Contrato de compromisso de venda e compra de imóvel ainda não loteado
| Autor | Fábio Gomes de Aguiar |
| Páginas | 123-142 |
CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA
DE IMÓVEL AINDA NÃO LOTEADO
Define-se a promessa de compra e venda como
espécie de contrato preliminar pelo qual as partes, ou
somente uma, compromete-se a um contrato posterior em
definitivo de compra e venda. É garantia que posteriormente
não haverá mudanças ou desistência, garantido segurança
para as partes envolvidas na transação.
A matéria era apenas versada em leis especiais. O
Decreto-Lei nº 58/37 e a Lei nº 6766/79 cuidam, res-
pectivamente, do compromisso de compra e venda de lotea-
mentos rurais e urbanos, já que a Lei do parcelamento do
solo urbano revogou o Decreto Lei nº 58/37 na parte
referente ao loteamento urbano. Agora o instituto é alçado à
codificação como norma geral.
Ao entendimento do Contrato de venda e compra,
pesamos ser uma relação de obrigação como ainda de um
direito real à aquisição. O código não incluiu a promessa de
compra e venda como contratos normais, considerando que
é um contrato preliminar (art. 462/466), cuja principal
espécie é justamente a promessa de compra e venda. A
referencia é encontrado nos artigos seguintes do Livro de
Direito das Coisas (art. 1.417/1.418, Código Civil).
FÁBIO GOMES DE AGUIAR
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Promessa de compra e venda
Na esfera obrigacional – caracterizada por relações
interpessoais cujo objeto são prestações –, admite-se que o
promissário comprador se vincula a uma obrigação de dar,
caracterizada pelo pagamento de valores sucessivos, a fim
de satisfazer integralmente a quantia ajustada com o pro-
mitente vendedor. Em contrapartida, assume este uma
obrigação de fazer, de natureza obrigacional, consistente na
cooperação para a formação do contrato definitivo pela
outorga de escritura definitiva de compra e venda em prol do
promissário comprador ao tempo da quitação.
Assim, quando integralizado o pagamento do preço, o
promissário comprador intimará o promitente vendedor a
outorgar-lhe escritura (realizar a prestação prometida de con-
tratar) e, só depois de esgotado o prazo legal para fazê-lo,
buscará a adjudicação compulsória por sentença, valendo
como título para registro.
Contudo, a promessa, às vezes, é realizada fora das
hipóteses de compra e venda a prestação. Basta lembrar
situações em que algum evento impede ao comprador a
imediata obtenção da escritura definitiva, como na aquisição
de bens de um herdeiro na constância de inventário. Mesmo
sendo o pagamento à vista, a promessa de compra e venda
é celebrada e, após o registro do formal de partilha, as
partes instrumentalizam a compra e venda definitiva.
O direito à adjudicação compulsória é oponível, inicial-
mente, ao promitente vendedor de forma voluntária ou, em
caso de recusa, por ato jurisdicional, oriundo do próprio
contrato e independente do registro. Trata-se de obrigação
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