Avaliação de Aluguéis
| Autor | Mônica D Amato/Nelson Robero Pereira Alonso |
| Páginas | 189-269 |
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Para a avaliação de aluguéis de terrenos nus, desprovidos de benfeitorias, podem ser utilizados os seguintes métodos previstos em normas técnicas:
- Comparativo direto de dados de mercado
- Remuneração do capital
Pelo método comparativo, o aluguel do terreno pode ser determinado com base na coleta de elementos semelhantes obtidos no livre mercado imobiliário (ofertas e contratos de locação) e que sejam devidamente tratados por meio de:
- Fatores
- Modelos de regressão linear
Pelo método da remuneração do capital, o aluguel é obtido avaliando-se inicialmente o terreno e aplicando-se, sobre este valor de mercado (Vt), uma taxa de rendimento compatível (i).
Esquematicamente, tem-se:
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De acordo com vistoria efetuada no dia **/**/****, foi possível constatar:
O imóvel avaliando localiza-se à Avenida Eng. Paulo Grandiski, esquina com a Rua Arq. Ana Maria Oliveira, no quarteirão completado pela Av. Cirlene e Rua Jerônimo Cabral, no bairro do Brooklin, cidade de São Paulo.
Com relação à Lei de Uso e Ocupação do Solo do Município, o imóvel avaliando encontra-se em ZM-2/20 (antiga Z-04, que permitia os maiores índices de aproveitamento de toda a cidade).
O local é dotado de todos os melhoramentos públicos disponíveis: redes de água, esgoto, águas pluviais, iluminação pública e domiciliar, comunicações; pavimentação, guias e sarjetas de concreto, transportes públicos, serviços comunitários e de lazer.
As principais características ocupacionais da região são inerentes a todo corredor comercial, ou seja, edifícios de escritórios, com os pavimentos térreos ocupados por comércio; residências isoladas adaptadas para o uso comercial ou de serviços, restritos, no entanto, aos quarteirões lindeiros à Avenida Paulo Grandiski. Nos demais, os imóveis se constituem em residências isoladas de padrão médio.
5a Zona de Incorporação Padrão Médio, de acordo com a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP. Para esta 5a Zona, tem-se os seguintes fatores de ajuste:
Frente de referência Fr 16,00m
Profundidade mínima Pmi –
Profundidade máxima Pma –
Expoente do fator frente “f” não se aplica
Expoente do fator profundidade “p” não se aplica
Múltiplas frentes ou esquina Ce 1,10
Coeficiente de área Ca não se aplica dentro do intervalo Área de referência do lote (m2) 1.500
Intervalo característico de áreas (m2) 800 a 2.500
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De acordo com a vistoria, assim como do que se pôde verificar das informações documentais a nós fornecidas e testemunhos pessoais, tem-se:
Área (At) = 881,76 m2 (conforme croqui e Matrículas nele indicadas) Frente Avenida Eng. Paulo Grandiski (Fe1) = 22,00m
Frente Rua Arq. Ana Maria Oliveira (Fe2) = 37,33m
Profundidade Equivalente (At/Fe1) = 40,08m
Formato = irregular
Topografia = plana.
O imóvel não possui construções.
De acordo com a pesquisa desenvolvida, foi impossível a utilização do método comparativo de dados de mercado, em vista da inexistência de elementos comparativos em número suficiente para atingir as exigências normativas. Todavia, com base na mesma pesquisa, foi possível a conjugação dos Métodos Indiretos, do Terreno Residual e da Remuneração do Capital, para a obtenção do valor unitário do terreno.
A avaliação do imóvel supradescrito (terreno) visa à determinação de seu valor de mercado. Para tanto, foi efetuada uma pesquisa na região geoeconô-mica no bairro do Brooklin, onde se procurou obter elementos comparativos de mesmas características do imóvel avaliando em número representativo do mercado local. Foram obtidos, em princípio, 16 elementos. Todavia, após o tratamento de praxe, restaram nove elementos da amostra considerada, porém sem nenhuma referência à locação propriamente dita.
(Vide a seguir – “TABELA DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS” e “PLANILHA DE HOMOGENEIZAÇÃO”).
A homogeneização procedida forneceu a média de R$ 1.314,59/m2e o intervalo de valores unitários ao nível de confiança de 80%, variando entre R$ 1.708,97/m2a R$ 920,21, válidos para o mês de ** de ****. Tendo em
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vista a localização do terreno avaliando, adota-se o valor unitário de R$
1.400,00/m2.
Obtido por meio da seguinte expressão:
Vt = At × vu × Ff × Fp × Fe em que:
Vt Valor do terreno Procurado
At Área do terreno 881,76m2vu Valor unitário R$ 1 .400/m2Fr Fator frente (22,00m/15,00m)0,15 = 1,0591
Fp Fator profundidade 1,00
Fe Fator esquina 1,10
Vt = 881,76 m2 × R$ 1.400,00/m² × 1,0591 × 1,00 × 1,10 = R$ 1.438.162,90 área unitário testada prof. esq.
Valor do Capital Terreno - R$ 1.440.000,00 (Um milhão, quatrocentos e quarenta mil reais)
NOTA: Este valor foi confirmado pelo...
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