento exclusivo uma ou mais das hipóteses aqui previstas.

244. O "descumprimento do mútuo acordo" é a primeira hipótese prevista pelo legislador inquilinário.

Mas, não é qualquer acordo que está sujeito à resilição liminar cogitada. Somente o acordo por escrito, subscrito por 2 testemunhas, e prazo mínimo de 6 meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento (condições cumulativas), possibilita o locador a pleitear o despejo liminar.

O acordo que não reúne tais condições desfaz também a relação locatícia e dá ensejo a ação de despejo, mas sem a liminar para a desocupação em 15 dias.

A propósito, o instrumento de acordo não pode deixar a menor margem de dúvida a respeito da resolução do contrato, por isso que é comum em casos como o da espécie o locatário sustentar, maliciosamente, que o acordo não foi de resolução, mas sim de prorrogação da relação locatícia.

Nesse tema já se decidiu que é: "válido o acordo celebrado entre as partes estipulando rescisão da locação e estabelecendo prazo para desocupação igual ou superior a seis meses, ainda que, em tese, o inquilino dispusesse de maior prazo para tanto se fosse judicialmente acionado" (TJSP extinto 2º TACivSP - Apelação sem Revisão nº 425.636-00/8 - 10ª Câmara - relator Juiz Amaral Vieira - j. 03/05/1995).

245. Rescindido o contrato de trabalho (não importando se justa ou injusta a despedida), deverá o empregado deixar o imóvel por ele ocupado (mediante contrato de locação) em razão da relação empregatícia.

Adverte Sílvio de Salvo Venosa: "Essa relação de emprego mencionada na lei é ampla e pode referir-se a vínculos não cobertos pela legislação trabalhista, como no caso de diretores, representantes autônomos, franqueados etc."248.

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Não o desocupando, e havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho, poder-se-á propor ação de despejo com pedido de liminar.

A prova da rescisão do contrato de trabalho poderá ser feita em audiência prévia requerida pelo autor.

É oportuno, aqui, lembrar a seguinte lição de Maria Helena Diniz: "Se ao locador é permitido rescindir a locação com empregado, se o contrato de trabalho se extinguiu, pelo fato do prédio locado se destinar a sua residência, a ação cabível para a retomada será a de despejo, possibilitando-se ainda requerer a concessão de liminar de desocupação em quinze dias. Se não houver entre empregado e empregador qualquer relação jurídica ex locato, mas tão-somente um contrato de prestação de serviço, pelo qual se paga parte do salário em moradia, não haverá possibilidade de, findo aquele contrato, se reclamar o quarto, mediante despejo, se o empregado não o restituir. Com a cessação da prestação de serviço, extinto estará o direito de usar do cômodo; assim, se não o devolver, ter-se-á esbulho, e a ação para obter a restituição será a de reintegração de posse"249.

245.1. Qual a situação do zelador de um prédio?

Para José Guy de Carvalho Pinto: "O zelador de um condomínio horizontal usualmente ocupa apartamento que lhe é cedido pela administração do prédio, para que melhor possa desempenhar suas funções. Não obstante exista uma relação de direito soldada ao trabalho, não há cogitar de locação, desde que o empregado não sofra desconto e nem pague pela moradia. Exerce, isto sim, uma posse provisória e em nome do condomínio. Não passa de servo da posse, relação que corre longe de arrendamento. De tudo exalta que a ação competente para recuperar o imóvel, em virtude de rescisão do contrato de emprego por despedida ou por outro motivo qualquer, é a possessória e nunca o despejo. Na mesma ordem de definição estão os empregados domésticos que fruem da habitação como salário complementar e sem pagar por ela"250.

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Cabível, também, a reintegração de posse "para motoristas, jardineiros e empregados domésticos"251.

245.2. A fim de evitar qualquer dúvida, recomenda-se a inserção da seguinte cláusula contratual no contrato de locação: "A presente locação é regida pelo artigo 47, inciso II, da Lei nº 8.245/91".

246. A terceira hipótese é da locação para temporada. Proposta a ação despejatória nos 30 dias após o vencimento do contrato, se o autor formular o pedido, conceder-se-á liminar para desocupação no prazo de 15 dias.

247. Morto o locatário, não deixando no imóvel cônjuge ou companheiro, herdeiros necessários, ou pessoas que viviam na sua dependência econômica, poderá o locador requerer na ação de despejo a medida liminar de que se está cuidando.

Aqui, por prudência, é recomendável ao locador requerer a designação de audiência prévia para provar o alegado.

248. Na hipótese do inciso V, a ação de despejo com pedido de liminar deve ser proposta em face do locatário, e não do sublocatário.

Sufragam essa opinião: Theotonio Negrão e José Roberto F. Gouvêa: "Art. 59: 19. Embora a medida liminar objetive o sublocatário, a ação de despejo deve ser movida contra o locatário (com ciência do sublocatário, se legítimo - v. nota 23), porque, além de não ter o locador qualquer relação jurídica direta com o sublocatário, é do locatário a obrigação de restituir o imóvel (art. 23-III)"252; e Sílvio de Salvo Venosa ("O locador, por seu lado, não pode mover ação de despejo diretamente contra o sublocatário, com o qual não tem relação jurídica, sendo carecedor da ação nessa hipótese (JTACSP 115/349)"253.

A jurisprudência é também nesse sentido: "Ora se os sublocatários deverão ser cientificados da existência de ação de despe-

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jo para poderem ingressar no processo na condição de assistentes, ainda que o fundamento do pedido de desalijo seja a permanência do sublocatário no imóvel na hipótese de extinção da locação, é de se reconhecer que a demanda deverá ser ajuizada contra o locatário e não contra o subinquilino. Demais disso, inexiste relação jurídica entre o sublocatário e locador, de vez que o contrato de locação é celebrado entre o proprietário do bem e...

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